房产律师-北京房产律师-房地产纠纷专业律师， 靳律师团队专门代理借名买房、房产买卖、遗产继承、离婚分割房产、拆迁析产、共有房产确权分割、居住权案件，为您提供优质法律服务。
在房产交易中，“借名买房” 因购房资格、贷款政策等原因并不少见，但随之而来的产权纠纷频发。近日，北京市顺义区法院审理了一起父女间的借名买房纠纷，父亲以 “无购房资格借女儿名义买房” 为由主张产权，最终凭借完整的出资证据和实际占有事实胜诉。我将为大家解析借名买房的维权关键。
一、案情梳理
1. 当事人关系
原告：李建国（父亲）
被告：李娜（李建国之女）
案外人：张强（案涉款项代付人）、赵宇（李建国债务人）、周明（原房屋所有权人）
2. 核心事实脉络
（1）借名买房背景
2018 年，李建国因无北京市购房资格，与成年女儿李娜商议后，决定以李娜名义购买顺义区一号房屋。同年 9 月 7 日，以李娜名义与原房主周明签订《北京市存量房屋买卖合同》，房屋过户至李娜名下（后李娜 2024 年以遗失为由补办产权证）。
（2）全额出资证据确凿
一号房屋实际成交价 3460 万元，全部由李建国支付：
2018 年 4 月至 8 月，李建国通过本人银行账户分 7 笔向周明转账 960 万元，其中一笔明确备注 “李娜购买一号房屋房款”；
因债务人赵宇欠付李建国借款，赵宇委托员工张强分 3 笔向周明转账 2500 万元，备注均为 “李娜购买顺义区一号房屋”。张强出庭作证并出具《购房付款说明》，确认该 2500 万元系李建国的购房款。
此外，房屋交易税费、装修款、墙体加固费用均由李建国支付，相关票据、合同原件均由其持有。
（3）实际占有使用多年
2018 年房屋交付后，李建国与妻子、次女（未成年）、儿子（未成年）、岳母共同居住至今，物业费、水电费等日常费用均由李建国缴纳，李娜未实际居住或承担任何费用。
（4）纠纷爆发与财产保全
因产权归属产生争议，李建国起诉并申请财产保全。2024 年 7 月，法院裁定查封一号房屋（无抵押、无其他查封），李建国预交保全费 5000 元。李娜辩称 “房屋系父亲赠与”，但未能提供任何赠与协议或意思表示证据，且自认 “不清楚房屋实际成交价，未出资分文”。
二、案件分析
我们围绕 “借名买房的核心构成要件” 展开论证，结合证据链与法律逻辑形成完整辩护思路：
1. 借名合意具有高度盖然性，符合生活常理
购房资格障碍：2018 年李建国无北京购房资格，而李娜已成年具备资格，“借名买房” 是客观需求；
女儿无出资无参与：李娜对 3460 万房款毫不知情，未参与购房谈判、付款、装修任何环节，不符合 “受赠人” 的正常行为逻辑；
无赠与意思表示：李娜未能提供赠与协议、聊天记录、证人证言等任何证明 “赠与” 的证据，仅凭 “登记在名下” 主张所有权，缺乏事实支撑。
2. 实际出资完整可查，形成闭环证据链
根据 “谁出资、谁享有权益” 原则，本案证据充分证明李建国是实际权利人：
本人直接转账 960 万元，有银行流水及明确备注；
委托张强代付 2500 万元，有张强证言、《购房付款说明》、赵宇债务关系佐证，款项用途清晰；
交易税费、装修款等辅助费用的支付凭证、合同原件均由李建国持有，进一步印证实际出资事实。
3. 实际占有使用是关键佐证，强化产权主张
李建国自 2018 年起持续居住一号房屋，承担全部居住成本，且家庭共同居住的事实有邻居证言、缴费记录佐证，符合 “借名人实际享有房屋权益” 的核心特征；而李娜未实际使用房屋，也未履行任何产权人义务，与 “所有权人” 身份不符。
4. 不动产登记公示效力并非绝对，需结合实质判断
《民法典》规定不动产登记具有公示公信力，但亲属间的登记不能机械认定产权。本案中，登记在李娜名下仅是 “借名” 的形式要件，法院需穿透登记外观，根据 “实际出资、实际占有、借名合意” 等实质要素确认真实产权，这符合《民事诉讼证据的若干规定》中 “以证据能够证明的案件事实为依据” 的裁判原则。
三、裁判结果
法院经审理认为，李建国提交的出资证据、占有使用证据形成完整链条，借名买房事实具有高度盖然性；李娜的 “赠与” 主张无任何证据支持，不予采信。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条之规定，判决如下：
1. 确认坐落于顺义区一号房屋（归原告李建国所有；
2. 被告李娜于本判决生效之日起七日内配合原告李建国将上述房屋产权从李娜名下过户至李建国名下。
四、案件启示：借名买房必知的 4 个法律要点
1. 务必签订书面借名协议，明确权利义务
口头约定易引发纠纷，建议签订书面《借名买房协议》，明确：借名原因、实际出资人、房屋权益归属、过户条件及违约责任，避免日后举证困难。
2. 保留完整出资证据，形成闭环链
直接付款时备注 “代 ××（借名人）支付 ×× 房屋房款”；
委托他人代付的，需签订代付协议并保留代付人证言、银行流水；
留存购房合同、发票、税费票据、装修合同等所有原始文件，由借名人持有。
3. 实际占有使用并留存证据
借名人应实际居住房屋，保留物业费、水电费、燃气费等缴费凭证，必要时留存邻居证言、社区证明，以佐证 “实际享有权益”。
4. 关注过户条件，及时主张权利
借名买房后，一旦借名人具备购房资格（如社保满期、户籍迁入），应立即要求出名人配合过户；若发生争议，及时申请财产保全查封房屋，防止房屋被出名人擅自出售、抵押。
律师提醒
借名买房存在 “登记人反悔、房屋被执行” 等风险，建议尽量避免；若确需借名，务必通过专业律师起草协议、梳理证据，最大限度降低法律风险。发生纠纷时，需重点围绕 “出资、占有、借名合意” 三大核心举证，依托证据链穿透登记外观，维护真实产权权益。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
