房产税费 虽然该合同有效，但并未进行登记，不具有公示公信力，外人无法得知买卖事实，只能以登记情况为准，现阶段要求对方履行办理过户义务也不能实现，而因为不动产所有权的转移以登记为生效要件，故其不能产生物权变动的法律效力，此时第三人的担保物权，也就是本案中的抵押权优先于双方基于买卖合同产生的债权的法律效力。根据《 物权法 》《 担保法 》之相关规定，抵押期间未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。故在抵押权消灭前，未经抵押权人的同意，该房屋作为抵押财产不得办理过户手续，除非张女士代为偿还债务或债务人自己清偿债务。
