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在商品房交易中，“办证难” 是不少业主面临的痛点，尤其是因开发商原因导致产权登记迟迟无法办理的情况，往往引发长期纠纷。北京朝阳区一起案例中，业主购房十年后仍未拿到房产证，通过诉讼维权，最终法院判决开发商协助办理过户，业主补交剩余房款，为类似历史遗留问题的解决提供了参考。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告（反诉被告）：林哲（购房人）
被告（反诉原告）：乙房地产公司（开发商）
（二）交易背景与合同约定
2013 年 11 月 5 日，林哲与乙房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定林哲以 681.6154 万元购买乙公司开发的七号房屋（位于朝阳区，建筑面积 296.7 平方米，用途为配套商业用房）。合同核心条款如下：
付款方式：签约当日支付 340.8077 万元，余款 340.8077 万元于签署《北京市商品房现房买卖合同》后 7 日内付清或办理按揭；
交房条件：林哲付清总房款 70% 后，乙公司需在两个月内交付房屋；
办证义务：乙公司应在收房后两年内办理网签，网签后 720 日内办理房产证，若因乙公司原因逾期，按已付款日万分之零点一支付违约金（最高不超过总房款 1%）。
（三）履约过程：交房与付款的争议
房款支付情况：
林哲未按约在签约当日支付 340.8077 万元，仅后续分四次付款：2021 年 4 月 29 日支付 46.32308 万元、2021 年 7 月 12 日支付 10 万元、2021 年 12 月 13 日支付 10 万元、2022 年 4 月 7 日支付 10 万元，累计支付 417.13078 万元，剩余 264.48462 万元未付（仅支付总房款约 61.2%）。
房屋交付情况：
2021 年 4 月 29 日，林哲实际占有七号房屋，并与物业公司签订《物业服务合同》，将房屋出租给案外人（北京缇玛创意文化有限公司）。林哲主张系乙公司经理通知收房，乙公司则称林哲 “私自收房”，但未提供证据证明曾阻止林哲收房。
办证困境：
因七号房屋所在楼宇未通过规划验收，乙公司长期无法办理初始产权登记，导致林哲无法过户。2024 年，经政府协调，该项目可通过诉讼判决办理直接转移登记，同小区其他业主已通过诉讼胜诉并办证。
（四）本诉与反诉：双方的核心诉求
林哲（本诉原告）诉求：
确认七号房屋归其所有；
乙公司在判决生效后 45 日内协助办理直接转移登记（无需初始登记）；
乙公司承担案件受理费。
乙公司（反诉原告）诉求：
解除《商品房买卖合同》，林哲支付违约金 12 万元；
林哲返还七号房屋；
林哲支付剩余房款 264.48462 万元及逾期付款违约金 46.9382 万元（按日万分之二暂计至 2024 年 10 月 15 日）；
林哲承担诉讼费用。
（五）关键证据与争议事实
林哲提交的关键证据：
房款收据（载明 “由物业公司代收”）、《物业服务合同》、《房屋租赁合同》，证明乙公司同意其收房并按指令付款；
证人胡某（租户公司员工）证言：称通过乙公司工作人员联系看房、签约，乙公司工作人员协助促成租赁，证明乙公司主动交付房屋；
购房资格核验证明：证明具备购房资格；
同小区业主胜诉判决书（如 2024 京 0105 民初 3586 号）：证明同类情况可通过诉讼办证。
乙公司提交的关键证据：
微信聊天记录、通话记录：证明曾向林哲催要剩余房款（要求支付至总房款 70%）；
照片：证明 2022 年曾到七号房屋现场催款。
争议焦点：
林哲收房是否为 “私自收房”？
双方是否变更了原合同的付款与交房顺序？
乙公司是否有权解除合同？
二、案件分析
（一）《商品房买卖合同》效力：合法有效，双方均需履约
林哲与乙公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定（如未违反限购政策、未损害公共利益），符合《民法典》第五百零二条关于合同生效的规定，合法有效。双方虽在履行中存在争议，但合同基础效力不受影响，需结合实际履约情况判断权利义务。
（二）核心争议判定：收房与付款约定已变更，林哲无违约
“私自收房” 不成立，乙公司系主动交房：
林哲提交的《物业服务合同》、租户证言、房款代收收据形成完整证据链：租户通过乙公司工作人员联系看房、签约，乙公司工作人员协助开门并促成租赁，且林哲收房当日即向乙公司指定的物业公司支付房款，乙公司后续亦持续催款（而非要求腾房），足以证明乙公司系主动交付房屋，而非林哲 “私自收房”。
合同付款与交房顺序已变更：
原合同约定 “付清 70% 房款后交房”，但乙公司在林哲仅支付部分房款（未达 70%）的情况下主动交房，林哲收房后按乙公司指令陆续付款，双方以实际行为变更了原合同约定，形成 “先交房、后付余款” 的新履行方式。
因双方未明确约定 “收房后付款的具体金额与时间”，乙公司主张林哲 “未付 60 万元构成违约” 缺乏合同依据，法院不予采信。
（三）合同解除的可行性：不符合解除条件，应继续履行
乙公司解除权不成立：
原合同约定 “逾期付款超过 30 日可解除合同”，但该条款基于 “先付款后交房” 的原约定，双方已通过实际行为变更履行顺序，且未约定新的逾期付款解除条件；
林哲已支付总房款约 61.2%，且同意支付剩余房款，乙公司已交付房屋，合同主要权利义务已部分履行，解除合同会导致资源浪费，不符合公平原则与诚信原则；
七号房屋现已具备直接过户条件（政府协调解决历史遗留问题），合同目的可实现，无需通过解除合同解决争议。
（四）产权登记的义务：乙公司需协助过户，林哲需补交尾款
林哲的义务：支付剩余房款 264.48462 万元（其已明确同意）；
乙公司的义务：协助办理直接转移登记（无需初始登记），这是开发商的法定义务与合同附随义务，不因房款未付清而免除（林哲已同意付款，可同步履行）。
三、裁判结果
林哲于本判决生效后三十日内向乙房地产公司支付剩余房款 2644846.2 元；
乙房地产公司于本判决生效后四十五日内协助林哲办理产权登记手续，将位于北京市朝阳区七号房屋直接转移登记至林哲名下（无需办理初始登记）；
驳回林哲的其他诉讼请求（无需单独确认房屋所有权，过户后自然取得）；
驳回乙房地产公司的其他反诉请求（解除合同、返还房屋、支付违约金的诉求均不支持）。
四、案件启示
（一）开发商：需诚信履约，积极解决历史遗留问题
及时处理办证障碍：因规划验收、初始登记等问题导致业主无法办证时，应主动与政府沟通协调，而非推诿责任；本案中政府协调后允许 “直接转移登记”，开发商应配合落实，而非以 “房款未付清” 为由拒绝过户。
尊重实际履行变更：若以实际行为变更原合同约定（如本案中 “先交房后付款”），应与业主书面确认新的权利义务，避免后续争议；若未书面确认，需对 “催款而非要求腾房” 等行为承担法律后果。
（二）业主：履约需留证，维权需理性
保存履约证据：收房时需留存开发商同意收房的书面通知、房款支付凭证（注明 “代收主体”“付款指令”）、物业服务合同、租赁协议等，证明实际履行情况；本案中林哲的证据链是胜诉关键。
积极配合付款义务：即使开发商存在办证违约，业主仍需按变更后的约定或法院判决支付剩余房款，避免因 “拒付房款” 陷入被动；本案中林哲同意支付余款，为继续履行合同奠定基础。
借鉴同类案例维权：若小区存在同类 “办证难” 问题，可参考其他业主的胜诉判决，通过集体诉讼或单独诉讼维权，借助司法力量推动历史遗留问题解决。
（三）合同履行：实际行为可变更约定，需注意举证
口头或实际变更的效力：《民法典》第五百四十三条规定 “当事人协商一致可以变更合同”，变更形式不限于书面，双方实际履行行为（如开发商交房、业主付款）可视为变更合同；但需提供证据证明变更的合意（如本案中的租户证言、代收房款凭证）。
避免 “模糊履行”：变更合同后，应尽快签订书面补充协议，明确付款金额、时间、办证期限等细节，避免因约定不明引发新争议。
（四）历史遗留问题：政府协调 + 司法保障是重要路径
对于因开发商历史遗留问题（如规划验收、初始登记）导致的 “办证难”，业主可通过以下途径解决：
向政府相关部门（住建委、规划局）反映，推动政府协调开发商解决手续问题；
在具备办证条件后，若开发商仍拒绝配合，可通过诉讼要求协助过户，参考同类胜诉案例主张权利。
商品房交易涉及复杂的权利义务关系，开发商与业主均应秉持诚信原则，履行各自义务。遇争议时，优先通过协商解决；协商不成的，应及时收集证据，通过法律途径维护合法权益，避免因拖延导致损失扩大。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
