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在商品房买卖中，办理不动产权证是购房者的核心权益。北京大兴一起案件中，购房者因开发商逾期 3 年未办理产权证，起诉要求解除商品房预售合同及借款合同。法院最终判决支持购房者诉求，明确开发商需返还房款、赔偿利息并承担剩余贷款。这起案件为购房者应对开发商逾期办证问题提供了重要法律指引。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：赵磊（购房者）
被告：丁公司（房地产开发有限公司）
第三人：戊银行（提供购房贷款的金融机构）
涉案房屋：大兴区十号房屋
（二）争议焦点
法院对涉及仲裁条款的借款合同纠纷是否有管辖权？
丁公司逾期办证是否构成根本违约，商品房预售合同应否解除？
借款合同是否因商品房预售合同解除而一并解除，贷款责任如何承担？
（三）事件经过
2017 年 3 月 22 日，赵磊与丁公司签订《北京市商品房预售合同》，购买大兴区十号房屋，总价款 437.47 万元，其中首付款 219.47 万元，向戊银行贷款 218 万元。合同补充协议约定：丁公司需在房屋交付及赵磊提交过户资料、税费后 720 日内办理不动产转移登记；逾期未办证的，赵磊可在 720 日届满后 30 日内书面提出退房，逾期未提视为放弃权利。
2018 年 9 月 17 日，赵磊与戊银行签订《个人购房借款 / 担保合同》，约定贷款 218 万元支付给丁公司，借款合同载明 “纠纷由北京仲裁委员会管辖”。赵磊依约支付首付款并偿还贷款，截至 2024 年 7 月，已还本金 87.68 万元、利息 43.83 万元，贷款余额 130.32 万元（含逾期本金 16.24 万元、利息 4.53 万元）。
因丁公司未取得房屋大产权，截至 2024 年 6 月，逾期办证已超 3 年，且无法明确办证期限。赵磊起诉要求解除两份合同，丁公司返还房款、利息及已还贷款，承担剩余贷款。丁公司抗辩：赵磊超过约定解除期限（2021 年届满），无权解除合同；房屋已交付使用，疫情及行业下行应考虑；若解除需返还房屋并注销网签。戊银行主张借款合同纠纷应由仲裁管辖，法院无管辖权。
二、案件分析
（一）法院管辖权的认定
法院对管辖争议的处理明确了审理依据：
双重法律关系的关联性：本案涉及商品房预售合同（赵磊与丁公司）和借款合同（赵磊与戊银行）。借款合同虽约定仲裁条款，但商品房预售合同是借款合同的基础，两者紧密关联。法院为避免当事人诉累，对全案一并审理并无不当。
仲裁条款的适用限制：借款合同的仲裁约定仅约束借贷双方，但赵磊主张解除借款合同的前提是商品房预售合同解除，属于因基础合同引发的关联纠纷，法院有权合并审理，不受仲裁条款单独约束。
（二）商品房预售合同的解除条件
法院认定丁公司构成根本违约，支持合同解除：
约定解除权与法定解除权的平衡：虽然补充协议约定 “720 日届满后 30 日内未提退房视为放弃权利”，但丁公司逾期办证已超 3 年，至今未取得大产权，且无法明确办证时间，导致合同长期僵局，赵磊无法实现取得产权的合同目的，符合《民法典》第五百六十三条 “迟延履行致使合同目的不能实现” 的法定解除情形。
根本违约的认定标准：丁公司未办理初始产权登记，属于核心义务违约；逾期时间远超合理期限，且无证据表明其积极推进办证事宜，主观过错明显。即使房屋已交付使用，也无法弥补产权缺失的根本违约后果。
（三）借款合同的解除及责任承担
根据法律规定，法院对借款合同的处理逻辑清晰：
合同解除的法定依据：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条，商品房预售合同解除后，借款合同目的无法实现，应一并解除。法院确认解除时间为戊银行收到起诉材料之日（2024 年 6 月 7 日）。
贷款责任的划分：合同解除后，丁公司需向赵磊支付已偿还的贷款本息（截至判决生效日），并向戊银行支付剩余贷款本息（含 2024 年 6 月 7 日后的积欠部分）；2024 年 6 月 7 日前的逾期本息由赵磊承担，戊银行可另行主张。
三、裁判结果
法院判决：
确认赵磊与丁公司 2017 年 3 月 22 日签订的《北京市商品房预售合同》于 2024 年 6 月 7 日解除；
确认赵磊与戊银行 2018 年 9 月 17 日签订的《个人购房借款 / 担保合同》于 2024 年 6 月 7 日解除；
丁公司于判决生效后 10 日内返还赵磊购房款 219.47 万元及利息（以 219.47 万元为基数，自 2019 年 8 月 23 日起按同期 LPR 计算至实际付清日）；
丁公司于判决生效后 10 日内向赵磊支付已偿还的贷款本息（以戊银行核算金额为准）；
丁公司于判决生效后 10 日内向戊银行支付未偿还的贷款本息（以戊银行核算金额为准，含 2024 年 6 月 7 日后积欠本息）。
四、案件启示
（一）购房者的风险防范要点
重视合同条款审查：签订预售合同时，需明确办证期限、逾期责任及解除条件，对 “逾期未提退房视为放弃权利” 等苛刻条款，可协商增加 “因开发商原因导致长期无法办证的，不受该期限限制” 的补充约定。
及时主张权利：发现开发商逾期办证后，应通过书面函件催告并留存证据；即使超过约定解除期限，若开发商长期无法办证导致合同目的落空，仍可依据法定解除权维权。
留存支付凭证：妥善保管购房合同、付款发票、贷款还款记录等，作为主张房款返还、利息赔偿的证据；关注开发商产权办理进度，必要时通过政府平台查询项目权属状态。
（二）开发商的合规义务
积极履行办证义务：项目竣工后应及时办理初始产权登记，定期向购房者公示办证进度；对可能延误的情况，需提前与购房者协商延期方案并签订补充协议，避免纠纷升级。
不得滥用格式条款：类似 “逾期未提退房视为放弃权利” 的条款，若未采取合理方式提示购房者注意，可能因排除对方主要权利被认定无效；开发商不得以行业下行、疫情等为由规避核心义务。
承担违约责任的范围：除返还房款外，开发商还需赔偿购房者的资金占用损失（如首付款利息）、已还贷款本息等直接损失，对合同解除后的剩余贷款承担清偿责任。
（三）借款合同的处理规则
“商品房 + 借款” 合同的联动解除：根据相关司法解释，商品房买卖合同解除后，借款合同可一并解除，开发商需承担剩余贷款偿还责任，购房者无需继续还贷，但合同解除前的逾期本息仍需自行承担。
仲裁条款的应对策略：购房者签订借款合同时，需注意争议解决方式约定；若涉及仲裁条款，可在起诉时主张因基础合同解除引发的关联纠纷由法院管辖，提高维权效率。
（四）类似纠纷的维权路径
协商优先：初期可与开发商协商解除合同、返还房款及赔偿损失，协商时明确提出办证现状、逾期时间及法律依据，增强谈判筹码。
行政投诉：向住建部门、税务部门投诉开发商逾期办证问题，通过行政监督督促开发商解决税费争议、推进产权办理。
诉讼维权：协商无果的，及时起诉并申请财产保全，查封开发商名下财产，确保判决生效后能顺利执行；诉讼中重点举证开发商的违约行为及合同目的无法实现的事实。
本案中，法院突破 “约定解除期限” 的限制，以 “根本违约” 认定合同解除，充分保护了购房者的合法权益。购房者在商品房交易中，应密切关注产权证办理进度，对开发商的逾期行为保持警惕；开发商则需严守合同义务，积极解决办证障碍，避免因长期违约承担沉重法律后果。唯有双方诚信履约，才能维护商品房市场的健康发展。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
