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二手房交易中，“房价波动” 常成为买方违约的借口，但若仅因市场下跌单方解除合同，需承担违约责任。北京一起案例中，买方以自有房屋未售出、房价下跌为由拒付房款并要求解约，法院最终判决买方支付 60 万元违约金，同时卖方返还 10 万元定金，为类似纠纷提供了裁判思路。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告（反诉被告）：张磊（卖房人）
被告（反诉原告）：李娜（买房人）、赵阳（李娜配偶）
第三人：丙中介公司（居间方）
（二）交易背景与合同约定
2023 年 4 月 22 日，经丙中介公司居间，张磊与李娜签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，核心约定如下：
交易标的：张磊名下的八号房屋（位于某 A 地 6 层，建筑面积 107.49 平方米，为商品房，已设定抵押）；
总价款：517 万元（其中房屋价款 200 万元，家具家电等作价 317 万元）；
付款方式：
签约当日支付定金 10 万元（已支付）；
2023 年 12 月 15 日前支付首付款 490 万元；
留存 10 万元户口迁出保证金、7 万元物业交割保证金，于权属转移登记前 3 个工作日付清剩余 17 万元；
履约关键条款：
张磊需在 2023 年 11 月 22 日前办理解除抵押登记（2023 年 7 月已完成）；
双方需在 2023 年 12 月 20 日前办理产权转移登记；
李娜需在 2023 年 10 月 30 日前通过出售自有九号房屋获取北京购房资格（2023 年 10 月 29 日资格审核通过）。
同日，双方签订《换房声明》，明确李娜需出售九号房屋以获取购房资格，若 2023 年 10 月 30 日前未获得资格，合同解除且定金不退；同时提示 “房屋未售出导致无法付款” 的交易风险，双方自愿承担。
（三）履约争议：买方拒付房款并单方解约
卖方履约情况：张磊按约于 2023 年 7 月结清银行贷款、办理解押手续，完成过户前全部准备工作，多次催促李娜履行付款义务。
买方违约行为：
因 2023 年 5 月后北京房价下跌，李娜的九号房屋未能售出，导致无资金支付八号房屋首付款；
2023 年 12 月 13 日，李娜委托律师发送《律师函》，以 “房价下跌、资金损失、继续履行显失公平” 为由，单方通知解除合同；
诉讼中，李娜、赵阳明确表示 “缺乏继续履行能力”，拒绝支付 490 万元首付款。
（四）本诉与反诉：双方核心诉求
张磊（本诉原告）诉求：
最初要求继续履行合同，李娜、赵阳支付 507 万元房款及违约金（以 517 万元为基数，按日万分之五自 2023 年 12 月 13 日计算）；
经法院释明合同无法履行后，变更为要求支付违约金 103.4 万元（总价款 20%）、承担诉讼费 / 保全费 / 保全保险费 5070 元，赵阳承担共同还款责任。
李娜、赵阳（反诉原告）诉求：
解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；
张磊返还 10 万元定金；
张磊承担诉讼费用。
（五）关键证据与事实
张磊提交的证据：
解押凭证、微信聊天记录：证明已按约办理解押，多次催促付款；
律师函、回复函：证明李娜单方解约，自己明确不同意；
同类房屋成交价（2024 年同小区 107-108㎡房屋成交价 380 万 - 435 万元）：证明因李娜违约，房屋贬值导致实际损失；
保全保险费发票：证明支出保全成本 5070 元。
李娜、赵阳提交的证据：
《换房声明》、微信聊天记录：证明张磊知晓其需出售九号房屋筹款，现因市场原因无法出售，非恶意违约；
律师函：证明已通知解约以减少张磊损失。
无争议事实：
李娜已支付 10 万元定金，八号房屋仍登记在张磊名下且由其占有；
李娜、赵阳认可购房系夫妻共同行为，债务为夫妻共同债务；
张磊在合同签订后无违约行为，李娜因自身房屋未售出导致无付款能力。
二、案件分析
（一）合同效力：合法有效，违约方无权单方解约
张磊与李娜签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》及《换房声明》，均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定（如未违反限购政策、未损害公共利益），符合《民法典》第五百零二条的生效要件，合法有效。
需特别注意：《换房声明》已明确提示 “房屋未售出导致无法付款” 的风险，李娜作为完全民事行为能力人，自愿签署即意味着接受该风险，不能以 “市场波动” 为由逃避责任。根据《民法典》第五百六十三条，只有 “不可抗力、预期违约、根本违约” 等法定情形或合同约定情形出现时，当事人才有权解除合同；李娜 “因自身房屋未售出无资金” 属于自身履约能力问题，非法定解约事由，故其单方解约行为无效，无权要求解除合同。
（二）合同履行可行性：客观无法继续，应认定实际解除
尽管李娜无权单方解约，但诉讼中其明确表示 “缺乏履约能力”，且九号房屋未能售出导致资金链断裂，客观上无法支付 490 万元首付款，合同目的已无法实现。根据《民法典》第五百八十条 “当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，致使不能实现合同目的，对方可以请求终止合同权利义务关系”，法院认定合同实际解除，符合 “实事求是解决纠纷” 的原则，避免陷入 “判决继续履行却无法执行” 的僵局。
（三）违约责任认定：李娜构成根本违约，需承担赔偿责任
违约行为定性：李娜未按约在 2023 年 12 月 15 日前支付首付款，且单方发送解约函拒绝履行，符合《补充协议》中 “逾期付款超过 15 日” 的根本违约情形，应承担违约责任。
违约金的调整与确定：
原合同约定 “违约方按总价款 20% 支付违约金（103.4 万元）”，李娜主张 “违约金过高”，法院需结合以下因素调整：
实际损失：同小区同类房屋成交价较合同价下跌约 82 万 - 137 万元（517 万元 - 380 万元 = 137 万元），张磊存在房屋贬值损失；
履约情况：张磊已完全履行解押义务，无任何违约；李娜仅支付定金，未履行主要付款义务；
过错程度：李娜作为买房人，在签订重大财产交易合同时，未充分评估自身履约能力，对违约存在主要过错；
公平原则：若按 20% 计算违约金（103.4 万元），接近房屋贬值损失，但需考虑 “市场风险的合理性”，故法院酌情调整为 60 万元，既弥补张磊损失，又避免违约金过高。
定金与违约金的适用：根据《民法典》第五百八十八条 “当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，张磊选择适用违约金条款，故法院支持违约金的同时，判决张磊返还 10 万元定金（因定金罚则未被适用）。
（四）夫妻共同债务：赵阳需承担共同还款责任
李娜、赵阳认可 “购买八号房屋系夫妻共同行为”，且该房屋用于家庭生活，根据《民法典》第一千零六十四条 “夫妻双方共同签名或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，为夫妻共同债务”，赵阳应与李娜共同支付 60 万元违约金。
（五）保全保险费：无合同约定，不予支持
张磊主张的 5070 元保全保险费，并非诉讼的必要支出，且双方合同中未约定 “违约方需承担该费用”，法院在确定 60 万元违约金时已充分考量其全部损失（包括时间成本、交易机会损失等），故对该项诉求不予支持。
三、裁判结果
李娜、赵阳于本判决生效后十日内共同给付张磊违约金 600000 元；
张磊于本判决生效后十日内返还李娜定金 100000 元；
驳回李娜、赵阳的其他反诉请求（含 “解除合同” 的诉求，因合同已实际解除，无需单独判决）。
四、案件启示
（一）买方：购房前需评估履约能力，谨慎对待 “换房交易”
充分评估资金与资格风险：若需通过 “卖旧房买新房” 实现换房，应在签订购房合同前，对自有房屋的市场流动性、出售周期进行预判，避免因 “旧房未售出” 导致资金链断裂；可在合同中约定 “以旧房售出为付款前提” 的条款，明确无法售出时的解约方式（如无责解约），降低违约风险。
正视市场风险，拒绝单方违约：房价波动属于商业风险，买方在签订合同时应自愿承担该风险，不能以 “房价下跌” 为由单方解约；若确实无力履行，应及时与卖方协商，而非直接发送解约函，避免因 “恶意违约” 导致更高额的违约金赔偿。
夫妻共同购房需明确责任：夫妻共同购房时，应在合同中共同签字或事后追认，明确债务为夫妻共同债务，避免后续就 “是否共同承担责任” 产生争议。
（二）卖方：履约过程需留存证据，遇违约及时止损
按约履行义务，留存履约凭证：卖方应按合同约定及时办理解押、房屋核验等手续，并保存解押凭证、沟通记录等证据，证明自身无违约行为；本案中张磊的解押凭证、微信催款记录，是其主张买方违约的关键依据。
遇违约理性应对，避免损失扩大：收到买方解约通知后，应明确表示不同意，并书面催告其继续履行；若买方明确拒绝，可及时咨询律师，通过诉讼主张违约责任，同时可考虑另行挂牌出售房屋，避免因 “等待协商” 导致房屋进一步贬值。
合理主张违约金，避免 “过高” 被调整：主张违约金时，应提供实际损失证据（如同类房屋成交价、资金占用成本等），避免仅按合同约定的 20% 主张，若实际损失低于约定违约金，法院可能酌情调整，导致权益未充分保障。
（三）中介：需履行风险提示义务，规范居间服务
明确提示交易风险：对于 “换房交易”，中介应在合同中书面提示 “旧房未售出导致无法付款、资格无法获取” 等风险，并由买卖双方签字确认，避免后续因 “未提示风险” 被追责；本案中《换房声明》的风险提示，有效证明了买方知晓并自愿承担风险。
留存沟通记录，协助化解争议：中介在交易过程中，应留存买卖双方的沟通记录（如微信、录音），若后续发生纠纷，可作为第三方证据提交法院，协助查明事实；同时，在双方出现履约争议时，应积极协调，避免矛盾激化。
（四）合同签订：条款需明确具体，避免模糊约定
细化付款与解约条款：合同中应明确付款时间、金额、付款方式，以及 “逾期付款”“无法履约” 的具体处理方式（如违约金计算标准、解约条件）；对于 “换房交易”，可约定 “旧房售出的最晚时间”“无法售出时的解约补偿” 等条款，减少争议空间。
明确费用承担范围：对于诉讼费、保全费、保全保险费等诉讼相关费用，可在合同中约定 “违约方承担”，避免后续因费用承担产生新的争议。
二手房交易涉及重大财产利益，买卖双方均应秉持诚信原则，谨慎签订合同、全面履行义务；遇争议时，优先通过协商解决，协商不成可通过法律途径维护权益，切勿因 “侥幸心理” 单方违约，导致承担更高的法律成本。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
