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在涉及债务执行的案件中，常出现被执行人通过离婚协议处分财产的情况。那么，离婚协议中约定归一方所有的房屋，能否排除债权人的强制执行？这起案例给出了答案。
一、案情梳理
（一）原告的诉求与缘由
原告林梅向法院提出诉讼请求：
请求判决排除对河北省廊坊市大厂回族自治县三号房屋（以下简称涉案房屋）的执行；
请求判决确认涉案房屋归林梅所有；
请求依法判令被告承担本案全部诉讼费。
林梅称，张强与刘志民间借贷一案，法院 2018 年 6 月 20 日作出调解书，确认刘志偿还张强借款 110 万元及利息等。张强申请强制执行，法院对涉案房屋采取预查封及续查封措施。她 2023 年 9 月提出执行异议被驳回。涉案房屋虽登记在刘志名下，但系她与刘志用夫妻共同财产购买。2018 年 9 月 20 日双方离婚，《离婚协议书》约定涉案房屋归她所有，刘志需配合过户，且刘志的债务未用于家庭，不属于夫妻共同债务，故提起诉讼。
（二）被告的抗辩主张
张强辩称，不同意林梅的诉讼请求。2017 年刘志向其借款，2018 年 2 月 1 日双方签订《借款协议》，刘志将涉案房屋抵押给其并交付相关购房手续。2018 年 6 月法院出具调解书，刘志未按约定还款。林梅与刘志 2018 年 9 月离婚，系为逃避债务，且林梅明知房屋相关手续在其处却未索要，也未对房屋查封提出异议，故林梅无权排除执行。
（三）法院查明的关键事实
2016 年 7 月 24 日，刘志与乙公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋，总价款 1577120 元，首付 477120 元，余款按揭贷款。2020 年 8 月 17 日，涉案房屋登记于乙公司名下。
2018 年 2 月 1 日，刘志与张强签订《借款协议》，刘志欠张强 110 万元，将涉案房屋抵押给张强，交付购房手续原件。2018 年 6 月 20 日，法院调解书确认刘志偿还张强借款及利息。
2018 年 9 月 20 日，林梅与刘志离婚，《离婚协议书》约定涉案房屋归林梅，刘志配合过户；北京通州区某房屋（登记在刘志父亲名下）归刘志，婚姻期间债务由刘志承担。
2019 年 4 月 25 日法院预查封涉案房屋，2022 年 4 月 8 日续查封。林梅 2023 年 9 月提执行异议被驳回后提起本案诉讼。
二、案件分析
（一）争议焦点
林梅能否确认涉案房屋归其所有？
林梅对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？
（二）法律分析
房屋所有权确认：根据《民法典》规定，不动产物权变动需经登记才发生效力。涉案房屋登记于乙公司名下，未登记在刘志或林梅名下，林梅仅凭《离婚协议书》无法发生物权变动效力，故其确认房屋归其所有的请求不予支持。
排除强制执行的权益：张强对刘志的债权是普通金钱债权，未登记抵押权，无担保物权。涉案房屋是林梅与刘志夫妻共同财产，离婚协议约定房屋归林梅是内部约定，不能对抗第三人。刘志在有偿还债务义务的情况下，将夫妻共同财产约定归林梅，导致责任财产减少，损害了张强的债权利益，故林梅不能排除强制执行，但执行时应预留林梅的相应份额。
三、裁判结果
法院判决：
驳回原告林梅的全部诉讼请求。
四、案件启示
（一）房屋所有权与离婚协议的效力
物权变动以登记为原则：房屋等不动产所有权的设立、变更需经登记，离婚协议中对房屋归属的约定仅在夫妻双方内部有效，不能直接产生物权变动效力，也不能对抗第三人。
离婚协议处分财产的限制：夫妻在离婚协议中处分共同财产时，不得损害债权人的利益，若债务人通过离婚协议减少责任财产，影响债权人债权实现，该处分行为不能对抗债权人。
（二）执行异议的注意事项
排除强制执行的条件：案外人需对执行标的享有足以排除强制执行的权益，如所有权、合法占有等。普通债权人基于离婚协议主张排除执行，需证明其权益优先于申请执行人的债权，且未损害债权人利益。
抵押权的设立：以房屋抵押担保债务，需办理抵押登记，否则抵押权未设立，不能对抗第三人，但债权人持有购房手续等不能替代抵押登记的效力。
（三）法律建议
夫妻离婚分割财产时，应合理处分共同财产，避免因处分行为损害债权人利益，否则可能面临财产处分行为无法对抗债权人的风险。
购买房屋后应及时办理产权登记，明确所有权归属，离婚时对房屋的约定应及时办理过户手续，以保障自身权益。
涉及债务纠纷时，债权人应及时通过抵押登记等方式保障债权，债务人应积极履行债务，避免通过离婚等方式转移财产逃避债务。
若对执行标的有异议，应在法定期限内提出执行异议及执行异议之诉，同时提供充分证据证明自身权益，必要时咨询专业律师。
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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
