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在房屋买卖交易中，付款与过户的先后顺序往往影响合同履行的稳定性。北京大兴一起案件中，卖方先将房屋 50% 份额过户给买方，后因买方未支付房款且拒绝履行，诉至法院要求解除合同并返还产权。法院最终判决支持卖方的诉讼请求。这起案件为房屋交易中付款义务履行及合同解除权行使提供了重要参考。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：刘芳
被告：赵敏
涉案房屋：二号房屋（北京市大兴区黄村镇某小区房屋）
（二）争议焦点
赵敏是否已通过借款抵扣方式支付购房款 43 万元？
刘芳行使合同解除权是否超过除斥期间？
赵敏未支付房款的行为是否构成根本违约？
（三）事件经过
2022 年 5 月 17 日，刘芳与赵敏签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定刘芳将二号房屋 50% 份额以 43 万元价格出售给赵敏，赵敏应于当日前支付房款。同日，双方办理过户手续，房屋登记为刘芳与赵敏按份共有（各占 50%）。
2024 年 6 月，刘芳向赵敏发送催款函，要求支付 43 万元房款。赵敏回函称房款已通过之前的借款抵扣，拒绝再次支付。刘芳主张双方系同性伴侣关系，因信任先过户但赵敏未付款，分手后多次协商无果；赵敏则辩称 2020 年至 2022 年间分五笔现金借款 43 万元给刘芳，涉案房款已用借款抵扣，且刘芳起诉超过解除权除斥期间。
经查，刘芳与赵敏于 2022 年 3 月相识，2023 年关系破裂。赵敏未能提供借款凭证、现金交付记录等证据证明借款事实，刘芳否认存在借款。2023 年 8 月刘芳曾起诉赵敏要求支付房款后撤诉，2024 年 6 月发送催款函遭拒后再次起诉。
二、案件分析
（一）购房款支付事实的认定
法院否定 “借款抵扣房款” 的核心依据：
举证不能的不利后果：赵敏主张以五笔现金借款抵扣房款，但未能提供借条、银行转账记录、证人证言等任何证据证明借款事实，且无法说明借款用途。根据《民事诉讼法》第 67 条，当事人对主张的事实需提供证据，赵敏因证据不足，其抗辩主张未被法院采信。
交易常理的违背：赵敏称 2020 年起借款给刘芳，但双方 2022 年 3 月才相识，时间线存在矛盾；且大额现金借款无任何书面记录，不符合日常交易习惯，法院难以认定借款真实性。
（二）根本违约的构成
法院认定赵敏构成根本违约的逻辑：
核心义务未履行：支付房款是买方的主要合同义务，合同明确约定赵敏应于 2022 年 5 月 17 日前支付 43 万元房款，但其未实际支付。经刘芳 2024 年 6 月催告后，赵敏回函明确拒绝付款，属于 “迟延履行主要债务且经催告后仍未履行”，符合《民法典》第 563 条规定的根本违约情形。
合同目的无法实现：刘芳签订合同的核心目的是获取房款，赵敏长期未付款且明确拒绝履行，导致刘芳的合同目的落空，具备解除合同的法定条件。
（三）解除权除斥期间的起算
法院关于除斥期间的审查要点：
起算点的合理认定：《民法典》第 564 条规定，解除权除斥期间自知道或应当知道解除事由之日起算。本案中，虽合同约定付款时间为 2022 年 5 月，但无证据证明赵敏在此后明确表示拒绝付款，双方可能存在协商。直至 2024 年 6 月 4 日赵敏回函拒绝付款，刘芳才明确知晓解除事由，故除斥期间从此时起算，本案起诉未超过 1 年除斥期间。
对 “付款时间即起算点” 的否定：赵敏主张以 2022 年 5 月 17 日为除斥期间起算点，但未提供证据证明此时已明确拒绝履行，该主张缺乏事实依据，法院不予采纳。
三、裁判结果
法院判决：
一、刘芳与赵敏签订的《北京市存量房屋买卖合同》于 2025 年 1 月 9 日（起诉状副本送达之日）解除；
二、赵敏于判决生效后 10 日内协助刘芳办理二号房屋产权变更手续，将其名下 50% 房产份额过户至刘芳名下，由刘芳享有 100% 产权。
四、案件启示
（一）房屋交易应明确付款与过户顺序
书面约定履行节点：交易时应在合同中明确付款与过户的先后顺序、付款方式及逾期责任，避免因 “先过户后付款” 产生风险。本案因未明确约定过户后付款的约束条款，导致刘芳陷入被动。
谨慎选择 “先过户后付款”：非特殊信任关系下，建议采用 “付款后过户” 或 “资金监管” 模式，确保房款安全。如确需先过户，应约定逾期付款的违约金及解除条件，增加违约成本。
（二）及时行使权利并留存证据
催告义务的履行：发现对方未付款时，应及时发送书面催告函（如短信、邮件、快递等），明确付款期限及逾期后果，并留存送达证据。本案刘芳 2024 年的催告行为为解除合同提供了关键依据。
证据意识的强化：对借款抵扣、口头约定等主张，需留存书面协议、转账记录、聊天记录等证据。赵敏因无法证明借款事实，导致抗辩失败，警示交易中需注重证据留存。
（三）解除权行使的时间把控
及时主张权利：发现对方违约后，应在知道或应当知道解除事由之日起 1 年内行使解除权，避免因超过除斥期间丧失权利。本案刘芳在赵敏明确拒绝付款后及时起诉，未超过法定期限。
协商过程的记录：若双方就付款事宜存在协商，应留存沟通记录（如微信聊天、录音等），证明未及时行使权利存在合理理由，为除斥期间起算点提供佐证。
本案中，法院严格依据合同约定和法律规定，结合付款事实、违约行为及权利行使期限，支持了卖方的解除请求。这一判决警示房屋交易当事人，应恪守合同义务，注重风险防控，在权利受损时及时依法维权。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
