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原告凭共有房屋 1/10 份额主张交付钥匙并居住，被告以 “长期居住且支付使用费” 抗辩，第三人支持原告诉求。近日，法院判决驳回原告诉求，明确 “共有房屋为两居室，被告一家已长期居住，双方存在矛盾，不符合共同居住条件”。
一、案情梳理
1. 共有背景与纠纷起因：原告凭份额主张居住，被告拒交钥匙
周伟（原告）与周明（被告，胜诉方）系兄弟关系，二人父亲周建国（已故）、母亲赵兰（已故）共育有四子女：周强（已故，育有一子李岩）、周芳（第三人一）、周明、周伟。2023 年，北京市第二中级人民法院作出判决，确认 “周建国与甲公司（北京某房地产开发公司）签订的《西城区某小区购房合同》中买方的权利义务，由周伟继承 1/10、周明继承 7/10、周芳继承 1/10、李岩继承 1/10”，涉案 “一号房屋”（西城区未办房产证）为该合同标的物。
判决生效后，周明自 2015 年起（母亲赵兰去世后）一直与家人居住在 “一号房屋”，2024 年周伟起诉周明，要求：1. 周明交付 “一号房屋” 钥匙，允许自己居住（单独居住或共同居住均可）；2. 周明承担诉讼费。
周明抗辩：1. 自己并非 “非法占用”，已按生效判决（此前周伟起诉主张使用费）每月支付周伟 600 元房屋使用费，履行了共有义务；2. 2015 年因照顾父亲将户口迁入，父亲去世后长期居住，对房屋有稳定使用权，周伟要求居住会激化矛盾，不符合实际；3. 房屋为两居室，自己一家三口居住，无额外空间供周伟居住。
周芳、李岩述称：1. 未收到周明支付的使用费，但未起诉主张；2. 同意周伟的诉讼请求，认为周伟对房屋有居住权。
2. 关键事实：共有份额与居住现状
共有份额来源：“一号房屋” 系周建国 2008 年签订购房合同购买的回迁房，周建国夫妇去世后，经继承诉讼确认周伟 1/10、周明 7/10、周芳 1/10、李岩 1/10，均享有合同权利（含占有、使用权）。
使用费纠纷：2024 年周伟起诉周明主张房屋使用费，法院判决周明支付使用费 2700 元（每月约 600 元），周明已履行。
居住现状：“一号房屋” 为两居室，周明一家三口自 2015 年起长期居住，无其他居住场所；周伟无证据证明自己无房居住，仅主张 “依据份额有权居住”。
矛盾基础：双方已因继承、使用费多次诉讼，关系紧张，周明明确反对与周伟共同居住。
二、案件分析
1. 核心争议
周伟作为 1/10 份额的共有人，是否有权要求交付钥匙并居住 “一号房屋”？
周明长期居住且支付使用费，能否对抗周伟的居住主张？
房屋实际情况（两居室、被告一家三口居住）是否影响居住权认定？
2. 胜诉关键：共有权行使需兼顾实际，共同居住不具备可行性
（1）共有人享有使用权，但行使需符合 “合理使用” 原则
法律依据：《民法典》第二百九十七条（不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有）、第二百九十八条（按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权）、第二百九十九条（共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权）。
事实推导：① 周伟作为 1/10 份额的按份共有人，依法对 “一号房屋” 享有占有、使用的权利，该权利受法律保护；② 但 “使用权” 的行使需符合 “合理使用” 原则，需考虑房屋实际面积、居住现状、共有人矛盾等因素，不能仅凭份额主张 “无条件居住”—— 本案中房屋为两居室，周明一家三口已长期居住，无额外空间供周伟居住，若强制允许周伟居住（无论是单独还是共同），会导致居住空间过度拥挤，影响周明一家的正常生活，不符合 “合理使用” 的核心精神。
（2）周明长期居住且支付使用费，已履行共有义务，居住权具有稳定性
法律依据：《民法典》第三百二十三条（用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利）、第二百三十五条（无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物）。
事实推导：① 周明自 2015 年起居住 “一号房屋”，最初因照顾父亲，后因继承取得 7/10 的最大份额，居住具有 “合法性” 和 “稳定性”，并非 “无权占有”；② 周明已按生效判决向周伟支付使用费，履行了按份共有人的义务（向其他共有人支付收益），周伟的 “收益权” 已得到保障，不能再额外主张 “居住权” 以重复行使权利；③ 周明无其他居住场所，“一号房屋” 是其家庭唯一住房，若支持周伟的居住主张，会导致周明一家无房可住，违背 “保障基本居住权” 的法律原则。
（3）双方矛盾激化，共同居住不具备可行性，法院需兼顾 “法律规定” 与 “现实情况”
法律依据：《民法典》第六条（民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务）、第七条（民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺）。
事实推导：① 双方已因继承、使用费多次诉讼，关系紧张，周明明确反对与周伟共同居住，若法院强制要求交付钥匙，会导致双方在居住过程中产生更多矛盾（如生活习惯冲突、空间争夺等），甚至引发新的纠纷，不利于社会和谐稳定；② 从 “比例原则” 来看，周伟仅享有 1/10 份额，其居住需求可通过 “主张使用费” 等方式实现（已得到支持），而周明享有 7/10 份额且家庭长期居住，其居住利益更值得优先保护；③ 法院在裁判时需兼顾 “法律规定的共有权” 与 “现实中的居住可行性”，若仅机械适用 “份额即有权居住”，会导致判决无法执行或执行后引发更大矛盾，故驳回周伟诉求符合 “实质公平” 原则。
三、裁判结果
驳回原告周伟的全部诉讼请求。
四、案件启示
1. 按份共有房屋维权：3 个核心要点
明确共有权行使边界，兼顾实际情况
按份共有人虽享有占有、使用权，但需考虑房屋面积、居住现状、其他共有人需求等实际因素，不能仅凭份额主张 “无条件居住”；若房屋已由其他共有人长期居住且无额外空间，可通过 “主张使用费”“折价补偿” 等方式实现权利，而非强制要求居住，本案中周明支付使用费即符合该原则。
长期居住需留存证据，巩固居住稳定性
若长期居住共有房屋，需留存 “居住原因证明”（如照顾老人的证人证言、户口迁入记录）、“房屋使用证据”（物业费、水电费支付记录）、“履行义务证据”（向其他共有人支付使用费的转账记录），这些证据可证明居住的 “合法性” 和 “稳定性”，对抗其他共有人的居住主张。
避免矛盾激化，优先协商解决
共有房屋纠纷易因 “空间争夺”“利益分配” 引发矛盾，建议优先通过协商确定 “使用方案”（如一方居住、向另一方支付使用费；或按份额轮流居住），若协商不成，可起诉要求 “分割共有物”（如拍卖、变卖后按份额分款），而非直接主张 “交付钥匙居住”，避免矛盾升级。
2. 共有房屋分割与使用：2 个关键提醒
无房居住需举证，否则难获支持
若主张 “居住权”，需提供 “无房居住证明”（如租房合同、居委会出具的无房证明），证明自己存在 “迫切居住需求”；若仅以 “份额” 主张居住，且房屋已由其他共有人合理居住，法院通常不予支持，本案中周伟未举证无房居住，是诉求被驳回的重要原因。
未办房产证不影响共有权，但需明确权利基础
即使共有房屋未办理房产证，只要有生效判决确认 “合同权利义务的继承份额”，共有人仍享有合法共有权；但行使权利时需以 “判决确认的份额” 为基础，不能超出份额主张权利，本案中周伟 1/10 份额的权利即通过生效判决确认。
3. 核心提醒
本案的核心裁判逻辑是 “按份共有人的居住权需结合房屋实际情况、居住现状、共有人矛盾综合认定；若房屋已由其他共有人长期居住且无额外空间，双方矛盾激化，强制居住会影响正常生活，法院可驳回居住主张，优先保障现有居住稳定性及共有人的基本生活需求”。
建议涉及共有房屋时，各方应理性看待 “份额权利” 与 “实际使用” 的关系，优先通过协商或 “使用费补偿” 实现权利，必要时咨询专业律师梳理 “居住可行性”“权利实现方式”，确保权益在法律框架内合理实现，避免因 “强制居住” 导致矛盾升级。
法律小贴士
《民法典》第三百零三条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。” 若按份共有人无法就居住达成一致，可依据该条款起诉要求分割共有房屋（如拍卖、变卖），按份额分配价款，彻底解决纠纷。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
