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北京东城区一起房产纠纷中，妻子陈芳称丈夫李刚瞒着自己，与周强、吴敏夫妇串通卖房抵债，还伪造房屋测绘图，起诉要求确认合同无效并过户回房屋。但法院审理后认为，陈芳亲自签署委托公证，且明知买方长期居住却未收租金，应知晓房屋买卖事宜，最终驳回其全部诉求。此案为 “夫妻共同房产处置”“委托公证效力”“恶意串通认定” 提供了重要裁判思路。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：陈芳（五号房屋原登记所有权人，李刚妻子）
被告一：周强（五号房屋现登记所有权人，吴敏丈夫）
被告二：吴敏（周强妻子，受陈芳、李刚委托办理房屋过户手续）
第三人：李刚（陈芳丈夫，与周强签订房屋买卖合同）
（二）交易背景与核心争议
位于北京市东城区的五号房屋（2 间平房）原登记在陈芳名下，陈芳与李刚为夫妻，周强与吴敏亦为夫妻。2010 年起，周强夫妇开始租住五号房屋，租赁事宜由李刚负责。此后李刚因做生意亏损，向周强借款 3 万元无力偿还，便与周强、吴敏协商以房抵债，由此引发一系列纠纷，核心时间线与争议如下：
1. 房屋交易关键节点
2011 年 8 月 16 日：李刚（未告知陈芳）与周强签订《私宅平房买卖协议》，约定以 90 万元出售五号房屋，定金 3 万元签约时支付，2011 年 10 月 1 日前办理过户，产权交割后 1 个月内付清尾款。
2012 年 11 月 29 日：陈芳与李刚在公证处签署《委托书》，载明 “因陈芳做手术行动不便，委托朋友吴敏全权办理五号房屋出售、过户等事宜”，陈芳称当时以为是办理借款公证，未看材料内容便签字，且未收到公证书原件。
2012 年 12 月 27 日：吴敏依据上述《委托书》，以陈芳、李刚代理人身份与周强签订《存量房屋买卖合同》，将五号房屋过户至周强名下。
2013 年 1 月 11 日：李刚与周强签订《私宅平房买卖补充协议》，将房价增至 92.6 万元，确认过户前已支付 42.6 万元（含 3 万元定金、5 万元预付款、34.6 万元借款抵扣），剩余 50 万元分期支付（30 万元过户后付，20 万元 2013 年 1 月 20 日前付），李刚认可后续房款已全部付清。
2020 年 - 2021 年：陈芳称因孙子上学需迁户口，才发现五号房屋已被出售，周强夫妇则主张陈芳早已知情，且自 2011 年起便居住五号房屋至今，从未支付租金。
2. 原告诉求与被告抗辩
陈芳诉求：①确认吴敏代其与周强签订的《存量房屋买卖合同》无效；②判令周强协助将五号房屋过户回自己名下；③本案诉讼费由被告承担。
陈芳理由：李刚隐瞒卖房事实，与周强、吴敏恶意串通；公证时未看清材料内容，以为是借款公证；五号房屋测绘图系周强伪造，且吴敏 “自己代理”（既受托卖房又帮丈夫买房），违反法律规定。
周强、吴敏抗辩：五号房屋为夫妻共同财产，房价符合 2011 年市场行情；陈芳亲自签署委托公证，应知晓卖房事宜；其自 2011 年居住至今未付租金，陈芳兄姐亦住同一院落，不可能不知情；测绘图制作于 2011 年（早于过户时间），不存在伪造，且陈芳未提交伪造证据。
李刚述称：认可借款及卖房事实，但仅告知陈芳 “借款可能卖房”，陈芳一直不同意；陈芳 2021 年因迁户口才知晓房屋被卖，对诉求不便表态。
（三）关键事实与证据
陈芳提交的关键证据：五号房屋原产权证、公证《委托书》复印件（称无原件）、户籍迁移需求证明（证明 2021 年才发现房屋被卖）。
周强、吴敏提交的关键证据：《私宅平房买卖协议》《补充协议》《存量房屋买卖合同》、购房款支付凭证（含借款抵扣记录）、北京市精诚公证处《委托书》原件、五号房屋现产权证（附 2011 年测绘图）、居住证明（证明 2011 年起居住至今）。
无争议事实：①五号房屋原登记在陈芳名下，2012 年 12 月过户至周强名下；②李刚与周强存在借款关系，购房款含借款抵扣；③周强、吴敏自 2011 年居住五号房屋至今，未支付租金；④陈芳与李刚婚姻关系存续近 40 年，案涉交易发生在婚姻存续期间。
二、案件分析
（一）合同效力核心：是否存在 “恶意串通” 与 “自己代理” 无效情形
“恶意串通” 不成立：
恶意串通需满足 “双方故意 + 损害第三人利益”，本案中房价 90 万元（后增至 92.6 万元）符合 2011 年北京东城区平房市场价格，无证据证明价格过低；
周强、吴敏已实际支付全部购房款（含借款抵扣，李刚认可），且自 2011 年居住至今，属于正常交易行为；
陈芳主张 “丈夫与被告串通”，但未提交证据证明李刚与周强、吴敏存在事前通谋，李刚述称 “陈芳不同意卖房” 仅为单方陈述，无其他证据佐证。
“自己代理” 不构成合同无效：
吴敏作为陈芳、李刚的受托人，与丈夫周强签订《存量房屋买卖合同》，看似存在 “自己代理” 情形，但《民法典》第一百六十八条规定 “自己代理行为经被代理人同意或追认的，有效”；
陈芳亲自签署《委托书》，明确委托吴敏 “全权办理房屋出售、过户”，应视为对吴敏代理行为的概括授权，包括与周强交易；且交易后多年陈芳未提出异议，结合其明知周强居住却未收租金的事实，可推定其对代理结果知情且默认，故 “自己代理” 不导致合同无效。
（二）陈芳是否 “知晓房屋买卖”：从公证与居住事实推定
委托公证的证明力：
陈芳主张 “公证时以为是借款公证，未看材料”，但公证处虽在下班时间办理，其作为完全民事行为能力人，应知晓 “签署《委托书》” 的法律后果；
《委托书》明确载明 “拟出售夫妻共同财产五号房屋”，内容清晰，陈芳以 “未看内容” 抗辩，不符合 “审慎注意义务”，法院不予采信；
公证文书具有法定证明力，陈芳无证据证明公证存在欺诈、胁迫等无效情形，故《委托书》合法有效，吴敏的代理行为对陈芳产生约束力。
居住事实与知情推定：
周强、吴敏自 2011 年居住五号房屋至今，长达十余年未支付租金，且陈芳兄姐住同一院落，陈芳作为房屋原所有权人，不可能对房屋长期被他人占用且无租金收益毫无察觉；
陈芳与李刚婚姻存续近 40 年，五号房屋为夫妻共同财产，李刚签署买卖合同、收取购房款（含借款抵扣），陈芳主张 “完全不知情”，不符合夫妻共同财产处置的常理；
陈芳称 2020 年才知晓房屋被卖，但 2024 年 12 月才起诉，间隔 4 年，远超一般人发现权益受损后的合理维权时间，进一步佐证其 “不知情” 主张不成立。
（三）测绘图争议：不影响合同效力，且无伪造证据
测绘图与合同效力无直接关联：房屋测绘图的作用是确定房屋面积、四至，用于办理产权登记，即便测绘图存在瑕疵，也仅影响产权登记的准确性，不直接导致买卖合同无效；
陈芳无证据证明伪造：周强提交的现产权证附 2011 年测绘图，制作时间早于 2012 年过户时间，符合 “先测绘后过户” 的流程，陈芳主张 “伪造”，但未提交鉴定报告或其他证据，应承担举证不能的责任。
三、裁判结果
驳回原告陈芳的全部诉讼请求。
四、案件启示
（一）夫妻共同房产处置：知情权与签字义务不可忽视
卖方（夫妻）：明确沟通，谨慎签字：
夫妻共同房产处置需双方协商一致，一方不得擅自决定卖房，即便因特殊原因委托他人，也需明确知晓委托事项（如本案中陈芳因 “未看《委托书》内容” 承担不利后果）；
涉及公证、合同签署等关键环节，务必逐字核对内容，对 “出售房屋”“全权代理” 等核心条款，如有疑问及时咨询律师，切勿因 “信任配偶”“时间匆忙” 盲目签字；
若发现配偶擅自处置房产，应在知晓权益受损后 3 年内起诉（诉讼时效），避免因拖延导致证据灭失或超过时效。
买方：核实权属，留存证据：
购买夫妻共同房产时，需确认双方均同意出售，要求夫妻双方共同签字，或查看另一方出具的《授权委托书》（优先选择公证处出具的正规公证文书）；
留存购房款支付凭证（如银行转账记录、收条）、房屋交接记录（如入住通知书、物业费缴纳凭证），证明交易真实且已履行付款义务；
若房屋存在租赁、自建、翻建等情况，需提前核实相关手续（如测绘图、建设许可），避免后续因产权瑕疵引发纠纷。
（二）委托公证：明确授权范围，防范代理风险
委托人：细化授权，限制 “全权代理”：
办理委托公证时，避免使用 “全权代理”“一切事宜” 等模糊表述，应明确授权范围（如 “仅代理办理产权过户，无权决定交易价格”）；
若委托近亲属或朋友代理，需确认代理人与买方无利害关系（如本案中吴敏为买方配偶，虽不必然导致无效，但易引发争议），必要时在委托书中注明 “禁止自己代理”；
公证后留存公证书原件，定期查询房屋权属状态（可通过不动产登记中心官网或线下窗口），防止代理人超越权限处置房产。
受托人：恪守代理职责，避免利益冲突：
代理人应在授权范围内行事，不得擅自变更交易对象、价格或隐瞒交易信息；
若自身与交易存在利害关系（如本案中吴敏代理卖房给丈夫），需提前告知委托人，获得明确同意后再实施代理行为，避免因 “利益冲突” 被认定为代理无效。
（三）证据意识：维权需靠证据，主张需有依据
主张 “恶意串通” 需举证：如认为交易双方恶意串通，需提交证据证明 “双方存在通谋”（如聊天记录、录音）、“损害自身利益”（如价格远低于市场价），单纯的 “怀疑” 或 “配偶单方陈述” 无法得到法院支持；
反驳 “不知情” 需用事实：买方若主张卖方知情，可通过 “长期居住记录”“租金未收取”“夫妻共同生活痕迹” 等间接证据，推定卖方知晓交易，如本案中周强以 “十余年居住未付租金” 反驳陈芳 “不知情”，成为关键事实依据；
留存关键文书原件：合同、公证书、付款凭证、产权证等原件是维权核心证据，本案中陈芳因无《委托书》原件，其 “公证为借款” 的主张难以采信，而周强提交的全套原件则有效支撑了抗辩理由。
（四）市场交易：遵循常理，警惕 “不合常理” 的主张
交易价格符合市场行情：买房时确认房价与同地段、同户型房屋价格基本一致，避免因 “低价购房” 被认定为 “恶意”；
居住使用符合交易逻辑：购房后及时入住或收取租金，避免 “长期空置” 或 “未实际控制房屋”，防止后续被主张 “交易虚假”；
维权时间符合常理：发现权益受损后及时维权，如本案中陈芳 “2020 年知情却 2024 年起诉”，间隔时间过长，不符合一般人维护权益的常理，法院对其主张的合理性产生怀疑。
夫妻共同房产处置涉及婚姻关系、财产权益、代理规则等多重法律问题，买卖双方及代理人均需秉持谨慎态度，明确权利义务，留存完整证据，才能有效防范纠纷，保障交易安全。若发生争议，应及时咨询专业律师，通过合法途径理性维权，避免因 “证据不足” 或 “主张不当” 导致权益受损。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
