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农村房屋卖了多年，卖家突然反悔想收回？宅基地买卖到底哪些能做、哪些不能做？今天通过真实案例，带你看懂农村房产交易中的法律红线。
一、案情梳理
（一）原告的诉求与缘由
原告陆明向法院提出两项诉讼请求：
确认与被告马强于 2017 年 4 月 14 日签订的《契约》有效；
判令位于北京市通州区 XX 镇 XX 村 XX 号院内的一号房屋（正房 4 间）归自己所有。
陆明称，自己是本村村民，马强在村内有一号房屋。2017 年 4 月 14 日，马强将房屋卖给自己，双方签订《契约》。陆明已按约定支付购房款，房屋也交付使用多年。他认为，自己作为本村村民，合同是双方自愿平等协商签订，应受法律保护，因此起诉维权。
（二）被告的抗辩主张
被告马强辩称：
宅基地属于自己，现在想毁约；
陆明违反 “一户一宅” 原则；
契约未经过村委会盖章，不同意将房屋给陆明 。
（三）法院查明的关键事实
身份与房屋权属：陆明是本村集体组织成员，一号房屋对应的集体土地建设用地使用证登记在马强名下；
契约签订：2017 年 4 月 14 日，由李某代笔，马强立下《契约》，约定将一号房屋及附属设施卖给陆明，总价 8500 元，款项当场付清，明确土地及财产所有权归陆明；
履行情况：签订契约后，陆明使用房屋至今未翻建，马强称儿子儿媳曾居住，卖房后土地使用证由陆明从村委会取走 。
二、案件分析
（一）争议焦点
《契约》是否有效？
一号房屋的所有权应归谁？
马强能否以宅基地为由毁约？
（二）法律分析
合同效力认定：
陆明是本村集体成员，有权使用集体土地，买卖双方意思表示真实；
合同内容不违反当时法律、行政法规强制性规定，符合合同生效要件 。
“一户一宅” 与合同关系：被告主张原告违反 “一户一宅” 原则，但该原则主要规范宅基地申请，不直接影响已签订合同的效力，且本案无证据证明原告违反该原则对合同履行产生实质影响；
村委会盖章的必要性：法律未强制要求农村房屋买卖合同需村委会盖章，双方自愿签订且内容合法，契约有效；
物权转移判定：双方已履行合同义务，房屋交付使用，物权已发生转移，马强无权单方面毁约 。
三、裁判结果
法院判决：
确认陆明与马强于 2017 年 4 月 14 日签订的《契约》有效；
北京市通州区 XX 镇 XX 村 XX 号院内一号房屋（正房 4 间）归陆明所有 。
这一判决明确了合法农村房屋买卖合同的效力，以及履行后物权归属的确定性。
四、案件启示
（一）购房者注意事项
核实身份与权限：确保卖方为同一集体经济组织成员，避免跨村或非集体成员交易；
完善合同条款：明确房屋、宅基地权属及违约责任，尽量经村委会备案；
保留交易证据：留存付款凭证、交付记录等，防范卖家反悔 。
（二）卖房者警示
谨慎处置房产：农村房屋与宅基地紧密相连，出售后可能丧失相关权益；
遵守契约精神：合同生效且履行后，不得随意毁约，否则需承担法律责任 。
（三）法律风险提示
跨区域交易无效：非同一集体经济组织成员间的宅基地房屋买卖不受法律保护；
政策变动影响：“一户一宅” 等政策调整可能影响后续权益，交易前需充分了解 。
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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
