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农村宅基地及地上房屋的买卖一直存在诸多限制，非本村村民购买农村房屋的合同效力问题更是司法实践中的常见争议点。北京延庆区一起案例中，原房主以购房者非本村村民为由主张房屋买卖协议无效，法院最终支持了这一请求，但也对腾退时间和相关补偿问题作出了合理安排。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：周磊（原房屋所有权人，北京市延庆区 × 镇 × 村村民）
被告：吴波（房屋购买方，非 × 村集体经济组织成员）
（二）事件经过
2004 年 8 月 15 日，周磊与吴波签订《买卖房协议》，约定：周磊将其位于北京市延庆区 × 镇 × 村的四号院内北房四间出售给吴波，房屋定价 6 万元，吴波在签订协议时一次性付清房款；从协议签订之日起，房屋归吴波所有；日后办理房屋产权的一切手续及费用由吴波负责。协议签订后，吴波按约支付了 6 万元房款，周磊将四号院交付给吴波使用。
此后，吴波在四号院内新建了南房及东西小房，并对原北房四间进行了装修。
多年后，周磊得知宅基地不能卖给非本村居民，认为其与吴波签订的《买卖房协议》无效，故诉至法院，请求：1. 判令解除双方签订的《房屋买卖协议》；2. 判令四号院内所有房屋归其所有。
吴波辩称：1. 双方签订的买卖协议是真实意思表示，双方均具有完全民事行为能力，协议应有效；2. 即使法院认定协议无效，希望给予六个月以上的腾退时间，便于安排后续事宜，同时希望对房屋重置成新价和区位补偿价进行处理。
（三）争议焦点
周磊与吴波签订的《买卖房协议》是否有效？
若协议无效，房屋应如何处理，腾退时间及相关补偿问题如何解决？
二、案件分析
（一）《买卖房协议》的效力认定
根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。
农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系紧密相连，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。
本案中，吴波并非四号院所在村庄的集体经济组织成员，周磊将宅基地上的房屋出售给吴波，实质上涉及宅基地使用权的转让，违反了法律的强制性规定。
因此，周磊与吴波签订的《买卖房协议》应认定为无效。
（二）协议无效后的处理
根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
协议无效后，吴波应将四号院内的所有房屋归还给周磊，周磊应依照院内所有房屋的现价值向吴波退还购房款项及补偿吴波的合理损失。
关于房屋现价值，因双方未能达成一致，法院两次委托评估机构进行评估，但均未成功确定（第一次因评估宅基地的区位补偿价缺少依据被退回，第二次因吴波长期未缴纳评估费用被终止）。吴波表示就房屋重置成新价及区位补偿价另行解决，故法院不在本案中一并处理。
关于腾退时间，双方均同意为六个月，法院予以照准，以保障吴波有充足时间安排后续事宜。
三、裁判结果
法院判决：
原告周磊与被告吴波于 2004 年 8 月 15 日签订的《买卖房协议》无效；
被告吴波于本判决生效后六个月内将位于北京市延庆区 × 镇 × 村四号院内的所有房屋归还原告周磊；
驳回原告周磊的其他诉讼请求。
四、案件启示
（一）农村房屋买卖需严守身份限制
农村房屋买卖的买受人必须是房屋所在村的集体经济组织成员，非本村村民购买农村房屋的，买卖合同通常会被认定为无效。
购房者在购买农村房屋前，务必核实自身是否具备购买资格，避免因身份问题导致合同无效，遭受不必要的损失。
（二）协议无效后仍需妥善处理后续事宜
合同被认定无效后，双方应按照法律规定返还财产、赔偿损失。出卖方应退还购房款，买受方应返还房屋。
对于买受人在房屋使用过程中新增的房屋、装修及附属设施等，出卖方应给予合理补偿，具体补偿金额可通过评估确定。
（三）签订协议时要明确相关风险及责任
农村房屋买卖存在特殊性，双方在签订协议时应充分了解相关法律规定和政策，明确可能存在的风险及责任承担方式。
建议在协议中约定如合同被认定无效后的处理方式，包括腾退时间、补偿标准等，以减少后续纠纷。
（四）评估程序要积极配合
在涉及房屋价值评估时，当事人应积极配合评估机构的工作，及时缴纳评估费用，提供必要的资料和信息，确保评估工作顺利进行，以便法院准确认定房屋价值，公平合理地解决纠纷。
本案中，法院依法认定非本村村民购买农村房屋的协议无效，同时兼顾了双方的实际情况，给予了合理的腾退时间，并为后续的补偿问题预留了处理空间。这提醒人们，在进行农村房屋交易时，要严格遵守法律规定，充分认识到交易风险，避免因一时疏忽造成不必要的法律纠纷和经济损失。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
