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小产权房赠与完成多年，原共有人离世后，证却迟迟无法变更。当房屋使用权遭遇确认难题，法律如何保障权益归属？这起真实案例，为你拆解小产权房交易中的法律要点。
一、案情梳理
（一）原告的诉求与缘由
原告陆明向法院提出诉讼请求：
判令确认北京市房山区一号房屋的使用权归自己所有；
诉讼费由被告甲公司一分公司承担。
陆明称，2010 年，他与陈华在甲公司一分公司购买了一号房屋，当时被告确认房屋权利归他与陈华共有 。2011 年 12 月 27 日，陈华将名下份额通过赠与协议转让给他，且协议已实际履行，此后房屋一直由他支配使用 。疫情结束后，他要求被告变更使用权证内容，明确房屋使用权归属，被告却拖延未办 。为维护权益，陆明诉至法院。
（二）被告的抗辩主张
甲公司一分公司未进行答辩。
（三）法院查明的关键事实
房屋买卖过程：2010 年 5 月 8 日，陆明、陈华与甲公司一分公司签订《房屋买卖合同》，以 336225 元购买一号房屋（位于北京市房山区） 。签约后，二人支付购房款，被告交付房屋，并办理房屋权利证书，登记权利人为陆明、陈华 。需注意的是，该房屋属于小产权房性质。
赠与协议履行：2011 年 12 月 27 日，在律师见证下，陆明与陈华签订《房屋赠与协议书》，陈华自愿将其对一号房屋享有的份额无偿赠与陆明，陆明接受赠与 。2023 年 1 月 4 日，陈华去世。
诉讼起因：2023 年 11 月，因被告未按要求变更房屋使用权证，陆明起诉至法院，要求确认对一号房屋的使用权。
二、案件分析
（一）争议焦点
陈华与陆明签订的房屋赠与协议是否有效？
陆明能否依据赠与协议取得一号房屋的使用权？
（二）法律分析
赠与协议效力认定：陈华与陆明签订的赠与协议，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定 。即便房屋为小产权房，赠与协议在合同双方之间的效力不受影响，因此赠与关系合法成立。
使用权归属判定：陈华将其房屋份额赠与陆明并实际履行后，陆明取得了房屋全部份额对应的权益 。根据法律规定，民事主体合法的财产权利受保护，陆明作为房屋全部份额的实际享有者，有权对房屋进行居住使用，其要求确认房屋使用权归自己所有的诉求合理合法。
三、裁判结果
法院判决：陆明对位于北京市房山区（一号房屋）享有使用权。
法院认为，陆明与陈华的赠与协议有效，陆明基于赠与取得房屋全部使用权益，其诉求符合法律规定，予以支持。甲公司一分公司经合法传唤未到庭，视为放弃诉讼权利，法院依法缺席判决。
四、案件启示
（一）小产权房交易风险警示
产权受限：小产权房因未缴纳土地出让金等原因，无法取得合法产权证书，不能合法上市交易、抵押，购买后可能面临拆迁无补偿、无法过户等风险 。
合同效力与物权分离：虽然小产权房的买卖合同、赠与协议在双方间可能有效，但无法产生物权变动效力，即不能改变房屋产权归属，仅能依据合同主张债权 。
（二）财产赠与注意事项
签订书面协议：涉及房产等重要财产赠与，务必签订书面协议，明确赠与标的、份额、履行方式等，必要时进行公证或律师见证，增强协议效力 。
及时办理手续：若赠与财产涉及权属变更（如房产过户、股权变更登记等），应及时办理相关手续，避免因未登记导致权益无法对抗第三人 。
（三）法律建议
遇到小产权房纠纷或财产赠与争议，建议及时咨询专业律师。律师可结合具体情况分析合同效力、权益归属，协助收集证据，通过法律途径维护合法权益，规避潜在风险。
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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
