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在商品房买卖中，办理产权过户登记是购房者实现物权的关键环节。北京昌平区一起案例中，购房者因曾服刑、不具备购房资格导致过户受阻，在具备资格后，法院判令开发商协助办理过户，为类似纠纷提供了明确指引。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：孙浩（购房者，原系甲公司员工）
被告：甲公司（房地产开发公司）
关联人物：
孙父（孙浩的父亲）
柳某（孙浩曾请求将房屋登记至其名下的人员）
（二）事件经过
孙浩原是甲公司的营销部经理。2013 年 7 月 31 日，孙浩向甲公司支付定金 5 万元，认购该公司开发的位于北京市昌平区的六号房屋。
2014 年 4 月 22 日，孙浩因职务侵占罪被羁押，后被判处有期徒刑十年，处于服刑中。在此期间，孙浩向甲公司支付了全部购房款共计 224.48 万元，但双方未签订书面购房合同，甲公司未交付房屋，也未办理其他购房手续。
2018 年 11 月 6 日，甲公司向孙浩发出《关于房屋买卖关系之解除通知书》，以孙浩不具备购房资格为由，主张解除双方的房屋买卖合同关系。该通知书由孙浩的父亲签收，但孙父未及时告知孙浩，孙浩本人当时并不知晓。
2021 年，孙浩起诉甲公司，请求确认双方的商品房买卖关系合法有效，并要求甲公司继续履行产权转移登记义务，因当时不具备购房资格，还请求将六号房屋登记到柳某名下。北京市昌平区人民法院经审理，于 2022 年 8 月 26 日作出生效判决：确认孙浩与甲公司之间关于六号房屋的商品房买卖关系合法有效；驳回孙浩的其他诉讼请求。
2024 年 8 月 5 日，孙浩提交购房资格核验通过证明，表明其现已具备北京市购房资格。随后，孙浩再次诉至法院，请求判令甲公司协助将六号房屋转移登记至其名下，并由甲公司承担本案诉讼费。
甲公司经法院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
（三）争议焦点
甲公司是否有义务协助孙浩将六号房屋转移登记至孙浩名下？
孙浩现已具备购房资格，能否要求甲公司履行过户义务？
二、案件分析
（一）商品房买卖关系的效力
生效判决已确认孙浩与甲公司之间关于六号房屋的商品房买卖关系合法有效。该判决具有既判力，双方均应遵守。
孙浩已按约定支付全部购房款，履行了购房者的主要义务；甲公司作为出卖人，在买卖关系有效的情况下，有义务履行协助办理产权转移登记的义务。
（二）购房资格对过户的影响
2021 年孙浩起诉时，因不具备北京市购房资格，法院驳回了其要求过户的请求。
2024 年 8 月 5 日，孙浩提交了购房资格核验通过证明，表明其现已具备购房资格，之前阻碍过户的客观障碍已消除。
（三）甲公司的抗辩与缺席审理
甲公司曾以孙浩不具备购房资格为由主张解除合同，但该解除行为因孙浩当时不知情等原因，未产生解除合同的效力。
本案中，甲公司经法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证等权利，不影响法院根据查明的事实依法裁判。
（四）甲公司的协助义务
根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
在商品房买卖关系中，协助购房者办理产权转移登记是开发商的法定义务。现孙浩已具备购房资格，甲公司应履行该义务，协助孙浩将六号房屋登记至其名下。
三、裁判结果
法院判决：
被告甲公司于本判决生效后十日内协助原告孙浩将位于北京市昌平区六号房屋登记至原告孙浩名下。
四、案件启示
（一）商品房买卖应签订书面合同，明确权利义务
购房者与开发商应签订书面的商品房买卖合同，明确房屋位置、价款、付款方式、交房时间、产权登记等内容，避免因无书面合同产生纠纷。
即使是公司员工购买本公司开发的房屋，也应规范交易流程，签订正式合同，保障自身权益。
（二）购房资格是办理过户的重要前提
购房者在购买房屋前，应核实自身是否具备当地的购房资格，避免因资格问题影响产权登记。
若因特殊原因暂时不具备购房资格，待具备资格后，可依法要求开发商履行协助过户义务。
（三）开发商不得擅自解除合法有效的买卖关系
开发商以购房者不具备购房资格为由解除合同的，应确保解除程序合法，且需有充分的事实和法律依据。
在买卖关系合法有效的情况下，开发商不得擅自违约，拒绝履行协助过户等义务。
（四）购房者应及时主张权利，留存相关证据
购房者在权益受到侵害时，应及时通过法律途径主张权利，如确认买卖关系效力、要求开发商履行义务等。
要妥善保管付款凭证、认购协议、生效判决书、购房资格证明等证据，为维权提供有力支持。
（五）缺席审理不影响法院公正裁判
当事人经合法传唤未到庭的，视为放弃相应权利，法院可在查明事实的基础上依法作出裁判。这提醒诉讼参与人要积极应诉，避免因缺席而承担不利后果。
本案中，法院基于生效判决确认的合法买卖关系及孙浩现已具备购房资格的事实，判令甲公司协助办理过户，充分保护了购房者的合法权益。这提醒购房者在商品房交易中要注重合同规范和资格审查，开发商要诚信履约，共同维护房地产市场的正常秩序。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
