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案情介绍
2023年10月30日，陈明远、周雅琳（出卖人）与吴振宇、甲公司（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定将一号房屋（建筑面积353平方米）以总价1325万元出售给甲公司。合同明确：
定金10万元；
首付款440万元于过户当日支付；
尾款875万元于办理产权转移登记当日付清。
签约前，吴振宇已支付部分款项；签约当日，双方完成一号房屋的产权过户至甲公司名下。但截至起诉之日，甲公司仅支付450万元，尾款875万元始终未付。
2024年1月20日，双方签署《补充协议》：
约定分两期付清尾款；
乙公司法定代表人郑昊自愿对债务承担连带责任；
同时约定，在尾款付清前，陈明远、周雅琳对一号房屋享有居住权，并应办理居住权登记。
然而，甲公司仍未履约。陈明远、周雅琳遂起诉，要求：
支付尾款875万元；
按日万分之五支付违约金；
办理居住权登记；
郑昊承担连带责任。
甲公司抗辩称：交易价格虚高、存在“套路贷”、合同系受胁迫签订，且违约金过高。
法院查明：公安机关已审查相关线索，认定无犯罪事实；房屋现已被多家法院查封。
裁判结果
法院判决： ✅ 甲公司与吴振宇于7日内支付尾款875万元；
✅ 按年利率13.8%（约为LPR四倍）支付违约金（自2023年10月31日起算）；
✅ 郑昊对上述债务承担连带清偿责任；
❌ 驳回陈明远、周雅琳关于办理居住权登记的请求（因房屋已被查封，无法登记）。
法院说理
合同合法有效，不存在“套路贷”或胁迫
虽有大额中介费、代付款等异常流水，但无证据证明买卖双方恶意串通；
公安机关已排除刑事犯罪可能；
《补充协议》由各方签字，视为真实意思表示。
尾款必须支付，违约金依法调整
合同约定“过户当日付清尾款”，而过户日为2023年10月30日，故违约金自次日起算；
原告主张日万分之五（年化18.25%）略高，法院酌情调整为年利率13.8%（即一年期LPR的四倍），符合司法实践。
连带责任成立，担保人难脱责
郑昊在《补充协议》中明确“自愿加入债务、承担连带责任”，构成债务加入，依法需对全部债务负责。
居住权无法设立，因房屋已被查封
根据《不动产登记规程》及北京现行规定，被查封房屋不得设立居住权；
即便协议约定，也因违反登记限制而无法实际登记；
法院同时指出：在尾款未付清前，出卖人可暂不交付房屋，以保障自身权益。
律师提示
✅ “先过户后收款”是高风险操作！务必慎用
本案最大教训：房屋已过户，钱却没到账。一旦买方资金链断裂或恶意拖欠，维权成本极高。建议：
采用“资金监管”账户；
或约定“收到全款后再过户”。
✅ 大额交易中，连带担保人至关重要
若买方是公司，个人资产可能不足清偿。务必让实际控制人签署连带责任承诺，否则赢了官司也难执行。
✅ 违约金并非越高越好，法院会调整
日万分之五（18.25%）虽常见，但若明显高于实际损失（如利息损失），法院可能调低。合理约定更易获支持。
✅ 居住权≠自动生效，必须登记才设立
《民法典》明确规定：居住权自登记时设立。口头或合同约定无效。尤其在房屋有抵押、查封时，根本无法登记！
✅ 房屋被查封后，任何权利负担均无效对抗执行
即便未来北京开放居住权登记，查封期间设定的居住权也不能对抗法院执行，居住权益无法保障。
北京房产律师特别提醒：
大额房产交易务必做到：
✅ 不过户不放款，不过户不交房；
✅ 要求实际控制人签署连带担保；
✅ 使用银行资金监管；
✅ 避免“装修款”“服务费”等模糊拆分
