此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。
一、案件梳理
（一）当事人信息
原告：周明远
被告：周建国、周建强、周建芳
关键关系：周明远、周建国、周建强、周建芳均为已故陈慧的子女。陈慧生前将房屋赠与周明远和周建强，周明远要求依约履行协议，周建国、周建芳对协议效力提出异议，双方产生纠纷。
（二）案件背景
1997 年，陈慧的丈夫离世。2006 年，陈慧购买一号房屋（位于北京市朝阳区）并登记在自己名下。2019 年 3 月 16 日，陈慧出具《房屋赠与协议书》，将一号房屋赠与周明远、周建强，各享有 50% 产权。2022 年 5 月 23 日，陈慧去世，生前未办理房屋产权过户手续。此后，周明远诉至法院，要求周建国、周建芳及周建强履行赠与协议，协助办理产权变更登记，周建国、周建芳则以协议无效为由拒绝。
（三）诉讼过程
周明远起诉要求确认一号房屋由其与周建强各享有 50% 产权，并要求周建国、周建芳协助办理产权变更登记。周建国、周建芳辩称，陈慧在签订赠与协议时已存在认知障碍，协议并非其真实意思表示，房屋应作为遗产由四子女平均分配；周建强虽为受赠人，但未明确表态支持哪一方主张。法院经审理，结合双方提交的证据及陈述作出判决。
二、争议焦点
赠与协议的真实性：2019 年 3 月 16 日的《房屋赠与协议书》是否为陈慧的真实意思表示？协议由他人书写和代签，能否认定其合法有效？
赠与人的民事行为能力：陈慧在签订协议时是否具备相应的民事行为能力？周建国、周建芳提供的 “认知障碍” 诊断证明及就诊视频能否作为有效证据？
房屋产权的归属：一号房屋应按照赠与协议由周明远、周建强共有，还是作为陈慧的遗产由四子女平均分配？
三、案件分析
（一）赠与协议效力认定
根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，民事法律行为有效的前提是行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实且不违反法律法规。本案中，赠与协议由周明远书写，陈慧的签字亦为代签，虽有指纹和人名章，但缺乏亲笔签名，形式上存在瑕疵。
周建国、周建芳提供的 2019 年 2 月 25 日陈慧 “认知障碍” 诊断证明书及就诊视频显示，陈慧存在记忆力减退、无法正确认知自身信息等症状，可能患有阿尔茨海默症。而周明远虽提供证人证言和照片，但不足以证明陈慧在签订协议时具备完全民事行为能力，也无法排除协议并非陈慧真实意愿的可能性。同时，陈慧生前未办理房屋过户手续，进一步削弱了协议的可信度。因此，该赠与协议不符合有效民事法律行为的构成要件，应认定为无效。
（二）遗产分配规则适用
由于赠与协议无效，一号房屋应作为陈慧的遗产进行分配。在陈慧未订立遗嘱的情况下，根据法定继承规则，其四个子女周建国、周建强、周建芳、周明远均为第一顺序继承人，有权平均分配该房屋产权。
四、裁判结果
确认落款日期为 2019 年 3 月 16 日、赠与人为陈慧、受赠人为周明远、周建强的《房屋赠与协议书》无效；
驳回原告周明远要求按赠与协议取得一号房屋产权并要求被告协助办理过户的诉讼请求。
五、案件启示
遗嘱与赠与协议订立规范：订立遗嘱或赠与协议时，建议由本人亲笔书写或采用公证形式，确保内容真实、形式合法。若需他人代书，应严格遵循法律规定的代书遗嘱形式要件，如见证人在场、本人亲笔签名等，避免因形式瑕疵导致协议无效。
民事行为能力证明：涉及财产处分的协议，尤其当当事人年事已高或存在健康问题时，建议提前通过医学鉴定等方式明确其民事行为能力，或留存能够证明其意识清醒、自主表意的证据，减少后续纠纷。
及时办理产权变更：赠与协议签订后，应及时办理产权过户手续，以完成物权转移。未过户的情况下，赠与人可随时撤销赠与，受赠人权益难以得到充分保障。
家庭财产纠纷预防：家庭成员之间应保持沟通，涉及重大财产分配时，可通过书面协议明确各方权利义务，并留存相关证据，必要时寻求法律专业人士指导，避免因误解或法律漏洞引发矛盾。
