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北京一起亲属间二手房纠纷中，张岚（姑姑，原告）2019 年 9 月为照顾侄女张薇（被告），先将 “顺义区五号房屋” 过户，约定过户时付 100 万全款，可张薇迟迟不付款。2024 年张岚起诉 “解除合同 + 过户回自己名下”，若不行则 “要 100 万房款 + 利息”。张薇辩称 “已付款，4 年未催要过，诉讼时效已过”。最终法院判决 “张薇 7 日内付 100 万 + 利息，驳回解除合同诉求”，此案暴露 “亲属间先过户后付款” 的巨大风险，值得所有人警惕。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：张岚（张建国长女，张伟姐姐，张薇姑姑，五号房屋原所有权人，2019 年 9 月过户，未收房款）
被告：张薇（张伟与王丽之女，张岚侄女，五号房屋现所有权人，主张 “已付款，合同履行完毕”）
关联人：张建国（张岚、张伟、张涛父亲，七号房屋实际产权人）、刘芳（张建国妻子，已故）、张伟（张岚弟弟，张薇父亲，1998 年因交通事故成无民事行为能力人，2023 年去世，指定王丽为监护人）、张涛（张岚弟弟，证人）、王丽（张伟妻子，张薇母亲，主张 “代张薇付过房款”）、赵强（七号房屋原所属单位员工，证人）、张磊（张岚儿子，证人）
（二）关键时间线
2011 年 - 2014 年：房屋使用与登记
2011 年：张薇开始居住五号房屋（张岚称 2010 年借住，张薇称 2011 年入住）；
2014 年 11 月 24 日：五号房屋登记在张岚名下，为张岚个人财产。
2019 年：转账、签约与过户
8 月 9 日：王丽以张伟监护人身份，从张伟账户向张岚账户转账 196.99 万元（张岚称是七号房屋售房款，张薇称含五号房屋 100 万房款 + 税费 + 孝敬长辈的钱）；
9 月 5 日：张岚与张薇签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定 “五号房屋总价 100 万，张薇过户时一次性付款”；张岚称当时市场价约 270 万，因张伟事故才低价卖，张薇称当时市场价就是 100 万；
9 月 27 日：五号房屋过户至张薇名下，税务部门开具 100 万元房款发票（张岚称发票仅为过户用，未实际收款）。
2024 年：催款与诉讼
1 月 4 日：张岚微信催张薇 “尽快付房款，否则解除合同要回房子”，张薇未回应；
1 月 14 日：张岚邮寄《催款通知》，要求 2 日内协商，否则解除合同，张薇仍未回应；
张岚起诉，王丽提交《声明》及出庭作证 “196.99 万元含 100 万房款”，张建国、张涛、赵强出庭证明 “196.99 万元是七号房屋售房款，归张建国所有，与五号房屋无关”。
（三）各方核心主张
张岚（原告）：过户时未收 100 万房款，张薇拖延 4 年不付，要求解除合同过户回自己名下，或付 100 万 + 利息（按 2019 年 9 月 LPR4.25% 计算）；
张薇（被告）：196.99 万元中含 100 万房款，合同已履行完毕，张岚 4 年未催款，诉讼时效已过，驳回诉求；
王丽（关联人）：代张薇从张伟账户转 196.99 万元，其中 100 万是五号房屋房款，剩余是税费和孝敬张建国的钱；
张建国、张涛（关联人）：七号房屋实际是张建国的，196.99 万元是七号房屋售房款，归张建国所有，与五号房屋无关，张岚每年都催张薇付房款。
二、案件分析
（一）张薇是否支付过五号房屋房款？—— 未支付
根据证据规则与合同约定：
合同约定与付款时间矛盾：合同明确 “过户时付款”，若 8 月 9 日已付 100 万，9 月 5 日签合同时应约定 “房款已付”，而非 “过户时付”，逻辑不符；
196.99 万元性质明确：张建国、张涛、赵强均证明 “七号房屋实际是张建国的，登记在张伟名下，196.99 万元是七号房屋售房款，张建国要求转至张岚账户”，证据链完整；
王丽证言无说服力：王丽与张薇有利害关系，且称 “张伟（无民事行为能力人）拿 90 余万元孝敬父母” 不符合常理，证言不予采信。
综上，张薇未支付五号房屋 100 万房款。
（二）张岚是否有权解除合同？—— 解除权已消灭
依据《民法典》第 564 条 “解除权行使期限”：
合同约定付款时间明确：2019 年 9 月 27 日过户，约定 “过户时付款”，张薇当日未付款即违约，张岚此时已知解除事由；
解除权未在期限内行使：法律未规定房屋买卖合同解除权期限，按 “自知道解除事由起 1 年内行使” 计算，张岚 2024 年才主张解除，已超 1 年，解除权消灭，无法解除合同。
（三）张岚要求付款是否超过诉讼时效？—— 未超过
根据《民法典》第 188 条 “诉讼时效 3 年”：
存在诉讼时效中断情形：张建国、张涛、张磊证言证明 “张岚自 2019 年起每年催要房款”，每次催要均中断诉讼时效，重新计算 3 年；
亲属关系符合常理：因张伟事故，张岚顾及亲情未及时起诉，4 年后催要无果再诉讼，符合亲属间交易的情理，并非 “超过时效”。
综上，张岚主张未超诉讼时效。
（四）利息损失是否应支持？—— 应支持，按标准计算
依据《民法典》第 577 条 “违约责任”：
张薇违约导致利息损失：未按约付款，造成张岚资金占用利息损失，应赔偿；
利息计算标准合理：合同约定 “过户时付款”，利息从 2019 年 9 月 28 日（过户次日）起算，按同期 LPR 计算，最高不超张岚主张的 4.25%，符合法律规定。
三、裁判结果
被告张薇于本判决生效之日起 7 日内，支付原告张岚购房款 1000000 元及逾期付款利息损失（以 1000000 元为基数，自 2019 年 9 月 28 日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，年利率最高不超过 4.25%）；
四、案件启示
（一）购房者：3 点避免 “先过户后付款” 风险
绝不接受 “先过户后付款”：无论亲属关系多近，坚持 “先付款（或资金监管）后过户”，避免过户后无主动权；
书面固定付款证据：若确需代付或大额转账，需在合同中注明 “某笔转账为购房款”，留存书面确认凭证，避免事后争议；
及时主张权利：若卖方违约，1 年内行使解除权，3 年内催款并留存证据（微信、短信、书面通知等），防止诉讼时效过期。
（二）售房者：2 条底线守护自身权益
亲属交易更要 “明算账”：低价卖房可念亲情，但付款方式、时间必须写进合同，不做 “口头约定”，不轻易相信 “事后补款” 承诺；
过户前确认收款：过户前务必确认房款到账，或办理资金监管，避免 “先过户” 后对方耍赖，即使是亲属也不例外。
（三）亲属间交易：1 个核心原则
“亲情不能替代合同”：亲属关系可能让交易更信任，但也可能因 “碍于情面” 省略关键流程，最终导致亲情破裂、财产受损。所有约定都要书面化，明确权利义务，既是保护自己，也是保护亲情 —— 避免因金钱争议让亲属反目。
本案核心警示：亲属间二手房交易，“人情” 需让位于 “规则”，尤其是 “先过户后付款” 的模式，看似信任，实则藏着巨大风险。一旦对方违约，即使能通过诉讼要回房款，也可能耗时耗力，甚至失去亲情，得不偿失。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
