（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
案情介绍
2017年2月，王女士（年近六旬）在海南看中一套养老房——一号房屋（三亚市）。因年龄超限无法办理长期按揭贷款，遂与儿媳李婷签订《借名买房协议》，约定：
房屋以李婷名义购买、贷款；
所有购房款（首付69.9万元 + 贷款103万元）及后续费用均由王女士承担；
房屋实际所有权归王女士，待可过户时，李婷须配合转移登记。
签约后，王女士支付首付款，并通过银行转账85万元、92.59万元用于偿还全部房贷。房屋交付后，王女士负责装修、缴纳物业费、维修资金，并长期持有房产证及所有缴费凭证，实际占有使用该房。
2024年，王女士得知李婷已将一号房屋过户至其子（王女士之子）张磊名下。经查，该房屋因张磊涉债务纠纷，已被法院查封。
王女士遂起诉，请求：
1. 确认《借名买房协议》有效；
2. 判令李婷、张磊协助将一号房屋过户至其名下。
李婷与张磊均当庭同意王女士全部诉求。
裁判结果
法院判决：
一、确认王女士与李婷于2017年2月16日签订的《借名买房协议》有效；
二、驳回王女士要求办理房屋过户的诉讼请求。
法院说理
1. 借名买房关系成立：
协议系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定；
王女士支付全部购房款、贷款、物业费等，持有原始票据及房产证；
实际占有使用房屋多年，符合“借名买房”典型特征；
借名原因（年龄无法贷款）合理，无规避限购等非法目的。
2. 协议合法有效：
依据《民法总则》第143条，民事法律行为有效需具备：行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律强制性规定。本案完全满足。
3. 但过户请求暂不支持：
一号房屋现登记在张磊名下，且已被法院依法查封。根据《民事诉讼法》及执行相关规定，查封期间不得办理权属转移登记。即使各方同意，亦不能对抗司法强制措施。
律师提示
1. 借名买房虽可能有效，但风险极高：
登记人一旦负债、离婚或反悔，房屋极易被查封、执行或转移。本案虽胜诉确认权利，却因查封无法过户，养老计划落空。
2. 证据链必须完整：
本案胜诉关键在于：协议 + 全额付款凭证 + 物业缴费记录 + 微信沟通 + 房产证持有。缺任何一环，都可能败诉。
3. “配合过户”不等于“能过户”：
即使对方自愿配合，若房屋存在查封、抵押、限购等障碍，法院仍会驳回过户请求。务必在起诉前查询房屋状态。
4. 避免将房屋过户给第三方：
李婷将房屋转至儿子名下，本意或是“内部流转”，却触发外部债权人查封。家庭内部处置不动产，务必谨慎评估债务风险。
5. 替代方案更安全：
若因年龄无法贷款，可考虑：
与子女共同购房（按份共有）；
由子女贷款、父母赠与首付款并签订书面协议；
购买全款小户型，避免贷款依赖。
北京房产律师特别提醒：借名买房本质是“用别人的名，冒自己的险”。即便亲情深厚，也难抵市场波动与人性考验。如确需操作，请务必签署书面协议、保留完整资金流水、及时主张权利，并定期查询房屋登记状态。一旦发现异常，立即启动法律程序保全权益。
