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在房屋交易过程中，因房屋附属设施违建引发的合同纠纷屡见不鲜。本文将通过一则真实案例，从专业法律视角剖析此类案件的争议焦点、法律适用及裁判逻辑，为相关主体提供参考。
一、案情梳理
（一）合同订立过程
2024 年 1 月 5 日，买受人陈阳与出卖人赵刚，经由乙置地房地产经纪有限公司居间介绍，就位于北京市西城区的一号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》 。合同约定房屋成交总价为 540 万元（含家具家电、装饰装修及配套设施），陈阳于合同签订当日支付定金 5 万元 。该房屋产权登记建筑面积为 54.40 平方米，规划用途为住宅，且已取得不动产权证书，赵刚亦向陈阳出示了房屋无限制交易证明。
（二）纠纷产生原因
合同签订后，陈阳发现该房屋东向、西向房间内的飘窗属于违法建设，且已被列入拆除范围。陈阳主张，其自 2022 年起筹备购房时，便向各中介明确表达需购买带有阳台或大飘窗的房屋，而赵刚在交易过程中未披露飘窗违建情况，导致其在重大误解下签订合同，故诉至法院，请求撤销合同，并要求赵刚返还定金及支付资金占有使用费。
（三）双方争议焦点
赵刚在订立合同过程中，是否存在故意隐瞒房屋飘窗违建事实的行为；
陈阳以重大误解为由主张撤销合同，是否符合法律规定；
陈阳要求返还定金及赔偿损失的诉求能否得到支持。
二、案件分析
（一）合同效力认定
根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力 。陈阳与赵刚签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行义务。
（二）重大误解构成要件分析
依据《民法典》第一百四十七条，重大误解是指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失 。在本案中：
信息传递与确认：陈阳虽向中介提出购房需带阳台或飘窗的要求，但未能举证证明其已将该要求明确告知赵刚，且合同中亦未对此作出特别约定；
购房审查义务：陈阳在签约前已两次实地查看房屋，并查看了房屋所有权证（虽双方对是否查看原件存在争议，但中介公司证明赵刚曾出示原件），作为购房者，其应尽到对房屋基本状况的合理审查义务；
隐瞒事实的举证责任：陈阳未能提供充分证据证明赵刚存在故意隐瞒飘窗违建的行为，亦无证据表明其在签约前曾就飘窗是否违建向赵刚进行询问 。
（三）合同条款对案件的影响
合同关于房屋基本情况的约定，明确了合法建筑面积范围；附件一所列房屋附属设施设备及装饰装修清单中，未包含飘窗；同时，赵刚已按合同约定提供房屋无限制交易证明。这些合同条款内容表明，陈阳主张因飘窗违建导致合同目的无法实现，缺乏充分的合同依据支撑。
三、裁判结果
法院经审理认为，现有证据不足以证明赵刚存在故意隐瞒房屋飘窗违建事实的行为，陈阳主张构成重大误解的理由不成立。鉴于合同合法有效，陈阳要求撤销合同、返还定金及赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，故依法判决驳回陈阳的全部诉讼请求 。
四、案件启示
（一）对购房者的建议
明确合同约定：在购房过程中，应将自身核心需求，如房屋户型、附属设施等关键条件，以书面形式明确载入合同条款，避免仅依赖口头承诺；
全面尽职调查：签约前，除核查房屋产权证书外，还应主动向物业、规划部门等相关单位核实房屋是否存在违建、抵押、查封等权利瑕疵；
注重证据留存：妥善保存与交易相关的聊天记录、书面文件、沟通录音等证据，以便在发生纠纷时能够有效举证。
（二）对卖房者的提示
如实履行告知义务：依据诚实信用原则，如实向购房者披露房屋真实状况，包括但不限于违建、质量问题、权利负担等信息，避免因隐瞒重要事实承担违约责任；
规范交易流程：确保交易过程符合法律规定及行业规范，提供完整的产权证明文件，明确双方权利义务，减少后续法律风险。
（三）法律维权要点
若当事人认为合同订立存在重大误解、欺诈等可撤销情形，应严格依照《民法典》关于撤销权行使期限的规定（自知道或应当知道撤销事由之日起一年内），及时收集证据并向人民法院或仲裁机构主张权利，维护自身合法权益。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
