此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。
一、案件梳理
（一）当事人信息
原告：林梅
被告：赵刚
关键关系：林梅与已故的陈强系夫妻，二人共同申请获批农村宅基地；赵刚为同村村民，与陈强就宅基地及房屋签订多份协议，林梅认为部分协议无效，双方产生纠纷。
（二）案件背景
1992 年，陈强与林梅申请获批平谷区 × 村一处宅基地（面积 0.26 亩）。1993 年，因无力建房，陈强与赵刚签订《协议》，约定以 2000 元出售宅基地，由赵刚出资施工，完工后产权归赵刚。2001 年 1 月 15 日，双方又签订《买卖房屋契约》，约定陈强将宅基地上的两间简易房屋以 2000 元售予赵刚，契约经村委会盖章确认。此后，赵刚之父赵老重新办理该宅基地审批手续并重建房屋。陈强去世后，林梅起诉要求确认 1993 年《协议》无效，赵刚则反诉请求确认 2001 年《买卖房屋契约》有效。
（三）诉讼过程
林梅起诉主张陈强与赵刚签订的宅基地《协议》违反法律强制性规定，应属无效。赵刚认可《协议》无效，但反诉称《买卖房屋契约》系双方真实意思表示，且其已合法取得宅基地使用权，请求确认契约有效。林梅辩称反诉与本诉非同一法律关系，且契约实为宅基地买卖，应认定无效。法院经审理，结合证据及法律规定作出判决。
二、争议焦点
宅基地买卖协议效力：陈强与赵刚签订的《协议》是否因违反土地管理法规而无效？宅基地使用权能否作为独立标的进行买卖？
房屋买卖契约效力：《买卖房屋契约》是否为双方真实意思表示？该契约是否因涉及宅基地流转而无效？
反诉与本诉关联性：赵刚的反诉请求与林梅的本诉是否属于同一法律关系？能否在本案中合并审理？
三、案件分析
（一）宅基地买卖协议无效性认定
根据 1988 年及 1998 年《土地管理法》规定，农村宅基地归集体所有，村民仅有使用权，不得擅自转让。陈强与赵刚签订的《协议》明确约定出售宅基地，虽未实际履行，但协议内容直接违反法律强制性规定，依据《民法通则》第五十八条，应认定为无效合同。林梅作为宅基地共同申请人，有权主张协议无效。
（二）房屋买卖契约有效性分析
《买卖房屋契约》经村委会盖章确认，且陈强、赵刚均为同村集体经济组织成员，契约内容系买卖宅基地上的房屋，符合 “房地一体” 原则。赵刚支付房款后，其父赵老依法办理宅基地审批手续并重建房屋，已完成宅基地使用权的合法流转。林梅主张契约实为宅基地买卖，但未提供证据，法院根据现有证据认定契约系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。
（三）反诉与本诉的法律关系界定
本诉围绕宅基地买卖协议效力，反诉针对房屋买卖契约效力，二者均基于同一宅基地及房屋交易事实，法律关系紧密关联，符合合并审理条件。法院对反诉请求一并审查，既提高诉讼效率，也避免矛盾裁判。
四、裁判结果
确认陈强与赵刚签订的《协议》无效；
确认赵刚与陈强签订的《买卖房屋契约》有效。
五、案件启示
宅基地流转合规性：农村宅基地严禁单独买卖，买卖房屋时需确保交易双方为同一集体经济组织成员，并依法办理审批手续，避免因违反法律规定导致协议无效。
合同条款明确性：签订农村房屋买卖合同时，应清晰界定交易标的（房屋及附属宅基地），避免因条款模糊引发 “以房卖地” 的争议。
证据留存重要性：主张合同无效或有效的一方，均需提供充分证据证明事实及法律依据，如书面合同、审批文件、支付凭证等，以保障自身权益。
反诉与本诉关联性：诉讼中若反诉与本诉基于同一事实或法律关系，可申请合并审理，有助于一次性解决纠纷，减少诉累。
