（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
案情介绍
2010年8月，王先生（化名）向甲公司（开发商）支付定金5万元，随后又转账132万余元用于购买位于山西大同的一号房屋（商业商铺）。2012年12月14日，双方正式签订《商品房买卖合同》，王先生补交面积差价842元，全额付清购房款138万余元，并取得收款收据。
同日，王先生将一号房屋委托给乙公司统一经营，签订《委托经营协议书》，约定租期至2024年底。乙公司于2013年、2014年分别向王先生支付返租收益近10万元。此后因商场整体关停，委托经营暂停，但王先生始终实际控制该商铺。
然而，2021年7月24日，北京市朝阳区法院在（A号）执行案件中，查封并拟拍卖一号房屋，理由是甲公司作为被执行人，名下登记有该房产。王先生随即提出执行异议，被驳回后，依法提起案外人执行异议之诉。
被告（申请执行人）辩称：房屋登记在甲公司名下，物权以登记为准；王先生十余年未办证，存在重大过失，无权排除执行。
甲公司（第三人）承认：房屋确已出售给王先生，因公司管理问题长期无法办理产权证，责任在己；且被告曾是项目销售代理，明知房屋已售，现因代理费纠纷恶意申请执行，违背诚信。
裁判结果
法院判决：不得执行登记在甲公司名下的一号房屋。
即：王先生作为实际权利人，其权益足以排除强制执行，法院不得查封、拍卖该房产。
法院说理
法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，逐项审查王先生是否满足排除执行的四个法定要件：
1. 查封前已签订合法有效书面买卖合同
→ 双方于2012年12月14日签订正式《商品房买卖合同》，早于2021年7月查封，符合。
2. 查封前已合法占有不动产
→ 王先生自2012年起接收房屋，并通过委托经营获取租金收益，构成事实上的占有与使用，符合。
3. 已支付全部购房价款
→ 有银行转账记录、收款收据为证，总价138万余元已全额支付，符合。
4. 非因买受人自身原因未办理过户
→ 甲公司承认系其自身原因（如未完成初始登记等）导致无法办证，王先生多次催促无果，无怠于行使权利情形，不符合“自身过错”要件。
综上，王先生完全满足第28条全部条件，其对一号房屋享有的物权期待权足以排除普通金钱债权的强制执行。
法院特别指出：虽然房屋仍登记在甲公司名下，但登记仅具公示效力，不能否定真实交易关系。若允许执行已售予善意第三人的房产，将严重损害交易安全与诚信原则。
律师提示
1. “四要件”是排除执行的核心：合同、占有、付款、无过错——缺一不可，务必提前准备完整证据链。
2. 委托经营=合法占有：商铺、公寓等投资性房产，即使未自住，通过出租、返租等方式也可证明占有。
3. 保留所有交易痕迹：付款凭证、收据、合同、沟通记录、租金流水等，都是关键证据。
4. 及时主张权利：虽本案认定“非自身原因”，但若长期沉默且无催办记录，可能被推定存在过失。
5. 执行异议被驳回≠终点：可依法提起执行异议之诉，这是案外人主张实体权利的法定救济途径。
北京房产律师建议：
购买商铺、写字楼等非住宅类房产时，务必在合同中明确办证时限及违约责任；交房后立即启动过户程序，并定期书面催告开发商。若遇开发商拖延或项目被查封，应第一时间提出执行异议，避免房产被错误处置。真实交易+积极维权=法律保护你的“事实产权”。
