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买房本是为了安家，可有人交了全款却等不来交房，甚至连合同都可能不成立。今天通过真实案例，为大家拆解房屋买卖纠纷中的复杂法律问题，遇到类似情况该如何维护自身权益。
案情梳理
（一）合同签订与款项支付
2019 年 11 月 28 日，购房者周明与甲置业公司、乙房地产公司签订《一号房屋职工住宅项目安置合同》，约定周明以每平米 3 万元、总价 4109400 元购买海淀区一号房屋，面积 136.98 平米 。合同明确了付款时间：签约前付 50 万元定金，12 月 3 日前付 200 万元，12 月 10 日前付清剩余 1609400 元，收款方为甲置业公司；同时约定乙房地产公司需在 2021 年 10 月 30 日前交房 。合同签订后，周明依约向甲置业公司支付全部购房款，甲置业公司开具收据确认。
（二）纠纷产生与各方主张
交房期限届满，房屋却始终未动工建设，周明多次要求退款无果，遂向法院起诉，请求解除合同、退还购房款及利息，并要求两公司承担诉讼费、保全费等 。
周明诉求：甲、乙两公司构成根本违约，合同目的无法实现，应退还 4109400 元购房款及利息，承担相关诉讼费用 。
甲置业公司辩称：同意解除合同，但认为自己只是代理人，已将款项转给乙房地产公司，应由乙公司退款并承担利息 。
乙房地产公司辩称：自己并非合同相对方，未参与交易也未收款，不应承担任何责任 。
（三）关键证据与事实认定
法院审理查明：
合同形式瑕疵：安置合同落款处乙房地产公司未盖章、签字，不符合 “三方法定代表人或委托代理人签字盖章后成立” 的约定 。
关联证据争议：周明与甲置业公司提交的《代理安置确认书》为复印件，乙房地产公司对真实性及关联性不予认可，且该确认书落款时间（2020 年）晚于安置合同签订时间（2019 年） 。
资金流向：周明付款至甲置业公司，甲置业公司主张已转付乙房地产公司，但相关转账凭证涉及案外人，且部分与本案关联性存疑 。
案件分析
（一）合同是否成立的认定
根据《中华人民共和国合同法》第三十二条，合同需经双方或多方当事人签字或盖章生效 。本案中，安置合同明确约定三方法定代表人或委托代理人签字盖章后成立，而乙房地产公司未完成签章，不满足合同成立要件，因此该合同未成立 。
（二）责任主体的界定
甲置业公司责任：作为收款方，因合同未成立，依据合同法第五十八条，应返还全部购房款 ；同时，其占有资金期间导致周明产生利息损失，需承担赔偿责任 。
乙房地产公司责任：未在合同上签章，未实际参与款项收付，在本案中不承担退款及利息支付责任 。至于甲、乙两公司之间的债权债务关系，属于另一法律关系，与本案无关 。
（三）费用承担的判定
保全担保费并非诉讼必要支出，周明可选择其他担保形式，因此法院对该费用主张不予支持 。
裁判结果
法院判决：
甲置业公司于判决生效后七日内向周明返还款项 4109400 元 ；
甲置业公司以 4109400 元为基数，自 2021 年 10 月 31 日起至实际付清之日止，按一年期 LPR 标准支付利息损失 ；
驳回周明其他诉讼请求 。
该判决明确了合同未成立情况下的责任承担，既保障了购房者合法权益，也厘清了交易各方权责关系。
案件启示
（一）购房者风险防范要点
严格审查合同形式：签订合同时，确保所有合同方均完成签字、盖章等必要手续，避免因形式瑕疵导致合同不成立 。
核实交易主体资质：付款前确认收款方与合同主体一致，通过企业信用信息公示系统等渠道核查公司经营状况 。
留存关键证据：妥善保管合同、付款凭证、沟通记录等，涉及复印件证据时，尽量补充其他佐证材料 。
（二）企业合规经营建议
规范合同签订流程：明确合同生效条件，确保所有条款表述清晰，避免因条款模糊引发纠纷 。
厘清资金往来关系：代收款项需有明确授权，避免在无法律依据的情况下代收代付，防止陷入债务纠纷 。
房屋交易涉及大额资金，法律风险不容小觑。无论是购房者还是企业，都应增强法律意识，规范交易行为。若您在房产交易中遇到类似问题，欢迎咨询专业律师，获取精准法律解决方案。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
