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案情介绍
2023年4月13日，王建国与李鹏通过中介签订《房屋买卖合同》，约定王建国购买李鹏名下的一号房屋，总价160万元。该房屋系李鹏因拆迁取得的定向安置房，产权性质参照经济适用住房管理，尚未办理不动产权证，但双方在补充协议中明确知晓此情况。
签约当日，王建国支付首付款95万元。此后，李鹏因资金困难向王建国借款6万元（分两笔转账，均有借条）。2023年11月，李鹏在微信中提出将该6万元“顶房款”，王建国同意，故其累计已付购房款101万元。
根据开发商甲公司通知，一号房屋于2024年6月26日至30日集中办理入住。按合同约定，李鹏应在2024年6月30日前将房屋交付王建国。但李鹏直至2024年9月4日才完成房屋交接。
王建国遂起诉，请求：
1. 确认《房屋买卖合同》有效；
2. 判令李鹏支付逾期交房违约金（以101万元为基数，按日万分之五，自2024年7月1日至9月3日，共64天，计32,320元）。
李鹏未出庭，但庭前表示“当时头脑混乱”“房子没房本不该卖”，要求解除合同并退款。王建国当庭撤回继续履行请求，仅主张违约金。
裁判结果
法院判决：
一、确认王建国与李鹏于2023年4月13日签订的《房屋买卖合同》有效；
二、李鹏于判决生效后十日内向王建国支付逾期交房违约金32,320元。
法院说理
1. 合同系双方真实意思表示：虽一号房屋尚未取得产权证，但属拆迁安置房，权属清晰，且双方在补充协议中明确知晓交易风险，合同内容不违反法律强制性规定，应认定有效。
2. 6万元借款可冲抵购房款：李鹏主动提议将借款转为房款，王建国接受，且后续交接文件及收据均确认总付款含该6万元，视为双方对付款方式的合意变更。
3. 逾期交房事实清楚：开发商已于2024年6月30日前具备交房条件，李鹏本可按时收房并转交，却迟至9月4日才交付，构成违约。
4. 违约金标准合理：合同约定“逾期交房按日万分之五支付违约金”，该标准未超过法定上限，且王建国仅主张64天，金额32,320元计算准确，予以支持。
5. 拒不到庭视为放弃抗辩：李鹏经合法传唤未出庭，法院依法缺席审理，不影响责任认定。
律师提示
1. 回迁房/安置房可买卖，但需谨慎：即使未办房本，只要权属明确、非禁止交易类型（如小产权房），买卖合同通常有效。关键在于双方是否知情并自愿。
2. “无房本”不是毁约借口：卖家事后以“不懂政策”“情绪不稳定”等理由反悔，法院一般不予采纳，除非能证明存在欺诈、胁迫或重大误解。
3. 借款转房款需双方确认：建议通过书面补充协议或收据明确“借款转为购房款”，避免争议。本案中微信记录+后续收据形成完整证据链。
4. 违约金条款要写清楚：日万分之五（年化约18%）在司法实践中常被支持，尤其用于补偿买方资金占用和租房损失。
5. 保留所有沟通记录：微信聊天、短信、通话录音等，在对方失联或否认事实时，可成为锁定违约时间、金额的关键证据。
北京房产律师特别提醒：购买回迁安置房，务必做到“三查三留”——查拆迁协议、查安置房分配文件、查开发商交房计划；留合同、留付款凭证、留沟通记录。即使暂不能过户，也可通过占有+合同+付款事实，主张物权期待权和违约责任。
