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房屋买卖中，卖家以 "没看清合同" 为由要求确认电子签约无效，买家反诉索赔违约金。这起纠纷中，法院如何认定合同效力？又给出哪些重要法律提示？专业律师结合真实案例为您解析。
一、案情梳理
（一）原告的诉求与缘由
原告陈芳向法院提出诉讼请求：
请求依法确认《房屋买卖业务签订文件合订本》（含《北京市存量房屋买卖合同》等 4 份文件）无效；
案件受理费、鉴定费等由被告承担。
陈芳称，2023 年 6 月 18 日，其经甲公司通知到门店协商售房，业务员未告知文件内容即让其签字，且电子签名非本人所签。其原本以为售房款 296 万元为到手价，后发现合同约定价格 282 万元，且需承担 35 万元个人所得税，与中介承诺的 "市场价" 和 "个税可退" 不符。其当天即明确表示不卖房并退回定金，但甲公司与买家王浩恶意串通，故主张合同未成立生效。
（二）被告的抗辩与反诉
被告王浩辩称：
合同系双方真实意思表示，电子签约经过身份认证和人脸识别，合法有效；
其已支付定金 10 万元，陈芳多次退还定金后又反悔，构成根本违约，应承担总房款 20% 的违约金 56.4 万元；
反诉请求确认合同于 2023 年 6 月 25 日解除，要求返还定金并赔偿损失。
中介公司（甲、乙公司）辩称：
合同内容经双方协商一致，电子签约流程合规，不存在无效情形。
（三）法院查明的关键事实
合同签订过程：
2023 年 6 月 18 日，陈芳与王浩通过甲公司居间，线上签订《房屋买卖业务签订文件合订本》，约定房屋总价 282 万元（含 14 万元配套设施款），定金 45 万元（分两次支付），并对过户时间、违约责任等条款进行约定。电子签约需提交身份信息并通过人脸识别。
争议焦点证据：
陈芳两次退还王浩支付的 10 万元定金，王浩均再次转账；
甲公司证人证实签约时双方在场，合同条款经协商确认，电子签名流程符合规定；
聊天记录显示陈芳曾同意调价，但主张最终合同价格与协商不一致。
法院认定：
电子签约流程合法，陈芳未能证明合同存在恶意串通或重大误解，合同成立且有效。陈芳签约后明确拒绝售房，构成违约。
二、案件分析
（一）争议焦点
电子签约是否具有法律效力？
合同是否存在无效或可撤销情形？
违约金标准是否合理？
（二）法律分析
电子合同的合法性：
根据《电子签名法》，电子签名需满足 "真实身份、真实意愿、原文未改" 三要素。本案中，合同通过线上平台签订，需提交身份信息并人脸识别，符合电子签约法定形式，陈芳以 "非本人签名" 主张无效，缺乏证据支持。
合同效力认定：
陈芳主张 "未磋商合同条款"" 价格与承诺不符 "，但未能提供证据证明中介与买家恶意串通，或存在重大误解、欺诈等法定无效事由。法院认定合同系双方真实合意，不违反法律强制性规定，合法有效。
违约责任与违约金调整：
陈芳拒绝履行合同构成根本违约，应承担违约责任。但合同约定的 20% 违约金（56.4 万元）明显高于买家实际损失（定金利息、居间费用等），法院结合履约情况和公平原则，酌定调整为 15 万元。
（三）法律依据
本案适用《民法典》合同编关于电子合同效力、违约责任及违约金调整的规定，以及《电子签名法》关于电子签名合法性的要件。
三、裁判结果
法院判决：
确认陈芳与王浩签订的《房屋买卖业务签订文件合订本》于 2023 年 8 月 23 日（起诉状副本送达日）解除；
陈芳返还王浩定金 10 万元；
陈芳支付王浩违约金 15 万元；
四、案件启示
（一）购房者 / 售房者注意事项
电子签约需谨慎：
线上签约并非 "走过场"，提交身份信息、人脸识别等操作即视为对合同内容的认可，签约前务必逐条核对价格、税费、违约责任等核心条款。
口头承诺不具法律效力：
中介口头承诺 "市场价"" 税费可退 " 等需落实到书面合同，避免因约定不明引发纠纷。
违约成本需预估：
随意反悔可能面临定金罚则或违约金赔偿，尤其是房屋买卖合同，违约金可能按总房款比例计算，远超定金数额。
（二）中介服务规范要点
充分披露合同内容：
签约前需向双方明确说明合同条款，尤其是价格构成、税费承担、违约责任等关键内容，避免因 "未告知" 被认定为过错方。
留存签约证据：
保存沟通记录、签约流程截图、身份认证记录等，证明合同系双方真实合意，降低法律风险。
（三）纠纷解决关键
及时固定证据：
若对合同有异议，第一时间保存聊天记录、录音、签约界面截图等，证明对方存在过错或合同存在瑕疵。
合理主张违约责任：
买家索赔时，违约金需与实际损失匹配（如购房机会损失、居间费用等），过高主张可能不被法院支持；卖家毁约前需评估违约成本，避免因小失大。
房屋买卖是重大交易，无论是电子签约还是线下签约，都需秉持诚信原则，清晰约定权利义务。遇到纠纷时，及时咨询专业律师，用法律武器维护合法权益，避免陷入 "随意毁约 - 高额赔偿" 的被动局面。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
