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买房本是好事，可若买到查封状态的房屋，后续纠纷不断，该如何维权？今天，我们通过一起真实案例，为您拆解查封房屋交易中的法律风险与应对策略。
案情梳理
（一）交易背景与合同签订
2024 年 5 月 30 日，购房者林晓与卖家陈峰在乙房地产中介公司（简称乙公司）的居间下，签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定以 573 万元总价购买一号房屋 。合同明确房屋存在抵押，抵押权人为中国银行，且卖方承诺房屋无司法查封或限制转让情形 。当日，林晓支付 20 万元定金，并与乙公司签订服务合同，支付 1 万元中介费；后于 7 月 3 日再次支付 47,300 元中介费 。
（二）交易纠纷与争议焦点
合同解除争议：7 月 13 日，陈峰以房屋处于司法查封状态为由，短信通知林晓解除合同，同意退还定金 。林晓则主张陈峰根本违约，要求双倍返还定金 40 万元、赔偿律师费，并退还中介费 57,300 元及利息 。
双方抗辩理由：
陈峰抗辩：房屋自始处于查封状态，违反法律强制性规定，合同无效；且已提前告知查封情况，过错在中介公司，不应承担责任 。
林晓主张：陈峰承诺能解封房屋，却未履行，构成违约；中介服务费由自己支付，陈峰应承担返还责任 。
（三）法院查明的关键事实
房屋状态：一号房屋于 2016 年办理抵押登记，2023 年 11 月被查封，查封期限至 2026 年 11 月 。
合同约定：补充协议中双方明确房屋处于查封及抵押状态，陈峰负责解押、解封，林晓知晓并同意交易 ；后因陈峰未按时解封，双方签订补充协议（二），将解封期限延至 7 月 30 日，并约定逾期利息 。
行政处罚：乙公司因促成查封房屋交易，被北京市通州区住房和城乡建设委员会罚款 3 万元 。
案件分析
（一）合同效力的认定
根据《民法典》第 153 条，违反强制性规定的合同一般无效，但不影响公共秩序且结果公平的除外 。本案中：
查封影响范围：房屋查封主要影响买卖双方权益，对社会公共秩序影响轻微 。
公平原则考量：林晓因房屋查封获得价格优惠，若直接认定合同无效，对其显失公平 。因此，法院认定合同有效。
（二）违约责任的划分
陈峰的过错：作为卖方，承诺解除查封却未履行，对合同无法履行负主要责任 。
林晓的认知：明知房屋查封仍交易，且获取价格优势，对交易风险亦有预期 。法院综合判定，陈峰承担违约赔偿责任，但林晓主张的双倍定金及全部损失诉求不合理。
（三）中介费的责任归属
中介费由乙公司收取，买卖双方均明知房屋查封仍完成交易，且陈峰已支付部分中介费。因此，林晓要求陈峰返还中介费缺乏法律依据。
裁判结果
法院判决：
陈峰于判决生效后 7 日内向林晓返还定金 20 万元；
陈峰向林晓支付违约损失 5 万元；
该判决既维护了合同守约方的权益，又根据双方过错合理分配责任，体现了公平原则。
案件启示
（一）购房者避坑指南
核查房屋产权：签约前务必通过不动产登记中心查询房屋状态，确认无抵押、查封等限制 。
谨慎对待查封房：若购买查封房屋，需明确解封责任、期限及违约责任，避免口头承诺 。
选择合规中介：优先选择资质齐全、信誉良好的中介，拒绝为查封房屋提供服务的机构 。
（二）卖家合规要点
如实披露信息：主动告知房屋真实状态，隐瞒查封信息可能面临高额赔偿 。
谨慎承诺解封：若无确切解封能力，切勿随意承诺，避免因违约承担法律责任 。
（三）中介机构警示
严格遵守《城市房地产转让管理办法》，禁止为查封房屋提供居间服务，否则将面临行政处罚与民事赔偿 。
房屋交易涉及大额资金，法律风险不容忽视。若您在房产交易中遇到类似问题，欢迎咨询专业律师，我们将为您提供精准的法律解决方案，守护您的合法权益！
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
