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受赠人凭生效判决过户 300 万房产，前女婿与案外人却霸占房屋拒不搬离，以 “无房居住、照顾他人” 为由抗辩。近日，法院判决支持受赠人，明确 “所有权人有权要回房屋，二被告需腾退并支付占用费”。
一、案情梳理
1. 房屋腾退争议：受赠人持房本求返还，二被告拒搬离
林悦（原告，房屋受赠人，胜诉方）起诉张诚（被告一，原房主前夫）、李凯（被告二，张诚朋友），诉求：1. 判令张诚、李凯立即腾退 “一号房屋”（北京市丰台区，价值 300 万元）；2. 判令二被告按每月 5600 元标准支付 2024 年 9 月 12 日至实际搬离的房屋占用费（暂计 16800 元）；3. 诉讼费由二被告承担。
林悦主张：1. “一号房屋” 原系好友苏敏（2023 年去世）所有，苏敏生前立遗嘱将房屋赠与自己；2. 2024 年 8 月丰台法院作出（2024）京 0106 民初 15616 号生效判决，确认 “一号房屋” 由自己继承，2024 年 9 月已完成产权过户，登记在自己名下；3. 张诚（苏敏前夫）与李凯在判决生效后恶意霸占房屋，拒绝交还，多次沟通无果，严重侵犯自己的所有权。
张诚抗辩：1. 不同意腾退，自己名下无房，每月仅 3390 元退休金，无其他居住场所；2. 苏敏之子纪明生前托李凯照顾自己，自己因苏敏和纪明去世精神受刺激，身体不佳，李凯是应社区要求住进来照顾自己，并非恶意霸占。
李凯辩称：“一号房屋” 与自己无关，仅因照顾张诚偶尔居住，自己母亲也需照顾，平时两边奔波，不存在霸占行为。
2. 关键事实：产权归属与占用细节
产权核心证据：“一号房屋” 原登记在苏敏名下，2024 年 8 月法院生效判决确认由林悦继承，9 月完成过户，林悦取得单独所有的不动产权证，权利性质为出让 / 定向安置住房。
占用事实证据：林悦提交短信记录、现场视频，证实判决生效后张诚、李凯及案外人崔某共同居住在 “一号房屋”，涉诉后崔某搬走，现二人仍实际占用；提交贝壳找房截图，证明同地段房屋月租金高于 5600 元。
抗辩证据情况：张诚提交无房证明及银行流水，证明名下无房、收入有限，但未提交 “他处无房” 的完整证明；未提交社区委托李凯照顾的书面材料，李凯亦无证据佐证照顾的必要性。
二、案件分析
1. 核心争议
林悦作为 “一号房屋” 所有权人，是否有权要求张诚、李凯腾退房屋？
张诚 “无房居住”、李凯 “照顾他人” 的抗辩能否阻却腾退及占用费支付？
2. 胜诉关键：产权清晰无争议，抗辩理由于法无据
（1）林悦已取得完整所有权，腾退请求符合法律规定
法律依据：《民法典》第二百零九条（不动产物权登记生效）、第二百三十五条（无权占有不动产可请求返还原物）。
事实推导：① 产权来源合法：林悦通过苏敏遗嘱继承取得房屋，经法院生效判决确认，且已完成不动产登记，取得单独所有权，物权归属清晰无瑕疵；② 腾退权源于所有权：张诚虽为苏敏前夫，但房屋并非夫妻共同财产，且苏敏已通过遗嘱处分房屋，张诚对房屋无任何合法权利；李凯与房屋无任何关联，二人占用均属无权占有，林悦作为所有权人有权要求腾退。
（2）“无房居住”“照顾他人” 不构成合法抗辩
法律依据：《民法典》第二百四十条（所有权人对不动产享有占有、使用、收益、处分的权利）。
事实推导：① “无房居住” 不能对抗所有权：张诚名下无房属于个人居住困难，可通过申请保障性住房等合法途径解决，不能以牺牲所有权人的合法权益为代价，更不能成为霸占他人房屋的理由；② “照顾他人” 缺乏依据：李凯未提交社区委托照顾的书面文件，张诚虽精神、身体不佳，但无证据证明必须通过占用 “一号房屋” 实现照顾，且李凯自身需照顾母亲，“两边奔波” 的陈述反而印证其并非必要居住；③ 抗辩不符合公平原则：林悦作为房屋合法所有权人，却无法行使占有、使用权利，而二被告的无权占有直接侵害其权益，若支持抗辩将导致权利义务失衡。
（3）占用费主张合理，法院酌情调整符合实际
法律依据：《民法典》第二百三十八条（侵害物权应赔偿损失）。
事实推导：① 占用费具有惩罚性：二被告在法院判决确认林悦所有权后仍拒不搬离，主观上存在过错，支付占用费是对其无权占有行为的合理惩戒；② 标准酌情合理：林悦主张每月 5600 元有同地段租金参考，法院结合房屋性质（定向安置住房）及实际情况，酌情调整为 3000 元 / 月，既支持了所有权人的损失赔偿请求，又兼顾了执行可行性，合法合理。
（4）案外人崔某搬离不影响二被告责任承担
法律依据：《民法典》第一千一百六十八条（二人以上共同侵权应承担连带责任）。
事实推导：涉诉后崔某虽搬离，但张诚、李凯仍继续占用房屋，二人的无权占有行为持续存在，应共同承担腾退及支付占用费的责任，崔某的离开不免除二人的义务。
三、裁判结果
被告张诚、李凯于本判决生效之日起十日内，将位于北京市丰台区 “一号房屋” 腾退并返还给原告林悦；
被告张诚、李凯按照每月 3000 元的标准，支付原告林悦自本判决生效之日起至上述房屋实际腾退之日止的占有使用费；
驳回原告林悦的其他诉讼请求。
四、案件启示
1. 取得房屋所有权后遇占房：3 个核心维权要点
锁定产权证明，夯实权利基础
及时办理不动产登记，取得产权证，确保物权归属无争议；若通过继承、赠与等方式取得，留存生效判决、遗嘱、赠与协议等原始证据，如本案中林悦的房产证及法院判决书成为胜诉关键。
固定占用证据，强化主张依据
通过短信、微信沟通记录、现场照片、视频、邻居证言等，证明对方实际占用房屋的事实及占用时间；查询同地段房屋租金，作为主张占用费的参考依据，增强诉求的合理性。
主动沟通留痕，明确拒绝无权占有
发现无权占有时，及时通过书面通知、短信等方式要求搬离，并留存沟通记录，证明已履行催告义务，对方拒不搬离的主观过错明显。
2. 防范房屋被无权占用：2 个关键提醒
取得产权后及时核查房屋状态
继承、购买房屋后，第一时间实地核查房屋是否被他人占用，若发现占用，立即启动维权程序，避免因占用时间过长导致维权成本增加。
对 “特殊关系人” 占用提前设防
若房屋原所有权人有前夫、前配偶、非亲属同住人等特殊关系人，在办理产权过户前提前了解房屋居住情况，必要时通过原所有权人或社区协助清退，避免后续纠纷。
3. 核心提醒
本案核心逻辑是 “不动产所有权以登记为准，所有权人对房屋享有完整支配权；无权占有人以 “居住困难”“照顾他人” 等理由抗辩的，均不能对抗所有权人的腾退请求，且需承担占用费”。
建议所有权人遇此类纠纷时，优先凭产权证主张权利，对无权占有人的抗辩理由，针对性收集反驳证据，必要时咨询律师通过诉讼强制腾退，快速恢复对房屋的实际控制。
法律小贴士
《民法典》物权编的核心原则是 “物权法定、登记生效”。实践中，只要所有权人持有合法有效的产权证，且对方无任何合法占有依据，法院通常会支持腾退请求，“无房居住” 等情感类理由难以得到法律认可，这是林悦胜诉的核心法律依据。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
