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在小产权房交易中，因房屋无法交付导致合同目的落空，购房者能否要求返还购房款及利息？北京一起案例给出明确答案：房屋无法交付且双方协商一致退房的，出卖人应返还购房款，利息从起诉之日起算，为同类纠纷提供了重要参考。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：陈明（购房者）
被告：甲公司（小产权房出卖人）
（二）事件经过
2016 年，陈明与甲公司达成口头协议，约定购买位于北京市通州区梨园镇的七号房屋（小产权房），总价 242 万元，先行支付 220 万元，剩余 22 万元待交房后支付。
2016 年 9 月 1 日，陈明通过同学赵磊代为向甲公司支付 20 万元购房款；2016 年 10 月 24 日，陈明直接向甲公司法定代表人周伟转账 200 万元。同年 9 月 26 日，甲公司出具收据，载明收到七号房屋房款 242 万元（已付 220 万），交款人注明为赵磊。
此后，因七号房屋系小产权房，始终无法交付。2022 年 7 月，陈明向周伟发送退款账户，多次催促退款无果。2023 年 7 月，陈明起诉请求：1. 判令甲公司返还购房款 220 万元及利息（以 220 万元为基数，自 2016 年 10 月 24 日起按一年期 LPR 计算至实际给付之日）；2. 诉讼费、保全费由甲公司承担。
甲公司辩称：认可收到 220 万元购房款，但目前无力退款，公司另有 270 余套同类房屋可交付，不同意支付利息。经查，七号房屋及同类房屋均无法交付。
（三）争议焦点
甲公司是否应返还 220 万元购房款？
利息损失的起算时间如何认定？
小产权房买卖合同的效力是否影响退款请求？
二、案件分析
（一）退款义务的认定
陈明与甲公司虽未签订书面合同，但转账记录、收据等证据可证明双方存在房屋买卖合同关系，内容系真实意思表示；
七号房屋因小产权房性质无法交付，合同目的已无法实现，且双方就退款达成一致（陈明发送账户、甲公司未拒绝），符合法定解除条件；
甲公司以 “可交付其他房屋” 抗辩，但同类房屋均无法交付，其主张缺乏事实依据，故应返还购房款。
（二）利息损失的计算
根据《民法典》第五百七十七条，当事人一方违约应赔偿损失，利息属于资金占用期间的合理损失；
陈明主张自 2016 年 10 月 24 日（最后付款日）起算利息，但未举证证明双方约定退款时间或此前存在明确催款行为；
双方就退款协商的时间为 2022 年 7 月，陈明正式起诉时间为 2023 年 7 月，法院酌定从立案日起算利息，兼顾公平原则与证据情况。
（三）小产权房合同的效力影响
小产权房因未缴纳土地出让金等，无法办理合法产权登记，相关买卖合同可能因违反法律强制性规定被认定无效；
但合同无效或解除后，根据《民法典》第一百五十七条，因合同取得的财产应返还，故无论合同效力如何，甲公司均需返还购房款。
三、裁判结果
法院判决：
被告甲公司于本判决生效之日起七日内退还原告陈明购房款 220 万元及利息（以 220 万元为基数，自 2023 年 7 月 19 日起按一年期贷款市场报价利率计算至实际给付之日）；
驳回原告陈明的其他诉讼请求。
四、案件启示
（一）小产权房交易的风险提示
合同效力风险：小产权房无法办理产权登记，买卖合同可能被认定无效，购房者难以取得合法所有权；
交付风险：此类房屋常因政策限制、手续不全无法交付，且开发商资金链断裂时退款困难；
维权局限：即使起诉要求退款，若开发商无履行能力，判决可能难以执行。
（二）购房款支付的证据留存
务必签订书面合同，明确房屋性质、交付时间、退款条件及违约责任；
支付房款时通过银行转账，注明 “购房款” 及房屋信息，要求出卖人出具正规收据并加盖公章；
留存沟通记录（如短信、微信聊天记录），证明催款、协商退款的过程。
（三）利息主张的合理范围
利息起算时间一般从明确主张退款或起诉之日起算，需提供催款证据（如书面通知、聊天记录）；
利率通常按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算，过高主张可能不被支持。
（四）协商退款的技巧
发现房屋无法交付时，及时与开发商协商退款，签订书面退款协议明确金额、期限；
若开发商拖延，可通过发律师函、起诉等方式施压，同时申请财产保全，防止对方转移财产。
本案明确了 “小产权房无法交付时，购房者有权要求返还购房款及合理利息” 的裁判规则，警示购房者谨慎参与小产权房交易，同时强调了证据留存对维护权益的重要性。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
