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辛苦攒钱买房，住了多年却被告知房屋要被法院拍卖？这样的糟心事，就发生在古稀老人身上。面对强制执行，老人该如何维权？法院又会如何判决？今天通过真实案例，为你解析执行异议之诉中的法律门道。
一、案情梳理
（一）原告的诉求与缘由
原告林华向法院提出两项诉讼请求：
停止对位于北京市一号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封措施；
本案诉讼费由二被告承担。
林华称，2024 年 3 月 21 日，法院查封了被告乙公司名下的一号房屋；同年 5 月 8 日，法院发布公告将拍卖该房屋。林华作为房屋实际所有权人，提出执行异议却被驳回。他认为自己对房屋享有足以排除强制执行的权益，理由如下：
房款已全部支付：根据与乙公司的《协议书》，房屋总房款 1964212 元。林华按乙公司销售人员指示，分三笔将房款转给其关联公司丙投资公司，并于 2014 年 9 月 18 日支付 10 万元现金，总计 2529567 元 。转账记录虽非直接支付给乙公司，但当时两公司实际控制人均为陈某，且乙公司下属甲分公司出具的收据明确款项为 “一号房屋转让款”，《协议书》也认可林华已付清房款 。
合同签订早于查封：2014 年 12 月 10 日，林华与乙公司签订《协议书》，约定了房屋基本信息、价款、支付方式等，具备房屋买卖合同性质 。
已合法占有房屋：2014 年 11 月 10 日，林华收到乙公司的入住通知，办理了入住手续并缴纳各项费用，且该房屋是林华及其配偶名下唯一住房 。
未过户非自身原因：购房时乙公司隐瞒房屋风险，未提供合同原件，且以案件未结为由拖延网签过户 。林华早已交齐税费，多次沟通无果，房屋未过户并非自身过错 。
（二）被告的抗辩主张
被告王强辩称：不同意林华的诉求，房屋登记在乙公司名下，未办理过户可能是林华自身不主动、有过错导致 。
被告乙公司述称：认可林华所述，同意其诉讼请求 。
（三）法院查明的关键事实
执行案件背景：乙公司与王强房屋买卖合同纠纷一案，法院判决双方合同解除，王强支付乙公司代偿款、利息损失等，乙公司返还王强购房款 。判决生效后，因乙公司未履行义务，王强申请强制执行，法院查封一号房屋 。
林华购房相关事实：
房款支付：2014 年 9 - 12 月，林华分多次向丙投资公司支付房款，乙公司认可该支付等同于向其付款，甲分公司出具收据 。
房屋入住：2014 年 11 月 10 日，林华收到入住通知，12 月 17 日缴纳费用后办理入住 。
合同签订：2014 年 12 月 10 日，林华与乙公司签订《协议书》，约定房屋信息、交房、网签等事宜 。
公司关联情况：陈某在 2016 - 2023 年期间，分别担任丙投资公司和乙公司的法定代表人及股东，对两公司有实际控制权 。
产权登记情况：林华及其配偶名下无其他不动产登记 。
二、案件分析
（一）争议焦点
林华是否对一号房屋享有足以排除强制执行的民事权益？
（二）法律分析
适用法律：购房行为发生在民法典施行前，应适用当时法律及司法解释 。
法律条款适用：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》：
第二十八条：林华在查封前签订合法有效书面合同，已支付全部价款，查封前合法占有房屋，未过户非自身原因，符合该条规定 。
第二十九条：林华所购房屋用于居住且名下无其他住房，已支付价款超过合同约定 50%，也符合该条 。
《中华人民共和国物权法》：私人合法财产受法律保护，林华对房屋的权益应受保护 。
证据认定：虽房款支付手续不规范，但基于陈某对两公司的控制关系，可认定林华按乙公司指示付款，且乙公司认可收款事实 。
三、裁判结果
法院判决：不得执行一号房屋 。这意味着林华成功阻止了房屋被强制执行，其对房屋的权益得到了法院支持 。
四、案件启示
（一）购房者注意事项
规范交易流程：购房时务必签订正规合同，确保房款支付至售房者指定账户，保留付款凭证、收据等关键证据 。
关注产权动态：及时督促开发商办理网签和过户手续，定期查询房屋产权状态，避免因拖延导致权益受损 。
增强法律意识：对开发商承诺或特殊交易模式保持警惕，必要时咨询专业律师，防范潜在风险 。
（二）执行异议维权要点
及时行使权利：发现房屋被查封，应在规定期限内提出执行异议，错过时机可能丧失维权机会 。
收集完整证据：证明购房合同真实性、房款支付、房屋占有及未过户非自身原因等，证据越充分，胜诉几率越大 。
寻求法律帮助：执行异议涉及复杂法律程序，建议委托专业律师代理，提高维权成功率 。
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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
