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在农村,房屋买卖涉及宅基地使用权流转,法律规定与操作细节往往影响交易效力。今天通过一起同村村民之间的房屋买卖案例,解析农村房屋确权的关键法律要点。
一、案情梳理
(一)原告的诉求与缘由
村民张兰向法院提出诉讼请求:
判令位于北京市通州区 XX 镇 XX 村一号院内的北房三间归自己所有;
本案诉讼费由被告承担。
张兰称,自己与同村村民赵伟、孙莉夫妇为同村集体经济组织成员。2000 年 10 月 26 日,经人介绍,她与孙莉签订《卖房契约》,以 4800 元价格购买赵伟名下的正房三间及院落(对应《集体土地建设用地使用证》为通集建(XX 西)字第 XX 号)。2023 年 12 月,法院已作出(2023)京 0112 民初 XX 号民事判决书,确认该《卖房契约》有效。现请求法院将房屋确权至自己名下。
(二)被告的态度
被告赵伟、孙莉未答辩,未到庭参加诉讼。
(三)法院查明的关键事实
交易背景与合同签订:2000 年 10 月 26 日,张兰与孙莉签订《卖房契约》,约定赵伟将其名下正房三间及院落卖与张兰,价款 4800 元当场付清,房屋即日起由张兰支配。契约有买房人、卖房人、中介人、代笔人签字。
房屋权属与主体资格:涉案房屋登记在赵伟名下,张兰为同村集体经济组织成员,符合宅基地流转的身份要求。
诉讼历史:2014 年,张兰曾起诉要求确认合同有效,因主体资格问题撤诉;2023 年 8 月再次起诉,法院判决确认《卖房契约》有效。
履行情况:张兰称已支付房款,赵伟夫妇交付房屋及《集体土地建设用地使用证》《北京市房屋契证》,房屋由张兰居住使用至今,未翻建。
二、案件分析
(一)争议焦点
涉案房屋是否应确权至张兰名下?
(二)法律分析
合同效力的前提作用:根据《土地管理法》规定,宅基地使用权仅能在本集体经济组织成员间流转。本案中,张兰与赵伟夫妇为同村村民,且《卖房契约》已被生效判决确认有效,为房屋确权奠定了合法基础。
物权变动的法定条件:《中华人民共和国物权法》第三十三条规定,因物权归属、内容发生争议的,利害关系人可请求确认权利。本案中,双方已实际履行合同(付款、交房、交付权属凭证),房屋由张兰长期占有使用,符合物权变动的实质要件。
诉讼主体与程序合规性:此前诉讼中,赵伟明确表示 “同意卖房,不会要回房屋”,可见其对交易无异议。本次诉讼被告未到庭,视为放弃抗辩权利,法院可依法缺席判决。
三、裁判结果
法院判决:
位于北京市通州区 XX 镇 XX 村一号院(《集体土地建设用地使用证》编号:通集建(XX 西)字第 XX 号)内的正房三间归原告张兰所有;
驳回张兰的其他诉讼请求。
判决依据在于,涉案合同已被确认有效,双方均为同村村民,交易符合宅基地流转规定,且实际履行完毕,房屋权属应随合同履行发生转移。
四、案件启示
(一)农村房屋买卖的核心要件
主体资格合规:买方必须为房屋所在地集体经济组织成员,否则交易可能因违反法律强制性规定无效。
书面合同规范:签订正式《卖房契约》,明确房屋位置、价款、付款方式、交付时间及权属凭证转移等内容,由双方及见证人签字确认。
履行证据留存:保留房款支付凭证(如收条、转账记录)、房屋及权属证书交付证明(如交接清单),避免日后纠纷。
(二)确权诉讼的注意事项
先确认合同效力:若合同效力存在争议,需先通过诉讼确认合同有效,为确权提供前提。
及时办理权属变更:合同生效后,应尽快到村委会及土地管理部门办理宅基地使用权变更登记,减少权属纠纷风险。
应对缺席判决:若被告不到庭,需准备充分证据证明交易真实性及履行情况,确保法院支持确权请求。
(三)风险提示
非本村村民购买农村房屋,即使签订合同,也可能因违反法律规定被认定无效,无法获得物权;
房屋买卖后若涉及拆迁,确权是获得补偿的关键,建议及时通过法律程序明确权属。
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(此案例发生地为北京,为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)