（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
2018年，林敏因家庭需要购房，但暂无北京购房资格。
她与表弟周浩及其妻子孙婷婷协商，借用孙婷婷名义购买“一号房屋”，总价359万元。
双方于2018年1月28日签订《借名买房合同》，明确约定：
房屋实际所有权归林敏；
所有房款、税费、贷款由林敏承担；
孙婷婷仅为名义代持人；
林敏确定过户时间后，孙婷婷须10日内配合，否则按日支付违约金。
随后，林敏：
以孙婷婷名义签订买卖合同；
支付定金10万元、首付款138万元；
持有全部购房合同、发票、产权证原件；
按月偿还221万元银行贷款；
办理入住、装修，并长期居住出租，租金由其收取；
保管孙婷婷名下的还贷银行卡。
2021年底，林敏取得购房资格，多次联系孙婷婷办理过户，对方以“离婚后房子归周浩”为由推脱。
更令她震惊的是，孙婷婷与周浩在2018年离婚时，竟将一号房屋约定归周浩所有，试图切断她的权利路径。
林敏果断起诉，要求：
代偿贷款、注销抵押；
孙婷婷配合过户；
孙婷婷、周浩共同支付违约金。
二、裁判结果
法院判决：
✅ 林敏可代孙婷婷向甲银行清偿全部贷款本息；
✅ 甲银行配合注销抵押登记；
✅ 孙婷婷须在抵押注销后10日内，将一号房屋过户至林敏名下；
✅ 孙婷婷、周浩共同支付违约金50,000元；
三、法院说理要点
法院围绕“能否支持过户及违约责任”作出如下认定：
《借名买房合同》合法有效
双方系真实意思表示，虽规避限购政策，但未损害国家利益或第三人权益，合同有效。
林敏已履行全部义务，孙婷婷构成违约
林敏已具备购房资格；
多次微信催告过户，孙婷婷无正当理由拒绝；
离婚协议中将房屋划归周浩，不能对抗借名合同效力。
周浩需承担连带责任
周浩作为孙婷婷配偶，签署贷款合同时确认房屋为抵押物；
离婚时明知房屋系林敏出资，仍接受分割，应视为对债务的承继。
违约金酌减至5万元，体现公平原则
虽合同约定日万分之一（约359元/天），但法院综合考虑：
林敏自身存在规避政策行为；
未举证实际损失；
孙婷婷确有沟通延迟（非恶意侵占）；
故酌定5万元为合理赔偿。
四、律师提示
本案为“高风险借名如何实现低风险确权”提供了关键策略：
本案胜诉核心在于2018年签署的《借名买房合同》，条款清晰、权责明确。若无此协议，仅凭出资和居住，可能陷入“是否赠与”“是否借贷”的争议。
“全链条证据”缺一不可
银行流水（付款+还贷）；
合同原件（买卖、物业、供气等）；
产权证、银行卡由借名人持有；
实际居住、出租管理记录。
这些证据形成闭环，让对方“无法抵赖”。
警惕“离婚转移”陷阱
登记人常在离婚时将房屋“转给配偶”，试图切断借名人权利。但法院认为：内部处分不得对抗外部合法债权。建议一旦发现此类操作，立即起诉并申请财产保全（如本案成功查封房屋）。
✅ 对客户的建议：
借名前务必签署书面协议，明确违约责任；
所有资金通过本人账户支付，备注用途；
房屋交付后立即入住并保留凭证；
一旦具备资格，立即启动过户程序，切勿拖延。
北京房产律师团队专注处理亲属间借名买房案件，擅长通过“协议+证据+保全”三位一体策略，为客户实现目标。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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