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北京一起房屋买卖合同纠纷中，卖方因逾期迁出户口，29.9 万户口保证金被中介告知 “已抵扣违约金”，卖方起诉要求买方支付尾款，买方未答辩。最终法院认定中介签订的补充协议非卖方真实意思表示，将违约金从 “按总房款千分之五 / 日” 酌减至 5 万元，判决买方支付剩余 24.9 万保证金。此案为 “户口迁出保证金”“违约金过高调整”“居间方义务” 提供了典型参考。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：张磊（房屋出卖人，四号房屋原所有权人）
被告：赵阳（房屋买受人，四号房屋现所有权人）
第三人：甲公司（居间服务方）
（二）交易背景与合同约定
2020 年 12 月 2 日，经甲公司居间，张磊（出卖人）与赵阳（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称 “涉案合同”）及《补充协议》，约定赵阳以 299 万元总价购买张磊名下四号房屋（位于北京市），核心条款如下：
房款构成：房屋成交价格 120 万元，家具家电等作价 179 万元，总价款 299 万元；
户口迁出保证金：赵阳预留 29.9 万元作为户口迁出保证金，应于过户前 3 个工作日以 “理房通” 方式支付给张磊，该保证金可抵扣户口相关违约金；
户口迁出时限：张磊需在办理不动产转移登记之日起 60 日内，完成四号房屋内所有户籍迁出；
逾期迁户违约责任：若张磊未如期迁户，按日支付房屋总价款万分之五的违约金，仍需继续履行迁户义务。
（三）履约过程与争议爆发
买方履约情况：赵阳按约支付除 29.9 万保证金外的其余房款 269.1 万元；
房屋过户与户口迁出：
2021 年 1 月 28 日，双方办理四号房屋过户手续；
2021 年 3 月 11 日，四号房屋登记至赵阳名下（按约定，张磊需在 2021 年 3 月 29 日前迁户）；
2021 年 9 月 22 日，张磊才将户口迁至派出所公共户口（逾期 177 天）；
保证金争议：
张磊主张赵阳未按约定将 29.9 万保证金存入理房通账户，多次协商无果；
甲公司称，双方曾签署补充协议：2021 年 5 月 10 日前按总房款万分之五 / 日算违约金（44 天合计 6.556 万元），2021 年 5 月 11 日后按千分之五 / 日算（违约金大幅增加），扣除后保证金已耗尽，并向法院提交张磊签字的补充协议及视频；
张磊辩称：签署补充协议时，甲公司未解释 “万分之五” 与 “千分之五” 的差别，自己不知晓条款加重违约责任，且赵阳已将四号房屋转售（2022 年 3 月 30 日过户给案外人），无实际损失；
卖方特殊情况：张磊因女儿出事，被案外人徐某诈骗 160 余万元（徐某已被判刑，未退赔），为偿还抵押借款 200 万元才出售四号房屋，期间甲公司找第三方过桥，产生 7.5 万元过桥费。
（四）关键事实与证据
张磊提交的关键证据：
涉案合同、补充协议：证明保证金约定及初始违约金标准；
户口迁移证明：证实 2021 年 9 月 22 日迁户，逾期 177 天；
刑事判决书：证明被徐某诈骗，出售房屋系被迫；
理房通账户记录：证明未收到 29.9 万保证金。
甲公司提交的关键证据：
补充协议及签署视频：显示工作人员宣读条款，但未解释 “万分之五” 与 “千分之五” 差异；
情况说明：称补充协议是双方真实意思，保证金已抵扣违约金。
无争议事实：
赵阳已支付 269.1 万元房款，29.9 万保证金未支付；
张磊逾期迁户，赵阳已将四号房屋转售；
赵阳经法院合法传唤未到庭，放弃答辩权利。
二、案件分析
（一）补充协议效力：非卖方真实意思表示，不具约束力
甲公司提交的补充协议将违约金从 “万分之五 / 日” 提升至 “千分之五 / 日”（标准扩大 10 倍），但存在关键瑕疵：
居间方未履行提示义务：补充协议中 “万分之五” 与 “千分之五” 仅一字之差，却导致违约金金额大幅增加，甲公司作为专业居间方，有义务对该 “加重责任条款” 进行着重解读，但视频显示工作人员仅宣读条款，未解释差异；
卖方存在认知偏差：张磊因被诈骗、急需卖房偿债，情绪及注意力可能受影响，且其当庭表示 “不知晓条款加重责任”，结合视频中 “按合同来就行” 的回复，可认定其未真正理解补充协议内容；
不符合意思自治原则：民事法律行为需基于双方真实意思，甲公司未充分提示，张磊未明确认可加重责任条款，故该补充协议不成立，不能作为违约金计算依据。
（二）违约责任认定：卖方逾期迁户构成违约，但违约金需酌减
违约事实明确：涉案合同约定 “过户后 60 日内迁户”，四号房屋 2021 年 1 月 28 日过户，张磊应在 2021 年 3 月 29 日前迁户，但其实际 2021 年 9 月 22 日才迁户，逾期 177 天，违反合同约定，需承担违约责任；
违约金过高的认定：
原约定 “万分之五 / 日”，按 299 万元总房款计算，每日违约金 1495 元，177 天合计 26.4615 万元，若按补充协议 “千分之五 / 日” 则达 264.615 万元，均远超合理范围；
买方未举证证明实际损失：赵阳已将四号房屋转售，未提交 “因户口未迁出导致房价下跌、无法及时过户” 等损失证据，且张磊最终完成迁户，未造成根本性影响；
卖方存在特殊情况：张磊因被诈骗被迫卖房，主观恶意较小，且逾期迁户可能受 “公共户口政策” 影响（2021 年 6 月 1 日北京实施公共户口政策，可能存在办理延迟）。
酌减结果：法院综合 “合同约定、卖方过错、买方无实际损失” 等因素，依据《民法典》第五百八十五条 “约定违约金过高可请求减少”，酌定违约金 5 万元，符合公平原则。
（三）保证金处理：抵扣违约金后，买方需支付剩余款项
保证金性质：29.9 万元户口迁出保证金的核心功能是 “担保户口迁出”，可抵扣迁户违约金，但不能直接等同于违约金；
抵扣计算：保证金 29.9 万元 - 酌定违约金 5 万元 = 24.9 万元，赵阳需将剩余 24.9 万元支付给张磊；
逾期付款利息不支持：因张磊存在逾期迁户的违约行为，系纠纷发生的主要原因，故其主张 “以 29.9 万元为基数计算逾期利息” 的诉请，法院不予支持。
（四）居间方责任：未履行提示义务，需承担相应后果
甲公司作为专业中介，未对补充协议中的 “加重责任条款” 进行充分提示，导致补充协议无效，虽本案未判决其承担赔偿责任，但该行为已违反《房地产经纪管理办法》“如实告知交易风险” 的义务，若因该行为给买卖双方造成损失（如卖方多付违约金、买方维权成本增加），可能面临追责。
三、裁判结果
被告赵阳于本判决生效之日起七日内，给付原告张磊户口迁出保证金 249000 元；
四、案件启示
（一）卖方：迁户义务要重视，协议签署需谨慎
严格履行迁户约定：户口迁出是房屋交易的重要附随义务，需提前规划迁户时间（如查询公共户口政策、准备迁户材料），避免因延迟迁户承担违约金；
审慎签署补充协议：对中介提供的补充协议，尤其是 “违约金调整、责任加重” 条款，需逐字核对，若有疑问（如 “万分之五” 与 “千分之五” 差异），务必要求中介解释，必要时咨询律师，切勿盲目签字；
留存迁户与沟通证据：迁户后及时保存户口迁移证明，与买方、中介的沟通（如协商迁户时间、保证金支付）需通过书面或可追溯方式（微信、短信），避免后续无据可依。
（二）买方：保证金支付要合规，损失举证需及时
按约定支付保证金：需将户口迁出保证金存入合同约定的第三方账户（如理房通），避免直接支付给卖方或中介，防止保证金被挪用或抵扣争议；
及时主张违约赔偿：若卖方逾期迁户，需及时催告并留存催告记录，若因户口未迁出产生实际损失（如影响房屋转售价格、额外租房成本），需保存相关证据（如转售合同、租金支付凭证），便于后续举证；
房屋转售不影响追责：即使已将房屋转售，若卖方在转售前存在逾期迁户行为，仍可依据原合同主张违约金，但需在诉讼时效内（3 年）提起诉讼。
（三）中介：履行提示与告知义务，避免违规操作
充分提示交易风险：对 “户口迁出时限、违约金标准、补充协议条款” 等关键内容，需向买卖双方明确告知，尤其是 “责任加重、金额调整” 条款，需口头解释 + 书面标注，确保双方理解；
规范保证金管理：监督买方按约定将保证金存入第三方账户，定期向双方反馈保证金状态，避免擅自以 “抵扣违约金” 为由扣留保证金；
留存居间服务记录：对协议签署过程（如视频、录音）、风险提示内容需完整保存，若因未履行提示义务导致纠纷，可能需承担连带责任（如赔偿买卖双方的维权成本）。
（四）共性提示：户口问题无小事，合同条款要细化
明确户口相关约定：在房屋买卖合同中，需细化 “户口迁出时限、保证金金额与支付方式、违约金计算标准、保证金抵扣规则”，避免模糊表述（如 “尽快迁户”“合理违约金”）；
关注政策变化影响：了解当地户口政策（如公共户口、迁户流程），在合同中约定 “因政策调整导致迁户延迟的，卖方不承担违约责任”，减少政策风险；
违约金约定要合理：违约金应以 “弥补实际损失” 为原则，避免约定过高（如超过总房款 20%）或过低，若约定过高，法院可能依法酌减，损害买方权益；若约定过低，卖方违约成本低，易导致违约。
房屋交易中的户口问题虽不直接涉及房屋权属，但关乎买方后续权益（如落户、子女入学），买卖双方及中介均需高度重视。只有明确各自义务、规范操作流程、审慎签署协议，才能有效避免户口纠纷，保障交易顺利完成。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
