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原告以 “被继承人借名买房，自己系遗嘱受益人” 为由，起诉要求确认借名买房关系成立，被告以 “房屋系赠与，遗嘱非真实意思” 抗辩。近日，法院判决驳回原告诉求，明确 “无证据证明出资归属及借名合意，购房手续由被告持有，不足以认定借名买房关系”。
一、案情梳理
1. 家庭背景与纠纷起因：原告凭遗嘱主张借名，被告称房屋系赠与
赵磊（原告）主张，李建国（已故，李阳父亲）1997 年个人出资购买 “一号房屋”（昌平区某小区），因特殊原因借长子李阳（被告一）名义登记，房屋实际归李建国所有。2022 年 8 月 16 日，李建国立自书遗嘱，载明 “一号房屋由自己出资并居住，死后归赵磊所有”，2022 年 11 月李建国去世后，赵磊作为受遗赠人，起诉要求确认李建国与李阳的借名买房关系成立。
李阳抗辩：1. “一号房屋” 系父亲李建国 1997 年明确赠与自己，非借名买房，当时李建国无购房限制，无需借名；2. 自己虽未出资，但父亲明确约定 “赠与自己，保留父亲居住权”，房屋交付后李建国偶尔使用，2017 年才与妹妹李娜（被告二，限制民事行为能力人，李阳为其监护人）长期居住；3. 2022 年 8 月遗嘱非父亲真实意思，系赵磊胁迫抄写，且父亲 10 月 9 日另立遗嘱，指定房屋由法定继承人继承，后立遗嘱效力优先；4. 购房合同、房产证、发票等原件均由自己持有，符合赠与特征。
2. 关键事实：出资争议与遗嘱矛盾
房屋购买：2000 年 11 月，李阳与甲公司（北京某房地产公司）签订《北京市经济适用住房预售合同》，购买 “一号房屋”（137.69 平方米，总价约 36.49 万元），房屋登记在李阳名下，性质为经济适用房。双方均认可李阳未出资，但赵磊称 “出资人为乙公司（北京市某研究所），因与李建国业务往来代其出资”，未提交证据；李阳称 “出资系父亲李建国，明确赠与自己”。
遗嘱争议：2022 年 8 月 16 日遗嘱（赵磊提交）载明 “房屋归赵磊，李娜有永久居住权”，视频显示李建国照着打印件抄写，过程中赵磊主导，李建国曾表示 “想休息”“还念什么呀”；2022 年 10 月 9 日遗嘱（李阳提交）载明 “房屋由法定继承人继承”，李建国签名捺印。2022 年 4 月，李建国曾起诉李阳要求过户 “一号房屋”，后因李建国去世，案件终结诉讼。
房屋使用：“一号房屋” 交付后，李建国 2017 年前偶尔使用，2017 年起与李娜长期居住，水电、物业费由李建国支付（李阳称 “父亲存款多，自愿承担”），李阳未在房屋居住。
二、案件分析
1. 核心争议
李建国与李阳之间是否存在借名买房关系？
赵磊提交的 8 月遗嘱是否能作为认定借名关系的依据？
房屋出资归属能否证明借名合意？
2. 胜诉关键：借名关系证据不足，遗嘱效力存疑
（1）无充分证据证明借名买房关系，不符合法定构成要件
法律依据：《民法典》第一百四十三条（民事法律行为需具备 “意思表示真实” 等要件）、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条（当事人对主张无证据证明，承担不利后果）。
事实推导：① 借名买房需满足 “出资归属明确、借名合意清晰、实际占有使用、持有购房手续” 四大要件 —— 本案中，赵磊未提交李建国与李阳的书面借名协议，也无口头借名的证人证言，借名合意无证据支撑；② 出资方面，赵磊称 “乙公司代李建国出资”，但未提交乙公司的出资凭证、与李建国的业务往来证明，无法证明李建国是实际出资人；③ 购房合同、房产证、发票等原件均由李阳持有，不符合 “借名人持有手续” 的通常情形，反而符合赠与中 “受赠人持有产权凭证” 的特征；④ 李建国 2017 年前未长期居住房屋，2017 年后居住系基于 “赠与保留居住权”，不能仅凭 “后期居住” 认定实际权利人，故借名关系不成立。
（2）8 月遗嘱效力存疑，且不能单独证明借名关系
法律依据：《民法典》第一千一百四十三条（遗嘱需体现遗嘱人真实意思，受欺诈、胁迫所立遗嘱无效）、第一千一百四十二条（后立遗嘱效力优先于先立遗嘱）。
事实推导：① 8 月遗嘱视频显示，李建国系照着赵磊准备的打印件抄写，过程中赵磊主导，李建国多次表现出不耐烦（“想休息”“还念什么呀”），存在 “非真实意思” 的合理怀疑，且赵磊对遗嘱形成过程的庭审陈述存在矛盾，进一步削弱遗嘱可信度；② 即使 8 月遗嘱有效，仅载明 “房屋由李建国出资”，未提及 “借名”，无法证明李建国与李阳的借名合意，出资事实不等于借名关系，可能存在赠与、代购等其他法律关系；③ 10 月 9 日李建国另立遗嘱，指定房屋由法定继承人继承，后立遗嘱效力优先于 8 月遗嘱，赵磊丧失受遗赠资格，无权再以 8 月遗嘱主张权利。
（3）房屋使用与费用承担，不能推翻赠与性质
法律依据：《民法典》第六百五十七条（赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同）、第六百六十一条（赠与可以附义务，受赠人应当按照约定履行义务）。
事实推导：① 李建国承担水电、物业费，系基于 “赠与附居住权” 的约定，属于自愿履行居住期间的费用，不能以此认定其是房屋所有权人；② 李阳未在房屋居住，是对父亲居住权的尊重，符合家庭成员间的合理安排，与 “赠与” 性质不冲突，不能证明其 “非实际权利人”。
三、裁判结果
驳回原告赵磊的全部诉讼请求。
四、案件启示
1. 借名买房纠纷避坑：4 个核心证据要点
签订书面借名协议，明确合意
借名买房务必签订书面协议，注明 “实际出资人、名义权利人、借名原因、过户条件” 等，避免口头约定无据可依；本案中若李建国与李阳存在借名，书面协议可直接证明关系，无需依赖其他间接证据。
留存完整出资凭证，锁定归属
实际出资人需留存自己或委托他人出资的凭证（如银行转账记录、出资方出具的代付证明），明确资金流向与购房款的关联性；本案中赵磊因无出资证据，直接导致借名主张不被支持。
持有购房核心手续，证明管控
借名人应持有购房合同、房产证、发票、契税单据等原件，证明对房屋的实际管控；若原件由名义人持有，需在协议中注明 “原件由名义人保管，借名人有权随时查阅”，避免被认定为赠与。
长期实际占有使用，留存记录
借名人应长期占有使用房屋，留存物业费、水电费支付记录、装修合同等，形成 “出资 + 手续 + 使用” 的完整证据链；本案中李建国 2017 年前未长期使用，削弱了 “实际权利人” 的主张。
2. 遗嘱相关纠纷维权：2 个关键提醒
确保遗嘱系真实意思，避免瑕疵
订立遗嘱时，应体现遗嘱人独立意志，避免他人主导或胁迫，优先选择公证遗嘱或录音录像遗嘱（记录遗嘱人自愿状态）；本案中 8 月遗嘱因 “抄写打印件、过程被动”，可信度被大幅削弱。
后立遗嘱效力优先，及时更新
遗嘱内容变更时，需订立新的书面遗嘱并注明 “取代此前所有遗嘱”，避免多份遗嘱冲突；本案中 10 月遗嘱直接否定 8 月遗嘱，赵磊因未关注遗嘱更新，丧失权利基础。
3. 核心提醒
本案的核心裁判逻辑是 “借名买房关系需以‘明确合意 + 出资归属 + 实际管控’为核心证据，缺一不可；遗嘱仅能证明财产分配意愿，不能单独认定基础法律关系（如借名），且需确保真实有效”。
建议涉及借名买房或遗嘱继承时，优先通过书面协议固定权利，留存完整证据；发生纠纷后，依托证据链依法维权，必要时咨询专业律师梳理法律关系，避免因证据不足导致诉求被驳回。
法律小贴士
《民法典》第一百五十八条规定：“民事法律行为可以附条件，但是根据其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。” 若赠与合同约定 “赠与人保留居住权，待赠与人去世后受赠人完整取得所有权”，该约定合法有效，赠与人居住期间的费用承担，不影响赠与性质的认定。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
