此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。
一、案件梳理
（一）当事人信息
原告：周惠（被继承人周正国、吴淑兰之女，法定继承人）
被告：周小雯（周正国、吴淑兰之外孙女，第三人周丽之女）
第三人：周丽（周正国、吴淑兰之女，被告周小雯之母，法定继承人）
被继承人：周正国（2024 年 3 月 20 日去世）、吴淑兰（2007 年 7 月 2 日去世）
（二）案件背景
周正国与吴淑兰系夫妻，育有二女周惠、周丽，被告周小雯为周丽之女。位于北京市西城区 的一号房屋（以下简称 “涉案房屋”）系二人婚姻存续期间以成本价购买的房改房，登记在周正国名下，属夫妻共同财产。2007 年吴淑兰去世后，涉案房屋中属于吴淑兰的 1/2 份额作为遗产由周正国、周惠、周丽法定继承，三人未办理遗产分割。2023 年 7 月 3 日，周正国与周小雯签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定以 1145.4 万元将涉案房屋出售给周小雯并完成过户，但周小雯未支付房款。7 月 5 日，周小雯将涉案房屋 20% 份额赠与周正国，现房屋由周小雯（80%）与周正国（20%）按份共有。原告周惠认为，涉案房屋属夫妻共同财产，周正国在未征得其他继承人同意的情况下擅自处分，周小雯明知房屋共有情况仍交易，侵犯其合法权益，请求确认合同无效。
（三）诉讼过程
周惠起诉要求确认周正国与周小雯的买卖合同无效。周小雯辩称涉案房屋因周正国补交超标款已属其个人财产，双方名为买卖实为赠与，且已通过赠与返还周惠应继承份额。第三人周丽认可周小雯陈述。法院经审理，结合证据认定涉案房屋属夫妻共同财产，周正国无权单独处分吴淑兰遗产份额，判决合同中涉及吴淑兰遗产的部分无效。
二、争议焦点
涉案房屋权属认定：涉案房屋是否为周正国与吴淑兰的夫妻共同财产？吴淑兰去世后，其遗产份额是否已由法定继承人共有？
买卖合同效力判定：周正国与周小雯签订的买卖合同是否有效？是否存在恶意串通损害其他继承人权益的情形？
三、案件分析
（一）涉案房屋权属界定
夫妻共同财产性质：涉案房屋购于周正国与吴淑兰婚姻存续期间，虽登记在周正国名下，但使用二人工龄优惠，属夫妻共同财产。2017 年周正国补交的面积超标款，不改变房屋原夫妻共同财产属性。
遗产份额分割：吴淑兰去世后，其享有的 1/2 房屋份额作为遗产由周正国、周惠、周丽法定继承，三人未明确放弃继承，故涉案房屋在吴淑兰去世后由三人共同共有（周正国占 2/3，周惠、周丽各占 1/6）。
（二）买卖合同效力分析
真实法律关系认定：合同未约定交房时间、违约责任，周小雯未支付房款，结合周正国自书遗嘱及视频证据，可认定双方名为买卖、实为赠与，周正国真实意思是将个人份额赠与周小雯。
恶意串通与权利侵害：周正国与周小雯作为近亲属，应当知晓涉案房屋包含吴淑兰遗产份额，却在未通知周惠的情况下交易，导致周惠应继承的 1/6 份额被处分，构成恶意串通损害他人合法权益。根据《民法典》第 154 条，涉及吴淑兰遗产的 1/2 份额（即周正国无权处分的部分）买卖合同无效，周正国个人份额（1/2）的赠与行为有效。
四、裁判结果
合同部分无效：确认周正国与周小雯 2023 年 7 月 3 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》中，涉及吴淑兰遗产的 1/2 所有权份额部分无效；
驳回其他请求：驳回原告周惠关于确认合同全部无效的诉讼请求。
五、案件启示
夫妻共同财产处分限制：夫妻一方去世后，生存方仅能处分自己享有的财产份额，擅自处分配偶遗产份额的行为可能因侵犯其他继承人权益而无效。
恶意串通的司法认定：近亲属之间的交易若未通知其他权利人，且交易价格、条款明显异常，可能被认定为恶意串通，损害他人权益的部分无效。
遗产继承与产权登记：继承人应及时办理遗产分割手续，未分割的共有财产被擅自处分时，其他继承人可通过诉讼确认处分行为无效，维护自身权益。
意思表示的实质审查：合同名称与实际法律关系不一致时（如名为买卖实为赠与），法院将结合证据探究当事人真实意思，按实际法律关系认定效力。
