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一、案情介绍
2013年8月31日，王先生与甲置业公司签订《定制开发协议》，约定王先生定制甲公司开发的一号房屋（规划用途为办公），总价款约355.7万元，交房时间为2015年6月30日前。协议签订后，王先生分五次支付购房保证金共计178.7万余元。
然而，甲公司始终未与王先生签订正式商品房预售合同，也未交付房屋。2016年6月，甲公司发布《告知》，明确表示：同意退房，并按总房款20%的标准向购房者支付赔偿。
但此后多年，甲公司既未退款，也未履约。王先生多次催要无果，直至2024年提起诉讼，请求：
解除双方签订的《定制开发协议》；
判令甲公司退还已付房款178.7万余元，并支付违约金71.1万余元（即总房款20%）。
甲公司辩称：王先生的合同解除权早已超过一年除斥期间，依法已消灭，应驳回全部诉求。
二、裁判结果
法院判决如下：
《定制开发协议》的权利义务关系于2024年12月20日终止；
甲置业公司十日内退还王先生购房款178.7万余元；
甲置业公司十日内支付违约金71.1万余元。
尽管解除权已过除斥期间，但因合同事实上无法履行、目的不能实现，法院依职权判令合同终止，并全额支持20%违约金。
三、法院说理
合同合法有效，开发商构成根本违约
双方签订的《定制开发协议》系真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。甲公司长期未办理预售许可、无法签订网签合同、不能交付房屋，导致王先生无法取得产权，合同目的彻底落空，构成根本违约。
解除权虽过除斥期间，但合同已陷入“履行不能”
法院查明：因政策调整，案涉房屋现仅允许企业法人购买，个人无法办理网签及过户。即便王先生愿意继续履行，客观上也无法实现合同目的。
根据《民法典》第580条及最高人民法院相关解释，在非金钱债务事实上不能履行、合同目的无法实现的情况下，当事人可请求终止合同权利义务关系，不受解除权除斥期间限制。
20%违约金主张有合同依据，法院予以支持
协议第七条明确约定：如甲公司无法签订预售合同，应按总房款20%支付违约金。该标准系双方事先协商确定，且甲公司曾在2016年《告知》中再次确认此赔偿方案。王先生主张71.1万元（355.7万×20%），具有充分合同与事实依据，法院予以认可。
合同终止不影响违约责任承担
即便合同被司法终止而非“解除”，根据《民法典》第567条，违约责任条款仍然有效。甲公司仍须退还房款并支付违约金。
四、律师提示
“定制开发”“内部认购”风险极高，慎签非标准合同
此类协议往往规避预售监管，一旦项目受政策、资金或规划影响，极易陷入“钱房两空”。建议优先选择已取得预售许可证的现售/期房项目。
解除权过期≠无法维权，可申请“司法终止”
很多购房者误以为“超过一年就不能退房”。但若合同客观上已无法履行（如限购、用途变更、烂尾等），可依据《民法典》第580条请求法院终止合同关系，突破除斥期间限制。
开发商书面承诺（如公告、告知函）是关键证据
本案中，甲公司2016年发布的《告知》明确承诺“退房+20%赔偿”，成为法院支持高额违约金的重要依据。务必保存开发商所有书面承诺，包括公众号通知、纸质公告、邮件等。
20%违约金并非“过高”，法院通常尊重合同约定
商业办公类房产交易中，20%违约金属于合理范围。只要合同明确约定，且开发商曾自认，法院一般不会调减。
长期拖延项目，尽早起诉锁定权益
本案拖延近11年，若非政策彻底封死个人购买路径，维权难度将更大。建议购房者在逾期交房超1年或开发商明确违约后6个月内启动法律程序，避免证据灭失或执行困难。
本文由北京房产律师靳双权团队整理。提醒广大购房者：面对“定制”“内部认购”“工抵房”等非标交易，务必警惕合同陷阱。如已付款但多年无法签约或办证，切勿被动等待。即使解除权看似过期，只要合同目的已无法实现，仍可通过司法途径终止合同、追回本金并主张违约金。及时咨询专业律师，是挽回损失的关键一步。
