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一、案情介绍
原告李伟、李阳（父子）诉称：2020年4月29日，二人与赵明签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定购买赵明名下的一号房屋（建筑面积177.61㎡，住宅性质），总价180万元。付款方式为分期支付：首期40万元于2020年4月27日前支付；第二期40万元于过户后一个月内支付；第三期100万元于过户后三个月内付清。双方还约定，合同签订后10日内共同办理过户手续。
然而，赵明于2020年5月13日因病去世。经查，赵明生前无配偶、子女，其母周秀为其唯一法定继承人。周秀亦于2020年11月23日去世，其法定继承人为赵强、赵芳（即本案被告）。
李伟、李阳多次要求赵强、赵芳协助办理一号房屋过户，均遭拒绝。二人遂起诉至法院，请求判令被告继续履行合同，配合将一号房屋过户至其名下。
被告赵强、赵芳辩称：
合同非赵明真实意思表示——签订时赵明已病危住院，无行为能力；
房屋成交价180万元远低于市场价（约700万元），显失公平；
原告未实际支付首付款，且存在侵占赵明其他财产的行为，故拒绝配合过户。
二、裁判结果
法院判决：
赵强、赵芳继续履行李伟、李阳与赵明于2020年4月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，并于判决生效之日起15日内协助将一号房屋所有权转移登记至李伟、李阳名下。
三、法院说理
合同系真实意思表示，合法有效
原告提交了有赵明签名捺印的合同、收条、声明及三名见证人签字。声明中，赵明明确表示：“我自愿以180万元出售房屋，因无儿无女，李伟长期照顾我，此为真实意愿。”
被告虽质疑赵明签约时无行为能力，但未申请笔迹鉴定，亦未提供医学证据证明其丧失意识。法院认定赵明具备完全民事行为能力，合同有效。
低价交易不构成合同无效理由
被告提交的“区域均价700万元”缺乏针对性，不能反映一号房屋实际价值。且赵明在声明中已自认知晓市场价，自愿低价出售，属对自身权利的处分，不违反公序良俗。
继承人应承继合同义务
根据《民法典》相关规定，合同一方死亡的，其继承人应承受合同权利义务。赵明去世后，其继承人赵强、赵芳有义务继续履行过户义务。
先履行抗辩权不成立
合同约定首付款已支付，且剩余款项支付时间为“过户后”。现尚未过户，原告无需提前支付后续房款。被告主张“不安抗辩”，但未举证原告丧失履约能力，法院不予支持。
其他财产争议另案处理
被告所称“原告侵占赵明存款”等问题，与本案房屋买卖合同非同一法律关系，应另行解决。
四、律师提示（北京房产律师靳双权团队）
卖方去世≠合同作废
房屋买卖合同具有债权属性，卖方死亡后，其继承人依法承继合同义务。买方有权要求继承人配合过户。
保留“真实意思表示”证据至关重要
本案胜诉关键在于赵明亲笔签署的《声明》，明确表达低价售房原因及自愿性。建议大额交易中，通过书面声明、录音、见证等方式固定意思表示。
价格偏低不等于无效
只要不存在欺诈、胁迫或损害第三人利益，亲友间低价转让房产属于合法处分。法院尊重当事人意思自治。
继承人不得以“不知情”拒履义务
即使继承人此前不知房屋已出售，一旦合同被确认有效，即负有配合过户的法定义务。
律师建议：若遇卖方去世、继承人拒办过户，买方应尽快起诉，同时申请财产保全，防止房屋被另售或查封。专业房产律师可协助梳理证据链，高效推进过户程序。
