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原告本想买房，支付 70 万 “首付” 后却被认定 “无房屋买卖关系”，好在被告庭审自认 “是民间借贷”，原告起诉 “要求还 70 万 + 利息”，被告辩称 “不认识原告，钱是借中介的，扣了 6.3 万砍头息”，法院最终判决 “被告还 68 万本金 + 15.4% 年息”！近日，北京市顺义区人民法院审理此案，明确 “转账 + 收据 + 被告自认，借贷关系成立，砍头息仅扣原告认可部分”，为 “以房抵债 / 买卖为名的民间借贷” 纠纷提供关键裁判指引。
一、案情梳理
（一）原告诉求与核心事实
原告陈凯（出借人，胜诉方）诉称：
判令被告赵磊（借款人，败诉方）偿还借款本金 70 万元及利息（以 70 万元为基数，自 2022 年 12 月 18 日起按年利率 15.4% 计算至实际付清之日）；
本案诉讼费由赵磊承担。
事实依据：
“买房” 实为借款，借贷关系明确：
2022 年 12 月 18 日，陈凯与赵磊签订《房屋转让合同》，约定 “赵磊将顺义一号房屋以 110 万元出售给陈凯，陈凯当日付 70 万首付”，实则是双方口头约定 “赵磊向陈凯借款，月息 3 分，若 2-3 个月不还款则以房抵债”，陈凯本身有买房需求，故签订买卖合同作为担保；
当日陈凯向赵磊转账 70 万元，赵磊出具 2 张收据（分别载明 “购房定金”“首付款”），合计 70 万元；
另案确认无买卖关系，被告自认借贷：
2023 年陈凯起诉 “要求过户顺义一号房屋”，顺义法院 A 号判决书认定 “双方无房屋买卖关系”，驳回陈凯诉求（判决已生效）；
该案庭审中，赵磊明确自认 “与陈凯是民间借贷关系，已按约定支付第一个月利息”，进一步佐证借贷事实；
被告拒不还款，原告权益受损：
陈凯收到赵磊通过中介张某支付的第一个月利息 2 万元（现金），但后续赵磊未再还款，经多次催要仍拒不履行，故起诉维权。
（二）被告（赵磊）答辩理由
赵磊辩称，不同意还款，理由如下：
不认识陈凯，借贷对象是中介：
从未见过陈凯，也未沟通，是向中介张某借款，不知道 70 万元是陈凯转账，不应由陈凯起诉；
借款扣了 6.3 万 “砍头息 + 服务费”：
借款当天按张某要求，向李某账户转账 2.3 万元利息（砍头息）、4 万元服务费，实际到手仅 63.7 万元，应按此金额算本金；
签的是空白合同，被 “套路”：
当时签了七八份空白合同（包括房屋买卖合同、借款合同），均由张某提供，自己未留存，不清楚合同内容，认为是 “套路贷”。
（三）法院查明关键事实
转账与收据证据：
2022 年 12 月 18 日，陈凯向赵磊转账 70 万元，赵磊出具 2 张收据（金额合计 70 万），双方对转账及收据真实性无异议；
另案判决与自认事实：
A 号判决书确认 “无房屋买卖关系”，赵磊在该案中自认 “与陈凯是民间借贷，已付第一个月利息”；
利息与费用争议：
陈凯认可 “收到第一个月利息 2 万元”（现金，由张某转交），赵磊主张 “还付了 2.3 万利息 + 4 万服务费”，但未提交 “陈凯收到或指示支付该 6.3 万” 的证据；
中介与合同情况：
陈凯称 “张某是房屋中介，收了自己 2 万元中介费”，赵磊称 “签空白合同给张某”，但双方均未提交 “张某与陈凯存在雇佣（如会计）关系” 的证据。
二、案件分析
（一）争议焦点
陈凯与赵磊之间是否存在民间借贷关系？
借款本金应按 70 万元还是扣除 “砍头息” 后的金额计算？
年利率 15.4% 的主张是否合法？
（二）胜诉关键：法律适用与事实认定
借贷关系成立，赵磊的 “不认识原告” 抗辩不成立
依据《民法典》第六百六十七条 “借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同” 及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十六条 “原告仅依据金融机构的转账凭证提起民间借贷诉讼，被告抗辩转账系偿还双方之前借款或者其他债务的，被告应当对其主张提供证据证明”：
陈凯提交 “转账凭证 + 收据”，证明 “70 万元资金交付”；赵磊在另案中自认 “与陈凯是民间借贷”，形成完整证据链；
赵磊主张 “借贷对象是张某，不认识陈凯”，但无法明确 “其他出借人”，也无证据证明 “张某是实际出借人”，故抗辩不成立，法院确认 “陈凯与赵磊存在借贷关系”。
借款本金按 68 万元计算，仅扣除陈凯认可的 2 万元砍头息
依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条 “预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金”：
陈凯认可 “借款当天收到 2 万元利息”，该 2 万元属于 “预先扣除的利息”，应从 70 万元本金中扣除，故本金为 68 万元；
赵磊主张 “还支付了 2.3 万利息 + 4 万服务费”，但未提交 “陈凯指示支付” 或 “陈凯实际收到” 的证据（如陈凯签字的费用确认单、李某与陈凯的关联证明），故该 6.3 万不纳入本案本金扣除范围，赵磊可另行向张某、李某主张。
年利率 15.4% 合法，符合约定与法律规定
依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条 “双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外”：
赵磊自认 “每月利息 2.3 万元”（对应年利率约 39.4%），陈凯主张 “年利率 15.4%”，未超过 “合同成立时 LPR 四倍”（2022 年 12 月 LPR 为 3.65%，四倍为 14.6%，15.4% 略高但未超赵磊自认的约定利率，法院综合案情支持）；
利息起算时间为 2022 年 12 月 18 日（借款当日），符合 “利息从借款实际支付之日起算” 的规定。
三、裁判结果
被告赵磊于本判决生效之日起七日内，向原告陈凯偿还借款本金 68 万元及利息（以 68 万元为基数，自 2022 年 12 月 18 日起按年利率 15.4% 计算至实际付清之日止）；
驳回原告陈凯的其他诉讼请求；
本案诉讼费由被告赵磊承担。
四、案件启示
（一）出借人：“以房抵债 / 买卖为名借款” 避坑 “三要点”
明确借贷性质，留存书面约定
若以 “房屋买卖” 为借款担保，需签订《补充协议》，明确 “借贷金额、利率、还款期限、逾期后房屋过户条件”，避免 “被认定无买卖关系后，借贷事实无法举证”（本案中陈凯因赵磊自认借贷，才顺利确权，否则风险极高）；
转账备注 “借款”，拒绝 “砍头息”
转账时务必备注 “借款 + 借款人姓名”，如 “借给赵磊 70 万”；若借款人要求 “预先付利息”，需拒绝或在转账时直接扣除并书面确认（如 “转账 70 万，扣除利息 2 万，实际本金 68 万”），避免后续争议；
留存中介沟通记录，明确资金流向
若通过中介借款，需留存 “与中介的聊天记录、中介费支付凭证”，明确 “中介仅为介绍人，出借人是自己”，避免借款人以 “不认识出借人” 抗辩（本案中陈凯无此争议，因赵磊自认借贷）。
（二）借款人：“借款签合同” 注意 “两底线”
不签空白合同，留存合同原件
借款时务必看清合同内容，不签空白合同；签订后留存原件，明确 “出借人、金额、利率、还款方式”，避免 “被套路” 后无证据反驳（本案中赵磊因无合同原件，“空白合同” 主张未被采信）；
支付利息 / 费用，要求出借人出具凭证
若需支付利息、服务费，需要求出借人出具书面收据（注明 “收到 XX 利息 / 服务费”），或按出借人指示支付至指定账户并留存 “指示付款记录”，避免 “支付后出借人不认，本金被多扣”（本案中赵磊支付的 6.3 万因无此证据，未被扣除）。
（三）核心提醒：民间借贷 “事实为王，证据至上”
本案中陈凯胜诉的核心，在于 “转账 + 收据 + 被告自认，借贷事实清晰；仅认可 2 万砍头息，本金扣除合理”；赵磊败诉的关键，在于 “无证据证明‘不认识出借人’‘支付 6.3 万费用’”。这警示所有参与者：
✅ 出借人需重视 “证据留存”，确保借贷事实可证；
❌ 借款人不可 “否认借贷 + 无证据抗辩”，否则承担败诉后果；
⚠️ 遇到 “以房抵债 / 买卖变借款” 纠纷，及时咨询律师，明确法律关系，避免权益受损。
民间借贷关系复杂，唯有明确约定、留存证据，才能减少 “买房变借款”“砍头息争议” 等纠纷，保障双方合法权益。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
