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在房产交易频繁的北京，口头约定与书面合同的法律效力边界如何界定？当房款支付后又想追回，司法裁判会遵循什么逻辑？今天结合北京市朝阳区的真实案例，为你深度解析。
一、案情梳理
（一）原告的诉讼请求与事实依据
原告周晴向法院起诉，要求被告赵磊：
返还房款 95 万元及利息（自 2020 年 5 月 4 日起算，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至实际返还日）；
承担本案诉讼费 。
周晴称，母亲周芸生前购买了位于北京市朝阳区的一号房屋，并将其卖给吴昊，扣除首付款后，尚有 135 万元房款未收回。在与吴昊的诉讼过程中，赵磊告知周晴，该房屋是他与周芸共同出资购买，只是登记在周芸名下，让周晴出面打官司，并承诺追回房款后双方平分 。诉讼结束后，赵磊多次骚扰周晴索要全部房款，周晴无奈支付 95 万元。2021 年，赵磊起诉周晴主张借名买房，要求退还卖房款，经法院两审均驳回其请求 。周晴认为，既然借名买房不成立，赵磊收取的 95 万元属于不当得利，应当返还。
（二）被告的抗辩理由
赵磊辩称，自己对一号房屋有多项出资行为：
首付款：部分款项以现金交给周芸支付首付；
贷款月供：每月转账 2100 元给周芸，实际支付金额超月供，还包含生活费，累计 349,950 元；
提前还贷：卖房时替周芸还清银行尾款 10 万元；
装修与家电：承担装修费用及家电购置款，共计 129,902 元；
诉讼费用：垫付与吴昊诉讼的律师费 10 万元、继承公证费 13,371 元及诉讼费 3510 元 。
此外，赵磊指出，周晴在之前诉讼的答辩状和庭审笔录中，均承认双方曾口头约定房款一人一半，且法院判决书也认定双方协商过房屋份额分配 。因此，他收取 95 万元有合法依据，不构成不当得利，请求驳回周晴的诉讼请求。
（三）法院查明的关键事实
房屋交易背景：2010 年，周芸与甲公司签订合同，购买一号房屋，首付 181,672 元，贷款 272,000 元；2011 年周芸收楼入住 。
房屋转售纠纷：2017 年，周芸将房屋卖给吴昊，交易中产生纠纷。周芸去世后，周晴参与诉讼，最终吴昊支付购房尾款 130 万元给周晴 。
款项支付情况：周晴收到 130 万元后，向赵磊支付 95 万元 。
公司关联：赵磊与周芸曾是乙公司股东，赵磊持股 80%，周芸持股 20%，公司于 2019 年注销 。
过往诉讼记录：在赵磊起诉周晴的合同纠纷案件中，周晴明确表示双方曾约定房款一人一半 。
二、案件分析
（一）争议焦点：95 万元是否构成不当得利
本案核心在于判断赵磊收取 95 万元是否 “没有法律根据”。根据《民法典》规定，不当得利需同时满足一方获利、他方受损且获利无合法依据 。
（二）法院认定逻辑
双方约定的证明力：周晴在过往诉讼中多次承认与赵磊有房款平分的口头约定，该陈述构成 “自认”，具有法律效力 。法院判决书也对双方协商分配房款的事实予以确认 。
出资行为的关联性：赵磊提供的多项出资证据，虽未直接证明房屋共有，但结合周晴的自认，可侧面印证双方存在房款分配合意 。
法律依据的适用：由于赵磊取得 95 万元有双方约定作为依据，不符合 “无法律根据” 的要件，因此不构成不当得利 。
（三）原告败诉的关键因素
周晴败诉的根源在于其在过往诉讼中的 “自认” 行为。法律上，当事人对不利于自己事实的承认，会产生约束力，除非有相反证据推翻 。周晴未能提供有效证据否定之前的陈述，导致主张难以得到支持。
三、裁判结果
法院判决：驳回周晴的全部诉讼请求 。这意味着赵磊无需返还 95 万元房款，双方的口头约定在法律上具有约束力。
四、案件启示
（一）口头约定的风险防范
书面化是关键：涉及财产分配、债务承担等重要事项，务必签订书面协议，明确权利义务、履行方式及违约责任 。口头约定极易因缺乏证据而陷入纠纷。
保留沟通记录：若无法签订书面协议，聊天记录、通话录音、短信等电子证据也可作为佐证，保留完整的协商过程。
（二）诉讼中的陈述需谨慎
避免随意自认：在法庭上的每一句陈述都可能成为定案依据，对事实的承认需谨慎，不确定的事项切勿随意认可 。
及时固定证据：发现对方违约或纠纷发生时，第一时间收集合同、转账记录、证人证言等证据，为后续诉讼做好准备。
（三）财产共有的法律认定
明确产权归属：共同出资购房，务必在房产证上登记共有人信息，或签订书面协议约定份额 。仅凭出资行为不能直接认定房屋共有。
特殊关系更要规范：亲属、情侣等特殊关系间的财产往来，更应通过书面协议明确性质，避免感情破裂后产生纠纷。
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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
