北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告孙某杰向本院提出诉讼请求：1.要求法院确认2009年4月7日周某聪、周某明签订的《房屋产权协议书》无效；2.本案诉讼费用由二被告承担。
事实和理由：孙某杰、周某聪在北京市怀柔区人民法院离婚后财产纠纷案中，在2021年3月4日庭审期间，周某聪向法庭提交了2009年4月7日周某聪、周某明签订的《房屋产权协议书》作为否定原告孙某杰分配怀柔区一号房屋的证据。2007年1月9日孙某杰、周某聪结婚。婚姻存续期间夫妻共同申请了一号宅基地。2008年11月19日《村民宅院地使用许可证》、2009年4月17日《村民建房建设工程规划许可证》均落在周某聪名下。周某聪之胞弟周某明系非农户口，无权享受村集体的宅基地福利。2009年4月7日，在孙某杰不知情的情况下，周某聪与周某明私下签订《房屋产权协议书》，将孙某杰、周某聪婚姻存续期间取得的一号宅基地私自转给其弟周某明。后周某明出资在上述一号宅基地上建房并空置至今。
农村宅基地按家庭规划批建。婚姻存续期间孙某杰、周某聪系同一家庭成员，所取得的村宅基地属于家庭使用。周某明与孙某杰、周某明并非并同一家庭成员，在孙某杰不知情的情况下，周某聪擅自将家庭所有的村宅基地使用权处分给周某明，并签订《房屋产权协议书》。对于周某聪的擅自处分行为，孙某杰不同意，周某聪的行为违反了相关法律的规定，该处分行为无效。孙某杰为维护自身合法权益，故依法诉至法院。
被告辩称
周某聪辩称，离婚的时候，我与原告的共同财产就是一辆车，已经折价给原告了。一号房屋是周某明全资新建的，我没有出资，但是该房屋是以我的名义申请新建的。不同意原告的诉讼请求，认为协议有效，一号房屋就是周某明的。
周某明辩称，不同意原告的诉讼请求，一号房屋是我出资建设的，建房的时候由于周某聪没有钱，于是家里人就商量将一号宅基地归我，让我出资建房。我与周某聪之间签订的协议应该是有效的。
法院查明
孙某杰、周某聪原系夫妻关系，二人于2007年1月9日结婚，2020年经本院判决离婚。周某聪与周某明系兄弟关系。2007年12月25日，周某聪向北京市建房申请一份，孙某杰提交的村民建房申请审批表中载明，申请人周某聪，同住人员为孙某杰该许可证中载明，户主姓名周某聪。2009年4月17日周某聪取得建设工程规划许可证，该许可证明载明，建设人为周某聪。
2009年4月7日，周某聪周某明签订房屋产权协议书一份约定：“今有宅基地一块，宅基地为周某聪批建，后经父母兄弟协商，此宅基地由弟弟周某明2009年全资建盖，房屋使用权及产权由周某明所有。如周某聪要回时，需将当时周某明盖房时全资返还，并给予一定补偿。”
庭审中，孙某杰称A村的一号房屋是其与周某聪婚姻关系存续期间，周某聪以家庭的名义申请新建的，虽然该房是周某明出资新建，但是孙某杰没有同意，而且，周某聪与周某明签订房屋产权协议书的事情孙某杰完全不知情，周某明是非农户口不能够获得农村宅基地的使用权，因此周某聪与周某明签订的协议是无效的。对此，周某聪认为一号房屋是周某明出资建的，其与周某明签订的合同也是有效的。周某明认可其户口在1999年的时候因为上学而转成了非农业户口，但是在2003年的时候转回了A村，但是是居民户。2009年11月15日之后，其又将户口转出了A村。一号房屋是由其出资，而且也与周某聪签订了协议，该宅院就是周某明的。
本案审理过程中，本院前往北京市怀柔区A村进行调查，经查周某明在2003年至2009年期间并非A村农业户籍的村民，也不是村经济合作社社员。
裁判结果
驳回孙某杰的诉讼请求。
房产律师点评
依法成立的合同对合同当事人具有法律约束力。周某聪与周某明签订的《房屋产权协议书》系双方真实意思表示，此协议是双方对涉案宅基地使用权及将来所建房屋归属的约定，协议签订后，亦由周某明出资建造了房屋。就周某明的宅基地使用资格问题，周某明原系北京市怀柔区A村农民，其因上学户别转为非农户，毕业后，又将户口迁回本村，且周某明与周某聪系亲兄弟关系，周某明可以通过继承、接受赠与等方式取得该村宅基地的使用权。周某聪与周某明签订的涉案协议并不违反法律、法规的强制性规定。农村宅基地审批实行“一户一宅”的原则，涉案宅基地系周某聪申请，在申请时与周某聪同一户内的家庭成员均对所申请的宅基地享有使用权，孙某杰提出周某聪在孙某杰不知情的情况下私自转让宅基地，但是即使周某聪在处分权上存在瑕疵，亦不影响合同的效力。故法院对于孙某杰要求认定2009年4月7日周某聪、周某明签订的房屋产权协议无效的诉讼请求，不予支持。
