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在农村房屋交易中，口头协议的效力认定常因缺乏书面凭证引发争议。北京顺义区一起案件中，兄弟间的口头房屋买卖在二十余年后引发效力纠纷，法院结合长期居住事实、土地使用证持有情况及录音证据，最终确认口头买卖协议有效。这起案件为农村房屋口头交易的效力认定提供了重要司法参考。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：赵敏（买方配偶）、王强、王磊（买方之子）
被告：王刚（卖方，买方王军的弟弟）
涉案房屋：三号宅院（顺义区 XX 镇 XX 村 XX 街 XX 号，含正房 7 间、厢房 3 间）
关联人物：王军（赵敏丈夫，已故）、王福（土地使用证登记人，已故）
（二）争议焦点
1995 年王刚与王军之间是否存在有效的口头房屋买卖协议？
赵敏一家持有土地使用证并长期居住能否作为买卖关系的证明？
（三）事件经过
1995 年 4 月，王刚将父母遗留的三号宅院以 1.7 万元价格口头出售给哥哥王军（赵敏丈夫），双方未签订书面合同。王军支付房款后，王刚将宅院及土地使用证原件交付王军一家。赵敏与王军随即入住，二十余年间对房屋进行了维护、翻建和装修，期间王刚未提出任何异议。
2014 年王军去世后，王刚以 “借用关系” 为由起诉赵敏，要求腾退宅院。赵敏主张双方实为买卖关系，并提交长期居住证明、土地使用证原件及谈话录音作为证据。2017 年，法院作出生效判决，认定买卖关系成立，驳回王刚的腾退请求。
2024 年，赵敏与儿子王强、王磊为明确权利，起诉要求确认 1995 年的口头房屋买卖协议有效。王刚未到庭答辩，亦未提交反驳证据。
二、案件分析
（一）口头协议的真实性认定
法院确认买卖关系成立的核心依据：
长期占有使用事实：赵敏一家自 1995 年起持续居住二十余年，期间独立承担房屋维护、翻建义务，王刚未提出任何异议。若为借用关系，如此长周期内未主张权利不符合常理，构成 “占有推定” 的重要事实依据。
土地使用证持有证明：三号宅院的集体土地建设用地使用证原件由赵敏持有，王刚主张 “因方便使用遗留屋内” 的解释缺乏合理性。在农村交易习惯中，土地使用证交付常作为房屋转让的核心凭证，法院据此采信买卖关系主张。
（二）证据链的形成与采信
法院认定协议有效的证据逻辑：
录音证据的关键作用：赵敏提交的谈话录音中，王刚对 “出售宅院” 事实未明确否认，虽王刚不认可录音效力，但未提供反驳证据。根据民事诉讼 “优势证据原则”，录音内容与居住事实形成呼应，成为认定买卖合意的直接证据。
生效判决的既判力：2017 年排除妨害纠纷判决已确认买卖关系成立，根据 “一事不再理” 原则，王刚未上诉且无新证据推翻前判，法院对该事实直接采信。
（三）农村房屋买卖的合法性审查
法院认定交易有效的法律依据：
主体资格合规：赵敏系本村村民，具备购买农村宅基地房屋的主体资格，交易未违反 “一户一宅” 原则及法律强制性规定。
交易习惯认可：农村房屋交易中，亲属间口头协议较为常见，法院结合当地习俗，认可口头协议在符合交易惯例且有辅助证据佐证时的效力。
三、裁判结果
法院判决：
确认赵敏丈夫王军与王刚就三号宅院（集体土地建设用地使用证为顺义县 XX 镇集建（证）字 XX 号）上 10 间房屋达成的口头买卖协议有效；
驳回赵敏、王强、王磊的其他诉讼请求。
四、案件启示
（一）农村房屋交易的风险防范
优先签订书面协议：无论亲属关系远近，均应签订书面买卖合同，明确价款、交付时间、权利义务等核心条款，避免日后举证困难。本案虽因特殊情况认定口头协议有效，但书面协议仍是最直接的权利凭证。
及时办理权属变更：交易后应尽快办理宅基地使用权变更登记，若暂无法过户，需保留付款凭证、交付证明及卖方承诺书，降低权属争议风险。
（二）证据留存的重要性
关键证据不可缺失：长期居住证明（水电费单据、装修记录）、土地使用证原件、付款凭证（收条、转账记录）是认定买卖关系的核心证据。本案中，二十余年的居住事实与土地使用证持有状态成为法官心证的重要依据。
视听资料的补强作用：亲属间的谈话录音、聊天记录可作为口头协议的辅助证据，但需保证内容清晰、无剪辑，必要时可进行公证。
（三）亲属间交易的注意事项
明确权利义务边界：亲属间交易更应注重 “亲兄弟明算账”，避免因碍于情面模糊交易性质，可邀请村委会或无利害关系第三人见证，留存见证记录。
及时主张权利：若存在借用、租赁等关系，应定期留存权利主张证据（如书面通知、聊天记录），避免因长期沉默被推定认可交易事实。
本案中，法院突破 “书面协议至上” 的传统认知，结合农村交易习惯和客观证据链，认可了口头房屋买卖协议的效力，既维护了长期稳定的占有状态，也体现了对诚信履约行为的司法保护。这一判决警示当事人，农村房屋交易无论形式如何，均需注重证据留存与权利主张的及时性。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
