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一、案情梳理
1. 核心争议：监护人代签卖房合同，未经共有人同意算无效吗？
李磊（原告，被继承人李建国三子，胜诉方）起诉李军（被告一，被继承人长子、监护人）、李刚（被告二，被继承人次子）、刘燕（被告三，李军妻子）、李红（被告四，被继承人长女），诉求：1. 确认 2016 年 9 月 7 日李军代李建国与李刚、刘燕签订的《存量房屋买卖合同》无效；2. 诉讼费由被告承担。
李磊主张：
父亲李建国（2016 年去世）与母亲闵慧（2017 年去世）育有李军、李红、李刚、李磊四子女；“一号房屋”（大兴区）是二人夫妻共同财产，登记在李建国名下。
2006 年李建国立公证遗嘱，明确 “一号房屋” 中自己的份额由自己继承；2016 年法院宣告李建国为无民事行为能力人，指定李军为监护人。
2016 年 9 月，李军未经母亲闵慧同意，以监护人名义代李建国与李刚、刘燕签订买卖合同，将 “一号房屋” 以 61 万元卖给二人，但李刚、刘燕未支付房款，房屋过户后仍由李红居住。李军与李刚、刘燕恶意串通，损害父母及自己的继承权，合同应无效。
李军、李刚、刘燕、李红辩称：不同意诉求，李红系一级精神残疾人，无劳动能力，李建国的遗嘱未为其保留份额，效力存疑；卖房是为保障李红的居住权益，符合被监护人李建国的利益，合同合法有效。
2. 关键事实
亲属与房屋背景：李建国与闵慧育有四子女，李红为一级精神残疾人；“一号房屋” 1999 年登记在李建国名下，属夫妻共同财产；李建国 2016 年被宣告无民事行为能力，李军任监护人，同年去世，闵慧 2017 年去世。
遗嘱与交易细节：2006 年李建国立公证遗嘱，将 “一号房屋” 中自己的份额留给李磊；2016 年 9 月李军代李建国与李刚、刘燕签买卖合同，房屋以 61 万元过户至二人名下，但买方未支付房款；李红现居住在 “一号房屋”。
诉讼情况：李军称卖房经闵慧同意，但未举证；李磊提交公证遗嘱、买卖合同、过户记录等证据，佐证交易无真实房款支付，存在恶意串通。
二、案件分析
1. 核心争议
李军作为监护人，代李建国签订的房屋买卖合同是否有效？
涉案交易是否构成 “恶意串通损害他人利益”？
2. 胜诉关键：恶意串通坐实 + 合同缺乏合法性基础
（1）监护人未经共有人同意，无权处分夫妻共同财产
法律依据：《民法通则》第五十八条（恶意串通损害他人利益的民事行为无效）。
事实推导：“一号房屋” 是李建国与闵慧的夫妻共同财产，李军作为李建国的监护人，仅能处分李建国的个人财产，无权单独处分夫妻共同财产；其称 “经闵慧同意” 但未提交任何证据，擅自卖房的行为侵犯了闵慧的共有权。
（2）交易无真实房款支付，符合 “恶意串通” 特征
法律依据：《民法典》第一百五十四条（恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为无效）。
事实推导：买卖合同约定房价 61 万元，但李刚、刘燕未实际支付房款，房屋过户后仍由李红居住，未产生任何对被监护人李建国的财产利益；李军与李刚、刘燕系亲属关系，明知房屋有公证遗嘱仍低价 “假交易”，主观恶意明显，构成恶意串通。
（3）“保障李红权益” 的抗辩不成立，非卖房必要手段
法律依据：《民法典》第三十五条（监护人处分财产需为被监护人利益）。
事实推导：李红虽为精神残疾人，但保障其居住权益可通过设立居住权、家庭协商供养等方式实现，卖房并非唯一途径；且交易未支付房款，房屋仍由李红居住，与 “保障权益” 无实质关联，该抗辩系规避法律责任的借口。
（4）公证遗嘱佐证交易恶意，进一步强化无效理由
法律依据：《继承法》第十六条（公民可立遗嘱处分个人财产）。
事实推导：2006 年李建国已通过公证遗嘱，明确将 “一号房屋” 中自己的份额留给李磊，李军、李刚对此知情却仍通过虚假交易转移房屋所有权，明显意在剥夺李磊的继承权，进一步印证其恶意串通的主观故意。
三、裁判结果
2016 年 9 月 7 日李军代李建国与李刚、刘燕签订的《存量房屋买卖合同》无效。
案件受理费由被告李军、李刚、刘燕承担。
四、案件启示
1. 遇监护人恶意处分财产：3 个核心维权要点
（1）锁定 “无权处分” 证据，击穿交易合法性
收集财产权属证明（如结婚证、房产证），证明财产为夫妻共同财产或涉及其他共有人；若监护人未经共有人同意处分，直接主张其 “无权处分”，如本案中 “一号房屋” 的夫妻共有关联是关键突破口。
（2）核查交易真实性，坐实 “恶意串通”
调取银行流水、交易凭证，证明买方未支付房款或支付价款远低于市场价格；结合交易双方的亲属关系、明知财产有遗嘱处分等事实，形成 “恶意串通” 的完整证据链，如本案中 “无房款支付” 是核心佐证。
（3）善用在先遗嘱，强化抗辩理由
若被继承人立有遗嘱，提交遗嘱原件（尤其是公证遗嘱），证明监护人的交易行为与被继承人意愿相悖，进一步佐证其处分财产的恶意，削弱对方 “为被监护人利益” 的抗辩。
2. 监护人处分被监护人财产：2 个关键提醒
（1）严守 “为被监护人利益” 底线，留存书面同意证据
处分被监护人财产前，需经其他共有人书面同意（如夫妻共同财产需配偶签字），并留存支付凭证、利益用途证明等，确保交易真实且为被监护人谋利，避免 “无权处分” 风险。
（2）避免亲属间虚假交易，警惕法律后果
亲属间处分被监护人财产时，务必按市场价格真实交易，支付款项需通过银行转账留痕；切勿以 “保障他人权益” 为名恶意串通，否则合同将被认定无效，还可能承担赔偿责任。
3. 核心提醒
本案核心逻辑是 “监护人处分被监护人财产需严守法定边界，未经共有人同意且无真实交易的亲属间房屋买卖，因构成恶意串通损害他人利益，依法应认定无效”。遇此类纠纷，需重点举证 “无权处分 + 恶意串通”，即可否定合同效力，维护自身合法权益。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
