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在农村房屋交易法律关系中，一份《房产抵债协议书》引发借款合同与房屋买卖合同的法律关系竞合争议。随着农村集体土地房屋面临征收拆迁，此类交易中潜在的法律风险与权利冲突逐渐显现。本文将结合司法裁判案例，对其中涉及的法律问题进行专业解析。
一、案情梳理
（一）原告的诉讼请求与事实依据
原告赵立向法院起诉，请求：
确认与被告周明签订的《房产抵债协议书》无效；
判令被告返还位于北京市大兴区黄村镇的一号房屋；
被告承担本案诉讼费 。庭审中，赵立撤回第二项诉讼请求。
赵立称，2011 年 12 月因资金周转，向周明提出借款 400 万元，周明同意借款但要求就一号房屋签订抵债协议。然而，周明实际仅支付借款本金 75 万元（2011 年 12 月 4 日转账 25 万元，次日转账 50 万元）。赵立认为，双方在债务未结算且履行期未满时签订的以房抵债协议，属于法律禁止的流押条款，应认定无效，房屋也应返还。
（二）被告的抗辩理由
被告周明辩称：
关系性质异议：双方并非借贷关系，而是房屋买卖关系。2011 年 12 月，双方协商赵立以 75 万元价格转让一号房屋，因农村宅基地不便直接签订买卖合同，才以《房产抵债协议书》替代 。
返还请求反驳：一号房屋已被列入拆迁范围，政府开始发放补偿款，房屋所有权即将转移，客观上无法返还。赵立为争夺拆迁利益，虚构借款抵债事实，违反诚信原则，应驳回其全部诉求。
（三）法院查明的关键事实
协议签订：2011 年 12 月 4 日，赵立与周明签订《房产抵债协议书》，约定赵立因借款 400 万元无力偿还，将一号房屋抵债转让给周明，还对房屋手续、拆迁补偿、居住纠纷等作出约定 。
款项支付：协议签订当日，周明支付 25 万元，赵立出具收条载明 “房款”；次日，周明转账 50 万元，赵立再次出具 “房款” 收条 。
争议焦点：
赵立称收条内容为周明拟定，实际是借款担保；
周明主张房屋买卖，称付款当日接收房屋，长期居住或出租，并提交租赁合同、修缮合同、视频等证据 ；
双方均承认不存在 400 万元借款，赵立称是周明为匹配房价所写，周明称因宅基地不能直接买卖才如此约定 。
二、案件分析
（一）争议焦点
《房产抵债协议书》的真实性质是借款抵债还是房屋买卖？
若为房屋买卖，协议是否因违反法律规定而无效？
（二）法院认定逻辑
协议性质判断：
内容分析：协议未约定借款期限、利息等关键条款，却对房屋产权、拆迁补偿等作出详细约定，更符合房屋买卖合同特征 ；
履行情况：赵立出具的收条明确标注 “房款”，周明提供的居住、出租证据虽遭反驳，但赵立的用电缴费等证据不足以推翻，且协议本身约定周明居住 ；
双方陈述：赵立对 “400 万元借款” 的解释与抵债逻辑矛盾，周明的买卖解释更合理 。综上，法院认定协议实为房屋买卖合同。
合同效力认定：根据《土地管理法》，农村集体土地使用权与集体经济组织成员身份绑定，非成员不得转让。周明非涉案房屋所在地集体经济组织成员，其购买行为违反法律强制性规定，因此协议无效 。
（三）法律依据适用
本案适用民法典施行前的法律规定，依据《合同法》第五十二条（合同无效情形）、《土地管理法》第六十二条（宅基地管理规定），结合举证责任规则，法院作出判决 。
三、裁判结果
法院判决：赵立与周明签订的《房产抵债协议书》无效 。这意味着双方基于该协议的权利义务自始无效，但因房屋已涉拆迁，后续返还及补偿分配需另行处理。
四、案件启示
（一）农村房屋交易的法律红线
禁止跨村买卖：非本村集体经济组织成员购买农村房屋，合同大概率无效，即便签订协议、支付房款、实际居住，也无法取得合法产权 。
拆迁风险警示：涉及拆迁的农村房屋交易纠纷频发，买方可能面临钱房两失，卖方则可能因反悔承担违约责任，双方都需谨慎 。
（二）合同性质认定的关键要点
审查核心条款：判断合同性质不能仅看标题，需重点关注权利义务约定，如借款合同应明确金额、期限、利息，买卖合同应明确标的、价款、交付等 ；
重视履行证据：转账记录、收条、实际占有使用等证据，对认定合同性质及履行情况至关重要，交易过程中务必留存 。
（三）纠纷处理的实用建议
避免违规交易：农村房屋买卖尽量限定在本村集体内部，或通过合法流转程序；若涉及大额交易，建议咨询律师起草协议 。
善用法律维权：发现合同无效或权益受损，及时收集证据起诉。若遇拆迁补偿分配争议，可通过诉讼确定各方权利 。
农村房屋交易看似简单，实则暗藏法律风险。如果你正面临类似问题，或对合同效力、拆迁补偿有疑问，欢迎私信专业律师团队，获取一对一法律解决方案，守护自身合法权益！
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
