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房屋买卖中，若合同未明确约定付款、过户顺序及户口迁出事宜，很容易产生纠纷。北京海淀区一起案例中，买卖双方就因这些问题争执不下，法院最终依据交易习惯作出了判决。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：赵鹏（房屋购买方）
被告：孙莉（房屋出售方）
关联人物：周伟（涉案房屋原住户，户口未迁出）
（二）事件经过
2022 年 9 月 8 日，赵鹏与孙莉签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定孙莉将其所有的位于北京市海淀区的八号房屋（面积 55.52 平方米）以 503 万元的价格出售给赵鹏。
然而，该合同对于购房款支付方式及期限、房屋交付期限、房屋过户期限、户口迁出、违约责任等重要条款均未作出约定。
2022 年 9 月 9 日，赵鹏向孙莉支付了购房款 303 万元。此后，双方在合同履行过程中产生争议。
赵鹏诉至法院，请求判令：1. 孙莉配合将八号房屋从孙莉名下过户至其名下，并将房屋内所有户口迁出后，其支付剩余 200 万元购房款；如逾期迁出户口，孙莉需支付总房价的 10%（即 50.3 万元）作为违约金，并按总房价的日万分之五支付后续违约金。2. 诉讼费由孙莉承担。
孙莉辩称：赵鹏应先交付剩余购房款，其再配合办理过户；赵鹏可在办完过户后凭房产证申请强制迁出户口。八号房屋是周伟腾退后其从单位购买的，但周伟一家的户口一直未迁出，其也是在赵鹏提出迁户口后才知晓此事。
（三）争议焦点
赵鹏与孙莉谁应先履行义务（支付剩余房款还是配合过户）？
赵鹏要求孙莉迁出房屋内户口及支付逾期迁户违约金的请求是否成立？
二、案件分析
（一）合同效力及履行顺序
赵鹏与孙莉签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。
合同对于购房款支付方式及期限、房屋过户期限等未作约定，根据《中华人民共和国民法典》第五百一十条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。
依据房屋买卖的交易习惯，一般情况下，买受人应先支付购房款，再由出售人配合办理产权过户手续。本案中，总房款为 503 万元，赵鹏已支付 303 万元，尚余 200 万元未支付，故赵鹏应先支付剩余房款，孙莉在收到全部房款后配合办理过户手续。
（二）户口迁出请求的性质
户口迁移属于公安机关户籍管理的职权范围，不属于人民法院受理民事案件的范围。因此，赵鹏要求孙莉迁出房屋内户口的诉讼请求，法院不予处理。
（三）违约金请求的依据
赵鹏与孙莉在合同中未约定户口迁出的相关违约责任，且双方产生纠纷系因合同条款约定不明且无法达成补充协议，并非孙莉故意违约。因此，赵鹏主张逾期迁户违约金，缺乏合同和法律依据，法院不予支持。
三、裁判结果
法院判决：
原告赵鹏于本判决生效后十日内向被告孙莉支付北京市海淀区八号房屋剩余购房款 200 万元；
被告孙莉于原告赵鹏支付上述款项后十日内配合原告赵鹏将北京市海淀区八号房屋所有权登记至原告赵鹏名下；
驳回原告赵鹏的其他诉讼请求。
四、案件启示
（一）房屋买卖合同条款要明确具体
签订房屋买卖合同时，务必明确约定购房款支付方式及期限、房屋交付时间、过户期限、户口迁出时间及违约责任等重要内容，避免因约定不明产生纠纷。
对于户口迁移等容易引发争议的事项，应在合同中详细约定迁出时间、逾期责任等，明确双方权利义务。
（二）遵循交易习惯，合理履行义务
在合同约定不明且无法达成补充协议时，当事人应按照房屋买卖的交易习惯履行义务，通常为买受人先支付房款，出售人后配合过户。
双方应秉持诚信原则，积极沟通协商，妥善解决履行过程中出现的问题。
（三）户口问题需提前核实并约定
购房者在购房前应核实房屋内户口登记情况，要求出售人承诺户口迁出时间，并在合同中约定逾期迁出的违约责任，以保障自身权益。
若涉及原住户户口未迁出的情况，出售人应提前处理或在合同中明确相关责任，避免给买受人造成困扰。
（四）区分民事案件受理范围
户口迁移属于公安机关的行政职权范围，不属于人民法院民事案件的受理范围。购房者若遇户口迁移问题，可向公安机关申请处理。
本案中，法院依据交易习惯确定了付款和过户的顺序，同时明确了户口问题不属于民事案件受理范围，为类似纠纷的解决提供了指引。这提醒房屋买卖双方，签订合同时要注重条款的明确性，履行过程中要遵循诚信原则和交易习惯，以减少纠纷的发生。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
