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原告凭合法抵押权主张对房屋折价、拍卖款优先受偿，被告以 “房屋系非法过户、属个人财产” 抗辩。近日，法院判决支持原告诉求，明确 “原告尽到审慎审查义务，抵押权善意取得，即使房屋权属被撤销，仍享有优先受偿权”。
一、案情梳理
1. 借贷与抵押背景：原告凭抵押权起诉，被告否认房屋权属
张磊（原告，胜诉方）主张，2022 年 2 月，严明（被告一）因资金需求向其借款 280 万元，双方签订《借款合同》，约定年利率 14.8%，借款期限至 2022 年 5 月 20 日；严明以名下 “一号房屋”（通州区某小区）提供抵押担保，办理了抵押权登记（不动产登记证明编号：第 0002441 号），被担保数额 280 万元。
借款到期后，严明未还款，张磊诉至法院，2023 年 4 月法院作出S号民事判决：判令严明偿还本金 260.5751 万元、截至 2022 年 11 月 15 日利息 2.398 万元，及后续按年利率 14.8% 计算的利息和违约金（确认借款非严明与王芳（被告二，严明前妻）夫妻共同债务）。
判决生效后，张磊申请强制执行，法院查封 “一号房屋”。王芳提出执行异议，主张 “一号房屋” 系其婚前个人财产，严明通过伪造材料非法过户，房屋权属已被行政判决撤销，张磊无权优先受偿。张磊为维护权益，起诉要求：1. 对 “一号房屋” 折价或拍卖、变卖款，在S号判决确定的债权范围内优先受偿；2. 诉讼费由严明、王芳承担。
2. 关键事实：房屋权属与抵押权的争议焦点
房屋权属纠纷：“一号房屋” 系王芳婚前拆迁安置房，2022 年严明伪造王芳的委托公证书，将房屋过户至自己名下并办理产权证；2023 年 8 月，法院作出 95 号行政判决，撤销该过户行为及严明的产权证，确认房屋归王芳所有，但明确 “不影响抵押登记效力”。
抵押权登记：2022 年 2 月办理抵押时，“一号房屋” 登记在严明名下，张磊核实了产权证、严明提交的（虚假）结婚证及同意抵押材料，抵押权依法登记，具有公示效力。
执行异议结果：王芳就 “一号房屋”（首封法院为通州法院，张磊申请的查封为轮候查封）提出执行异议，通州法院尚未作出裁定；此前王芳就 “二号房屋”（严明另一非法过户房屋）提出执行异议之诉，法院判决 “二号房屋” 归王芳所有，不得执行（因张磊对该房屋无抵押权）。
原告审查义务：张磊在借款及抵押时，核查了房屋登记信息、严明提交的身份及婚姻材料，办理抵押登记时经不动产登记部门审核，无证据证明张磊知晓 “过户材料伪造”。
二、案件分析
1. 核心争议
严明将 “一号房屋” 抵押给张磊，是否构成无权处分？
张磊能否依据善意取得制度，取得 “一号房屋” 的抵押权？
王芳主张 “房屋归个人所有”，能否对抗张磊的优先受偿权？
2. 胜诉关键：抵押权善意取得，符合法定构成要件
（1）严明的抵押行为构成无权处分，但不必然导致抵押权无效
法律依据：《民法典》第三百一十一条（无处分权人处分他人财产，受让人可善意取得）、第四百零二条（抵押权自登记时设立）。
事实推导：① 95 号行政判决已确认，严明通过伪造材料非法过户，房屋真实所有权人为王芳，故严明将房屋抵押给张磊时，无处分权，构成无权处分；② 但抵押权登记系行政行为，已依法办理且未被撤销，根据 “物权登记公示原则”，抵押登记具有对外公信力，不能因房屋权属撤销而直接否定抵押权效力。
（2）张磊符合善意取得要件，抵押权合法有效
法律依据：《民法典》第三百一十一条（善意取得需满足 “善意、合理对价、登记 / 交付”）、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第十四条（善意指 “不知道无处分权且无重大过失”）。
事实推导：① 善意要件：办理抵押时，“一号房屋” 登记在严明名下，产权证无瑕疵，张磊核查了登记信息及严明提交的材料（虽部分材料虚假，但张磊无能力识别伪造公证书），无证据证明其知晓 “无权处分”，尽到了普通债权人的审慎审查义务，应认定为 “善意”；② 合理对价要件：张磊提供了 280 万元借款，抵押权系为担保该借款设立，“借款” 构成取得抵押权的合理对价，符合法律规定；③ 登记要件：抵押权已依法办理登记，取得不动产登记证明，物权变动手续完备。综上，张磊完全符合善意取得的三大要件，依法取得 “一号房屋” 的抵押权。
（3）王芳的所有权不能对抗张磊的善意抵押权
法律依据：《民法典》第三百一十一条第二款（原权利人可向无处分权人主张赔偿，不得对抗善意受让人）。
事实推导：① 王芳对 “一号房屋” 的所有权虽被确认，但该权利不能对抗善意第三人的抵押权 —— 张磊基于对房屋登记的信任设立抵押权，无过错，其合法权益应优先保护；② 王芳因房屋被抵押遭受的损失，可依据行政判决及无权处分规定，向严明主张赔偿（如要求赔偿抵押权实现后的房屋价值损失），而非否定张磊的抵押权。
三、裁判结果
原告张磊对 “一号房屋”（坐落于北京市通州区 ×××）折价或者拍卖、变卖后所得的价款，在S号民事判决书确认的被告严明应偿还的借款本金 2605751 元、截止 2022 年 11 月 15 日的借款利息 23980 元，以及以 2605751 元为基数按照年利率 14.8% 的标准从 2022 年 11 月 16 日起至实际偿还之日止的借款利息和违约金范围内，享有优先受偿权。
四、案件启示
1. 抵押权设立与维权：4 个核心要点
核查房屋登记信息，确保权属清晰
设立抵押权前，务必通过不动产登记部门查询房屋权属（包括所有权人、共有情况、是否有其他抵押或查封），留存查询记录；本案中张磊核查了登记信息，虽因严明伪造材料受骗，但已尽到基础审查义务，为善意取得奠定基础。
要求抵押人提供完整材料，留存核查证据
需要求抵押人提供产权证原件、身份证明、婚姻状况证明（如结婚证、单身声明），若房屋为夫妻共有，需双方共同签字同意抵押；本案中张磊虽收到虚假材料，但留存了核查过程的证据，可证明 “无重大过失”。
依法办理抵押登记，确保物权效力
抵押权自登记时设立，务必到不动产登记部门办理登记，取得不动产登记证明；未登记的抵押权不成立，无法对抗第三人，本案中合法登记是张磊胜诉的关键前提。
面对权属争议，主张善意取得抗辩
若抵押后发现房屋权属存在瑕疵（如非法过户、伪造材料），需收集 “已尽审查义务、无过错” 的证据（如登记查询记录、材料核查凭证），依据善意取得制度主张抵押权有效，对抗原权利人的异议。
2. 原权利人（如王芳）维权指引：1 个核心方向
原权利人因他人无权处分导致房屋被抵押，虽不能对抗善意抵押权，但可向无处分权人（如严明）主张损害赔偿，包括 “抵押权实现后房屋价值的损失、维权产生的诉讼费、律师费等”，通过另案诉讼弥补损失。
3. 核心提醒
本案的核心裁判逻辑是 “不动产抵押权的善意取得，以‘善意、合理对价、登记’为核心要件；即使房屋权属因无权处分被撤销，善意第三人的抵押权仍受法律保护，原权利人的损失可向无处分权人主张赔偿”。
建议债权人在设立房屋抵押权时，严格核查房屋权属及抵押人材料，依法办理登记；原权利人发现房屋被无权处分抵押时，优先通过向无处分权人索赔弥补损失，而非直接对抗善意抵押权。必要时咨询专业律师，梳理证据链，确保权益合法实现。
法律小贴士
《民法典》第三百九十四条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。” 本案中，张磊的抵押权因善意取得合法有效，即使债务人严明无处分权，张磊仍可在债务到期未清偿时，主张对抵押房屋优先受偿，该权利优先于普通债权及原权利人的所有权（因原权利人未及时发现并阻止无权处分）。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
