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一套承载家族记忆的老房子，在面临拆迁时，竟让亲兄弟对簿公堂。一方坚称 “借母之名买房”，另一方主张 “房产属母亲遗产”。没有书面协议，仅凭口头约定，法院如何认定借名登记关系？
案情梳理
（一）家庭关系与财产背景
亲属关系：陈福安与陈福来是同胞兄弟，母亲为林淑华 。2003 年 4 月 1 日，林淑华离世，兄弟二人因一套房产的归属问题产生巨大分歧。
争议财产：位于北京市东城区的一号房屋 。该房屋最初源于 1980 年林淑华承租的北京市西城区（二号房屋），后经换房、房改售房等一系列过程，最终登记在林淑华名下。
（二）双方争议焦点
原告主张（陈福安）：
要求确认自己与林淑华之间存在借名登记合同关系；
要求弟弟陈福来配合办理一号房屋的过户手续。
理由：自己原是一号房屋的公房承租人，因林淑华工龄长且无力支付购房款，双方达成口头借名登记合意；自己出资购房，从单位借款 5000 元，加上积蓄支付了全部房款，且长期居住该房屋 。
被告抗辩（陈福来）：
否认原告与林淑华存在借名登记合意，认为原告证据不足；
称购房款由林淑华支付；
主张一号房屋属于林淑华的遗产，不同意原告的全部诉讼请求 。
（三）关键事实与证据
房屋权属演变：
1980 年，林淑华承租二号房屋；
1984 年，换房至一号房屋，1992 年陈福安成为一号房屋的公房承租人；
1994 年，林淑华与（甲公司）订立购房合同，1995 年房屋登记在林淑华名下 。
购房款支付：购房款收据显示，陈福安配偶及陈福安本人分别于 1994 年、1997 年向甲公司交款，但收据抬头为林淑华 。
原告证据：陈福安提交向单位借款的《申请》、林淑华养老存折、长期居住证明等，但无法直接证明借名登记合意 。
被告质证：陈福来对部分证据真实性存疑，认为不能证明借名关系，强调房屋登记在母亲名下即属母亲遗产 。
案件分析
（一）借名登记关系的举证责任
根据法律规定，主张借名登记法律关系存在的当事人，需对产生该关系的基本事实承担举证责任 。陈福安虽称有口头合意，但无书面协议、变更买受人申请等直接证据，仅凭购房款支付、长期居住等间接证据，无法形成完整证据链。
（二）间接证据的证明力不足
虽然陈福安曾是公房承租人且出资购房，但二号房屋原承租人是林淑华，这削弱了其主张的合理性；且林淑华取得房产证至去世的 8 年间，双方未对房屋权属进行变更，进一步降低了借名登记合意存在的可信度 。
（三）不动产登记的公示效力
我国实行不动产登记制度，房屋登记在林淑华名下，在无充分反证时，该登记具有公示公信力 。陈福安未能推翻登记效力，其诉求难以得到支持。
裁判结果
法院判决驳回陈福安的全部诉讼请求 。这意味着一号房屋仍被认定为林淑华的遗产，后续若涉及继承，需按照相关法律另行处理。
案件启示
（一）借名买房务必书面约定
借名登记关系仅凭口头约定极易引发纠纷。涉及房产等重大财产，务必签订书面协议，明确双方权利义务，注明购房款来源、房屋实际归属等关键条款 。
（二）保留完整出资证据链
若存在借名买房情况，出资方应保留银行转账记录、收据、借款协议等证据，证明实际出资行为，避免因证据不足陷入被动 。
（三）重视不动产登记风险
不动产以登记为准，借名登记可能导致实际权利人无法对抗善意第三人，甚至面临财产损失。如需借名，建议办理抵押登记等手续保障权益 。
（四）家庭财产纠纷早预防
家庭内部涉及财产安排时，应提前沟通并以法律文书固定，避免亲情因利益纷争破裂。遇到复杂情况，及时咨询专业律师，制定合法有效的财产规划方案 。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
