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北京大兴区一起抵押房屋确权纠纷中，甲商务公司 2021 年全款买乙置业公司开发的一号房屋（大兴区），网签入住后却因房屋被丙租赁公司抵押，迟迟无法办证。甲商务公司起诉要求 “丙租赁公司注销抵押、乙置业公司协助过户”，丙租赁公司以 “法人非消费者、抵押权优先” 抗辩，最终法院判决 “丙租赁公司 10 日内解押，解押后乙置业公司协助过户”。此案明确 “抵押权人同意销售后优先权限制”，给法人购房及抵押房屋交易提了关键参考。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：甲商务公司（一号房屋买受人，法人主体，2021 年 6 月付全款，2021 年 7 月入住至今）
被告：乙置业公司（一号房屋开发商，原A公司关联企业，未答辩未出庭）
第三人：丙租赁公司（一号房屋抵押权人，2020 年办理抵押，出具过《同意销售声明》）
关联方：丁置业公司（与丙租赁公司签融资租赁合同，乙置业公司为其提供抵押担保）、戊物业公司（乙置业公司关联物业，2021 年 7 月代交房）、赵峰（原A公司高管，甲商务公司最初从其处受让购房资格）
（二）关键时间线
2020 年：抵押设立
5 月 22 日：丁置业公司（承租人）与丙租赁公司（出租人）签《融资租赁合同（售后回租）》，融资 2.5 亿元，经上海黄浦公证处公证并赋强执效力；
5 月 26 日：乙置业公司（抵押人）将一号房屋所在 5、6 号楼共 133 套房产抵押给丙租赁公司，大兴区不动产登记中心办理抵押登记，债务期至 2022 年 5 月 28 日；
6 月 10 日：乙置业公司、丁置业公司与丙租赁公司签《抵押合同》，担保金额 5 亿元，同样公证赋强执；6 月 26 日，丙租赁公司取得正式抵押证明。
2021 年 - 2022 年：购房与网签
6 月 16 日：甲商务公司与赵峰（A公司高管）签订《购房资格转让协议》，约定受让一号房屋购买权；
6 月 28 日：甲商务公司向乙置业公司支付全款 260 万元（法院最终认定合同价 187.454 万元，差额为额外费用）；
7 月 7 日：乙置业公司委托戊物业公司向甲商务公司交房，甲公司办理入住并使用至今（缴纳物业费、水电费）；
2022 年 1 月 27 日：甲商务公司与乙置业公司补签《北京市商品房现房买卖合同》，明确 “乙公司需按期协助办证”，合同标注 “房屋已抵押给丙租赁公司”，当日办理网签备案；
同期：丙租赁公司向北京市住建委出具《抵押权人同意抵押房屋销售的声明》，载明 “同意一号房屋在内的房产销售，仍保留抵押权”。
2022 年 - 本案诉讼：纠纷爆发
7 月 13 日：因丁置业公司未履约，黄浦公证处出具《执行证书》，确认丙租赁公司可强制执行丁置业公司、乙置业公司等，“有权对抵押房产折价拍卖优先受偿”；
本案诉讼：甲商务公司多次要求乙置业公司过户无果，发现房屋因丙租赁公司申请执行被抵押限制，遂起诉。丙租赁公司抗辩 “甲公司非自然人消费者、抵押权优先、未收到售房款无过错”。
（三）各方主张
甲商务公司（原告）：
已全款购房且入住 3 年，乙置业公司拖延办证违约，丙租赁公司同意销售即视为放弃房屋优先权，应协助解押；
丙租赁公司未监管售房款，失职责任与己无关，且乙置业公司母公司A公司涉嫌违规放贷，抵押权设立有瑕疵；
要求丙公司先解押，再由乙公司协助过户，诉讼费由乙公司承担。
丙租赁公司（第三人）：
甲公司是法人，不符合《执行异议和复议规定》中 “房屋消费者” 保护条件，无权对抗抵押权；
抵押权基于融资租赁合同设立，非开发贷款，无监管售房款义务，同意销售不代表放弃抵押权，不应解押；
生效《执行证书》已确认抵押权，甲公司购房存疑，应驳回其诉请。
乙置业公司（被告）：
经法院合法传唤未出庭，放弃答辩质证权利。
二、案件分析
（一）法律适用：分阶段适用法律
抵押与同意销售（2020 年 - 2022 年）：均发生在《民法典》施行前（2021 年），适用《物权法》关于抵押权的规定；
买卖合同履行（2022 年至今）：适用《民法典》关于合同效力及违约责任的规定。
（二）买卖合同效力：合法有效，乙置业公司需履约
根据《民法典》第 119 条，甲商务公司与乙置业公司的《北京市商品房现房买卖合同》：
是双方真实意思表示，已网签备案，甲公司全款支付、实际入住，无欺诈、违法情形；
合同明确标注抵押情况，甲公司知情仍购房不影响合同效力，故合同合法有效，乙公司需按约协助过户。
（三）抵押权效力：丙租赁公司同意销售后，丧失房屋优先权
核心依据《物权法》第 191 条：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，转让所得价款应提前清偿债务或提存，抵押权效力仅及于价金”：
丙租赁公司出具《同意销售声明》，视为允许乙置业公司转让一号房屋，抵押权 “物上追及力” 限于售房款，而非房屋本身；
甲公司已付全款，乙公司未将房款支付给丙公司，责任在乙公司，丙公司应向乙公司主张房款，而非对房屋行使抵押权；
丙公司抗辩 “法人非消费者” 不成立：虽甲公司是法人，但《物权法》第 191 条未限定购房人身份，只要 “同意销售 + 全款 + 实际占有”，即可对抗抵押权。
（四）丙公司其他抗辩的反驳
“甲公司非实际购房人”：甲公司提交付款凭证、网签合同、入住记录，丙公司无相反证据，抗辩无依据；
“抵押权设立无瑕疵”：甲公司主张 “A公司违规放贷” 但未举证，法院不采纳，仍认定抵押权初始设立有效；
“无监管义务”：虽无法定监管义务，但同意销售后应关注房款流向，不能以此为由对抗购房人，仍需协助解押。
三、裁判结果
第三人丙租赁公司于本判决生效后 10 日内，协助原告甲商务公司到房屋登记主管部门，办理北京市大兴区一号房屋的抵押权注销登记手续；
于本判决第 1 项履行完毕后 10 日内，被告乙置业公司协助原告甲商务公司到房屋登记主管部门，办理上述房屋的产权登记手续（将所有权登记至甲商务公司名下）；
四、案件启示
（一）法人购房人：买抵押房必做 3 件事
查 “同意销售文件”：要求开发商提供抵押权人书面同意销售声明，确认 “同意销售” 字样，避免仅口头承诺；
留完整履约证据：保留全款付款凭证、购房发票、入住协议、物业费单据，证明 “实际购房 + 占有”；
及时网签备案：网签可防止开发商一房二卖，也能固定买卖关系，为后续对抗抵押权提供依据。
（二）抵押权人：同意销售需控风险
约定房款提存：同意销售时，与开发商约定 “售房款存入监管账户”，避免开发商挪用房款导致抵押权落空；
跟踪房屋状态：定期核查已售抵押房屋的入住、网签情况，发现开发商违约及时追索房款。
（三）开发商：售抵押房需守 2 条底线
如实告知抵押情况：不得隐瞒抵押事实，否则可能因 “欺诈” 被撤销合同并赔偿损失；
收全款后及时解押：收到购房款后优先清偿抵押权人债务，注销抵押后协助过户，避免拖延引发诉讼。
本案核心警示：抵押房屋并非不能买，但 “抵押权人同意销售” 是关键前提；法人购房虽不适用 “消费者保护”，但仍可凭 “全款 + 占有 + 同意销售” 对抗抵押权，抵押权人切勿忽视 “同意销售” 的法律后果。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
