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在商品房交易过程中，购房人支付近 500 万元购房款并实际入住多年后，仍未能取得不动产权证书，且开发商存在逾期交房违约金拖欠情形。此类不动产纠纷案件在司法实践中屡见不鲜，本文将结合典型案例，系统梳理不动产登记纠纷及违约责任追索的法律要点，为权利人维护合法权益提供专业指引。
案情梳理
（一）购房合同签订与履行
2019 年 8 月 8 日，购房者孙昊与甲房地产开发公司（简称甲公司）签订《北京市商品房预售合同》，购置通州区二号房屋。房屋建筑面积 89.18 平方米，总价 4936033 元，约定首付 40%，余款通过贷款支付，交房日期为 2020 年 10 月 30 日 。合同明确告知，房屋所在土地及在建工程已抵押给乙信托公司，且乙信托公司已出具同意销售声明 。
孙昊依约履行付款义务，通过他人代付、个人转账及银行贷款等方式，完成全部购房款及面积补差款支付，累计支付 4938804 元 。甲公司于 2021 年 8 月 6 日交付房屋，孙昊也缴纳了契税 45310.13 元，但房屋及楼栋始终未办理权属证书。
（二）逾期交房与产权纠纷
交房当日，双方签订《玫瑰东筑家园房屋延期交付和解协议》，约定甲公司支付逾期交房违约金 77539 元，于 2021 年 12 月 31 日前付清 。然而，甲公司并未按时履约。此外，孙昊发现房屋产权登记困难重重，经调查得知：2017 年甲公司将项目土地及在建工程抵押给乙信托公司；2021 年，乙信托公司将债权及抵押权转让给丙资产管理公司，但未完成抵押变更登记 。
（三）各方争议焦点
孙昊诉求：要求甲公司办理房屋初始登记、涤除抵押、协助产权过户，支付逾期交房违约金及利息；乙信托公司和丙资产管理公司承担相应协助义务；诉讼费用由被告承担 。
甲公司答辩：同意办理初始登记、抵押涤除和产权过户；认可违约金本金，但认为利息按 LPR 的 1.5 倍计算过高，应按 LPR 的 1 倍计算 。
乙信托公司抗辩：仅为名义抵押权人，已转让债权，非合同当事人，不是适格被告，不承担金钱给付义务，正与不动产登记中心协商抵押权变更 。
丙资产管理公司抗辩：案涉房屋当前无抵押登记，但购房款应优先清偿主债务；孙昊仅提供房款发票，无法充分证明已支付全部房款，无权援引消费者优先权 。
案件分析
（一）合同效力与抵押合法性
预售合同有效：甲公司售房虽处于抵押期间，但经抵押权人乙信托公司同意，且合同如实披露抵押情况，合同合法有效，对双方具有法律约束力 。
抵押登记与债权转让：乙信托公司的抵押权依法设立并登记，后将债权及抵押权转让给丙资产管理公司 。虽未完成抵押变更登记，但依据法律规定，丙资产管理公司取得实际抵押权 。
（二）各方责任认定
甲公司违约：未按约定时间交房，也未履行办理产权登记义务，违反合同约定，需承担协助办理产权登记、支付违约金及利息的责任 。
乙信托公司与丙资产管理公司：非房屋买卖合同当事人，根据合同相对性原则，无支付违约金义务 。但丙资产管理公司作为实际抵押权人，在房屋抵押相关事务上存在一定关联 。
（三）法律依据与争议解析
消费者优先权：孙昊以居住为目的购房并支付全款，符合《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》条件 。不过，需进一步完善付款证据，以应对抵押权人的质疑 。
抵押涤除请求：因涉案房屋未办理抵押登记，孙昊该项诉求缺乏事实依据 。
违约金利息标准：法院综合考虑公平原则，以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率确定利息损失，平衡双方利益 。
裁判结果
法院经审理判决：
甲公司于判决生效之日起七日内，协助孙昊办理通州区二号房屋的权属转移登记手续，将房屋登记至孙昊名下 ；
甲公司给付孙昊逾期交房违约金 77539 元及利息损失（以 77539 元未付部分为基数，自 2022 年 1 月 1 日起至实际付清之日止，按一年期贷款市场报价利率计算），于判决生效之日起七日内执行清 。
案件启示
（一）购房者避坑指南
签约前谨慎核查：通过不动产登记中心官网或线下窗口，查询房屋抵押、查封等产权状态 。要求开发商出示抵押权人同意销售的书面证明，避免陷入产权纠纷 。
保留完整付款凭证：无论何种付款方式，都要保留好银行转账记录、收据、发票等凭证 。转账时务必备注款项用途，如 “支付二号房屋购房款”，确保付款证据链完整 。
细化合同条款：签订合同时，明确房产证办理期限、逾期交房违约金计算方式和支付时间 。可约定如 “若逾期办理房产证，开发商每日按房价款的万分之三支付违约金”，增强合同约束力 。
（二）开发商合规要点
规范抵押销售流程：销售抵押房屋时，必须取得抵押权人书面同意，并在销售过程中如实告知购房者房屋抵押情况 ，保障消费者知情权 。
积极履行办证义务：建立健全产权登记工作机制，安排专人跟进，及时办理房屋初始登记和转移登记手续 ，避免因自身原因导致购房者无法按时取得房产证 。
（三）法律维权关键
及时沟通与投诉：遇到问题先与开发商协商沟通，协商无果可拨打 12345 市民热线或向住建部门投诉，借助行政力量督促开发商解决问题 。
充分准备诉讼证据：一旦进入诉讼程序，要收集齐全购房合同、付款凭证、交房证明、沟通记录等证据 。必要时，可申请法院调取相关档案材料，增强自身维权底气 。
善用法律保护权益：了解并运用《民法典》《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》等法律法规 ，明确自身权利，在法律框架内维护合法权益 。
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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
