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口头约定借名买限价房，房子涨价后卖家反悔拒过户！买家起诉要求退钱赔偿，法院如何认定合同效力？这起真实案例，为所有购房者敲响警钟！
一、案情梳理
（一）原告的诉求与缘由
原告周明向法院提出六项诉讼请求：
请求确认与被告李芳、王娟 2015 年达成的口头购房协议无效；
请求判令二被告返还购房款 578946 元；
请求判令二被告返还住宅专项维修基金 12318 元、契税 5789.46 元、产权代办费 980 元、房屋登记费用 80 元，转让费 20000 元；
请求判令二被告支付房屋增值差价损失暂估 500000 元（以评估鉴定金额为准）；
请求判令二被告支付装修损失 100000 元；
请求判令诉讼费、保全费、鉴定费等由二被告承担 。
周明称，案涉一号房屋位于北京市顺义区，性质为限价商品房。因母亲好友王娟（被告 2）女儿李芳（被告 1）虽取得购房资格却无力购买，便与其达成口头协议：支付 2 万元转让费后，由周明直接向售房单位支付全部费用，二被告协助取得房屋并过户 。此后，周明陆续支付购房款、税费等全部款项，完成装修并入住至今。现房屋满足过户条件，二被告却拒绝配合，故诉至法院。
（二）被告的抗辩主张
李芳辩称：
周明主体不适格，付款记录均显示购房人为李芳，无证据证明双方存在口头协议；
实际为向他人借款买房，约定出借人可居住，本案应为借贷纠纷，非房屋买卖；
从未委托王娟卖房，仅委托其办理买房手续 。
王娟辩称：限价商品房购房资格带来的价格优势属李芳所有，与周明无关 。
（三）法院查明的关键事实
合同签订与履行：李芳委托王娟办理选房，购房合同、入住手续均以李芳名义完成，但全部购房款、税费由周明及其亲属（岳母张某、父亲周强、母亲赵丽）支付 。房屋交付后，周明装修并由其姐姐一家居住，房产证等原件也由周明持有 。
沟通记录佐证：微信聊天记录显示，李芳明知房屋由周明购买，且双方曾就过户事宜协商 。
房屋性质与争议：一号房屋为限价商品房，购买需特定资质，周明不具备购房资格 。双方未签订书面协议，对 “借贷关系” 或 “买卖关系” 均无直接证据 。
二、案件分析
（一）争议焦点
双方是否存在口头购房协议？
口头协议是否有效？
若协议无效，双方责任如何划分？
（二）法律分析
口头协议的认定：根据付款记录、房屋占有使用情况及聊天记录，法院运用逻辑推理和生活经验，认定周明与李芳、王娟达成口头购房协议 。被告主张借贷关系，但无借条、还款约定等证据，难以采信 。
合同效力判定：依据《民法典》及相关法规，限价商品房属于政策性住房，购房资格不得买卖。周明借名买房行为违反政策规定，损害公共利益，口头协议无效 。
责任划分与损失赔偿：双方对合同无效均有过错，李芳、王娟作为出售方，明知政策仍违规操作，负主要责任；周明明知无购房资格仍参与，负次要责任 。法院综合房屋现值、居住情况、过错程度等因素，酌定赔偿金额 。
（三）法律依据
本案适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，以及《中华人民共和国合同法》关于合同无效、责任划分的条款 。
三、裁判结果
法院判决：
确认周明与李芳、王娟 2015 年达成的口头购房协议无效；
李芳、王娟返还周明购房款、税费等共计 598113.46 元；
李芳、王娟赔偿周明房屋增值差价损失、装修损失共计 325000 元 。
四、案件启示
（一）购房者警示
远离 “借名买房”：政策性住房（如限价房、经济适用房）的购房资格严禁交易，借名买房协议不受法律保护，即便付款入住，也可能面临钱房两失 。
书面协议是保障：大额交易务必签订书面合同，明确权利义务、过户条件等，避免口头约定引发纠纷 。
核实房屋性质：购房前查清房屋性质与政策限制，切勿因价格优势触碰法律红线 。
（二）纠纷处理建议
遇到房产纠纷，及时保存付款记录、聊天记录等证据，咨询专业律师，通过合法途径维护权益，避免陷入漫长诉讼！
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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
