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北京房山区一起小产权房纠纷中，张岚 2009 年花 32.5 万元向向阳村村委会买 “晨光小区一期三号房屋”，签合同、交全款后，房屋却因无规划手续始终未开工。15 年间张岚多次催款无果，甚至因缺钱延误家人治疗致亲人离世，最终起诉要求 “确认合同无效 + 返还 32.5 万房款 + 22.6 万利息”。向阳村村委会辩称 “房屋由乙建设公司代建销售，未收到房款”，法院最终判决 “合同无效，村委会返还 32.5 万并支付利息”。此案明确了 “小产权房买卖合同效力”“集体组织售房责任认定”，给购房者敲响警钟。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：张岚（晨光小区三号房屋买受人，非向阳村村民，2009 年 12 月支付全款 32.5 万元，因房屋未建主张解约索赔）
被告：向阳村村委会（晨光小区建设主体，以自身名义与张岚签订购房合同，辩称房屋由第三方代建销售）
关联公司：乙建设公司（向阳村村委会委托的新农村危房改造项目承建方，约定 “安置村民后剩余房屋可对外销售，以村委会名义签合同”）
（二）关键时间线
2006 年 - 2008 年：项目背景
2006 年：向阳村村委会启动 “新农村危房改造”，将项目承包给乙建设公司，约定 “乙建设公司负责建设，安置本村拆迁户后，剩余房屋可对外销售，需以村委会名义签订合同、出具收据”。
2008 年：因项目未取得建设规划许可，被政府部门叫停，仅建成 5 栋楼，后续规划的 “晨光小区一期三号房屋所在楼栋” 未开工。
2009 年：签约付款
2009 年 12 月：向阳村村委会仍对外宣传 “预售晨光小区房屋”，张岚（非本村村民）通过宣传了解后，与村委会协商购房事宜。
2009 年 12 月 19 日：张岚按村委会要求，支付购房款 32.5 万元（用于购买晨光小区一期三号房屋，约定面积 120.77 平方米，单价 2691 元 / 平方米）。
2009 年 12 月 20 日：张岚与向阳村村委会签订《购房合同》，约定 “房屋为旧村改造配套用房，土地属集体性质，张岚交齐房款后享有转让、继承等权利”“村委会需按约定交付房屋”。
2010 年 1 月 8 日：向阳村村委会向张岚出具 32.5 万元购房款收据，加盖村委会财务专用章。
2010 年 - 2024 年：纠纷爆发
2010 年起：张岚多次询问房屋建设进度，向阳村村委会以 “项目待审批” 为由拖延，三号房屋所在楼栋始终未开工。
2010 年 - 2023 年：张岚因家人（丈夫、父母）患病急需用钱，多次要求村委会返还购房款，均被拒绝，后家人因延误治疗离世。
2024 年 3 月：张岚向北京市房山区人民法院起诉，提交《购房合同》、收据、家人病历等证据，主张 “确认合同无效 + 返还 32.5 万房款 + 支付利息 22.6 万元（2009 年 12 月 20 日至 2024 年 3 月 12 日，按 5 年期利率计算）”。
诉讼中关键事实
向阳村村委会举证：与乙建设公司的《项目承包协议》、项目审计报告，主张 “三号房屋所在楼栋未纳入审计范围，无张岚的交款记录，实际销售方是乙建设公司，村委会仅提供合同和收据，未实际收款”；
法院查明：晨光小区所占土地为向阳村集体土地，未取得商品房预售许可证，三号房屋属 “小产权房”，至今未开工；张岚提交的《购房合同》、收据均加盖向阳村村委会公章 / 财务章，符合 “以村委会名义交易” 的约定；
双方确认：张岚非向阳村集体成员，未实际占有、使用任何案涉房屋。
（三）各方主张
张岚（原告）
案涉房屋土地属集体性质，自己非本村村民，根据《土地管理法》及国务院相关规定，“禁止城镇居民购买农村集体土地上的房屋”，《购房合同》违反法律强制性规定，应属无效；
已全额支付 32.5 万元购房款，村委会未交付房屋，且房屋根本未建设，应返还房款并赔偿利息损失（按 5 年期贷款利率计算，暂计 22.6 万元）；
村委会作为基层自治组织，明知自己非本村成员仍签约，存在明显过错，需承担全部责任。
向阳村村委会（被告）
与张岚无实际房屋买卖关系：三号房屋所在楼栋未建设，项目审计报告中无该楼栋及张岚的交款记录，实际销售方是乙建设公司，村委会仅提供合同文本，未收取房款；
项目 2008 年已被叫停，2009 年的销售行为系乙建设公司擅自操作，与村委会无关，张岚应向乙建设公司主张权利；
不同意返还房款及支付利息，请求驳回张岚全部诉讼请求。
二、案件分析
（一）法律适用：适用《民法典》施行前法律
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，本案签约、付款、违约等事实均发生在 2021 年《民法典》施行前，适用当时的《中华人民共和国合同法》及相关司法解释。
（二）合同效力：小产权房买卖合同无效
依据《中华人民共和国合同法》第五十二条 “违反法律、行政法规强制性规定的合同无效”，结合本案事实：
案涉房屋所在土地为向阳村集体土地，房屋属 “小产权房”，未取得建设规划许可及商品房预售许可证，不符合《土地管理法》“集体土地上房屋仅能分配给本村村民” 的规定；
国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》明确 “禁止城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或小产权房”，张岚非向阳村村民，与村委会签订的《购房合同》违反上述强制性规定；
综上，案涉《购房合同》自始无效，不具备法律约束力。
（三）责任认定：向阳村村委会需返还房款并赔偿利息
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条 “合同无效后，因该合同取得的财产应当返还；有过错的一方应赔偿对方损失”：
房款返还：张岚提交的《购房合同》、32.5 万元收据均加盖向阳村村委会公章 / 财务章，即使村委会主张 “由乙建设公司实际收款”，但合同约定 “以村委会名义销售”，对外而言，村委会是合同相对方，应承担返还房款的责任（村委会可在返还后向乙建设公司追偿）；村委会以 “审计报告无记录” 抗辩，但未提交证据证明 “张岚未付款” 或 “房款由乙建设公司独占”，抗辩不成立。
利息损失：张岚 2009 年支付全款后，资金被占用 15 年，产生合理利息损失。虽其主张 “按 5 年期贷款利率计算” 依据不足，但法院结合 “资金占用时间、市场利率标准”，认定 “按中国人民银行同期同类贷款利率（2019 年 8 月 19 日前）、全国银行间同业拆借中心 LPR（2019 年 8 月 20 日后）计算利息”，符合法律规定；村委会明知房屋属小产权房、张岚非本村村民仍签约，存在主要过错，需承担利息赔偿责任。
（四）村委会抗辩不成立的核心理由
“实际销售方是乙建设公司” 不能对抗张岚：村委会与乙建设公司的《项目承包协议》属内部约定，不能对抗善意第三人张岚，张岚基于 “村委会名义签约、盖章” 信任付款，村委会应承担外部责任；
“项目 2008 年被叫停仍销售” 的过错在村委会：村委会作为项目主导方，明知项目无手续仍允许对外预售，应对后续违约行为负责，不能将责任转嫁给乙建设公司。
三、裁判结果
确认原告张岚与被告北京市房山区向阳镇向阳村村民委员会于 2009 年 12 月 20 日签订的《购房合同》无效；
被告北京市房山区向阳镇向阳村村民委员会于本判决生效之日起 7 日内，返还原告张岚购房款 325000 元；
被告北京市房山区向阳镇向阳村村民委员会于本判决生效之日起 7 日内，支付原告张岚利息
四、案件启示
（一）购房者：3 点避开小产权房陷阱
核实土地与房屋性质：购买房屋前，通过不动产登记中心、乡镇政府查询 “土地是否为集体性质”“房屋是否取得建设规划许可、预售许可证”，小产权房（集体土地上无正规手续房屋）一律不买，避免合同无效风险；
确认自身购房资格：非农村集体经济组织成员，切勿购买本村 “旧村改造房”“宅基地房”，即使开发商 / 村委会承诺 “可过户”，也因违反法律规定无法实现，最终可能 “钱房两空”；
留存完整交易证据：若不慎涉及争议，需保存 “合同、付款凭证、收据、沟通记录” 等，证明 “付款事实、合同关系”，如本案中张岚凭村委会盖章的收据和合同，成功主张返还房款。
（二）农村集体经济组织：2 项义务不可违
不越权销售集体土地房屋：严格遵守 “集体土地房屋仅分配给本村村民” 的规定，委托第三方建设时，需明确 “禁止向非本村成员售房”，避免因 “以自身名义签约” 承担法律责任；
及时处理违约纠纷：若项目被叫停或无法交付房屋，应主动退还购房款，避免拖延导致购房者损失扩大（如本案中村委会拖延 15 年，不仅需返还房款，还需赔偿高额利息）。
（三）政府部门：加强小产权房监管
强化源头管控：对农村旧村改造、危房改造项目，严格审批建设规划许可，对未取得手续的项目及时叫停，防止 “未建先售”；
加大宣传警示：通过社区公告、线上平台普及 “小产权房违法性”，提醒购房者警惕 “低价诱惑”，从源头减少纠纷。
本案核心警示：小产权房交易不受法律保护，即使签了合同、交了全款，也可能因 “合同无效” 无法拿到房屋，还需漫长诉讼维权。购房者切勿抱有 “侥幸心理”，农村集体经济组织也需守住 “法律底线”，否则最终都会承担相应法律责任。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
