北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告周某娟向本院提出诉讼请求：1、依法判令三被告腾退位于北京市东城区一号房屋并交还原告；2、案件受理费由三被告承担。
事实和理由：原告系北京市东城区一号房屋（以下简称涉案房屋）的产权人。秦某霞与孙某系母子关系，秦某霞自称金某明系其表弟。2006年原告曾委托案外人孙某豪看管房屋，委托内容为原告不在时，对房屋漏水、出租、装修、联系物业等情况进行处理。2017年9月左右，原告到涉案房屋查看，发现无法开门，遂与派出所联系，派出所告知原告涉案房屋已被出租，原告联系承租人后，承租人告知原告系孙某豪出租，之后承租人搬离，金某明搬入涉案房屋居住。秦某霞曾表示其与孙某豪系夫妻关系，孙某豪已死亡。在原、被告的另案诉讼中，秦某霞表示现在涉案房屋由其和金某明居住。现三被告占据涉诉房屋拒不腾退。为维护原告合法权益，故成此诉。
被告辩称
被告秦某霞、孙某辩称：2005年，被告一家想在北京买房，被告秦某霞的丈夫孙某豪（于2014年死亡）经人介绍认识了周某桐。其称其朋友即原告有涉诉房屋准备出售。当时涉诉房屋登记在原告的朋友赵某名下，但实际控制人为原告。孙某豪经与原告协商，商定孙某豪以100万元的金额购买涉诉房屋。2006年1月，孙某豪带着100万元现金并同介绍人周某桐到银行与原告汇合。孙某豪通过银行柜台与原告完成了购房交易，原告为孙某豪出具收条，并将涉诉房屋交给我们，双方一起到物业办理了业主变更手续。2006年3月，我们对涉诉房屋进行装修，并实际使用至今。2012年出租了一段时间，租金由秦某霞收取。被告一家购得房屋后一直找原告办理房屋过户手续，但原告始终予以推脱。被告认为，涉诉房屋已经由孙某豪购买并实际使用，原告涉嫌虚假诉讼，不同意原告诉讼请求。
被告金某明辩称：涉案房屋系秦某霞一家购买，秦某霞是被告的姐姐，不同意腾退涉案房屋。
法院查明
坐落于北京市东城区一号房屋于2017年9月19日登记于原告周某娟名下。孙某系秦某霞与孙某豪之子，秦某霞自称其与孙某豪系夫妻关系，孙某豪已去世，现涉案房屋由秦某霞及金某明实际居住。
关于原告取得涉案房屋产权一节，涉案房屋2004年3月31日，A公司受海淀区人民法院委托对包括涉案房屋在内的四套房屋进行公开拍卖，案外人赵某作为买受人经过竞价以55.5万的价格购得涉案房屋。2004年4月15日，周某娟代赵某办理了涉案房屋入住手续并签订《入住手续书》，2004年4月19日，周某娟以赵某的名义支付涉案房屋拍卖成交款555000元，同日，房屋过户到赵某名下。2005年11月17日，赵某向周某娟出具公证委托书，委托周某娟办理涉案房屋产权过户、代收如今等事宜。周某娟处还保管有赵某的户口簿、身份证、离婚调解书等原件。该院经审理认为，周某娟与赵某之间形成借名买房关系。现在房屋尚未过户。
2018年4月19日，周某娟以返还原物纠纷为由将秦某霞、金某明、孙某诉至本院，要求三被告腾退涉案房屋。在该案审理过程中，秦某霞、孙某于2018年7月11日，向海淀区人民法院提起合同纠纷诉讼，要求周某娟履行合同义务，将涉案房屋登记在秦某霞名下。本院经审理认为返还原物的请求权，权利基础是权利人要具有完全排他性的权利。原告虽系涉诉房屋登记的所有权人，但在该案立案后被告秦某霞、孙某另行起诉原告合同纠纷一案，要求原告继续履行合同义务，将涉诉房屋过户至被告秦某霞名下。因上述案件件尚未审结，暂不能排除秦某霞、孙某对涉诉房屋享有权利，即原告主张权利的基础，不具有完全的排他性，其要求返还原物的请求权，应待明确涉案房屋权属后，再行解决。
另查，在海淀区人民法院案件中，秦某霞提交了2006年1月18日签署的收条一张，主要内容为“今收到孙某豪交来购房款100万元整，用于购买位于北京市东城区一号房屋。位于北京市东城区一号房屋，经北京A公司借赵某之名拍卖得到此房子，现将此房以100万元的价格出售给孙某豪”。该收条落款收款人处有“周某娟”签字字样。秦某霞申请就该收条（检材）中“周某娟”的签名字迹与样本中周某娟的签名字迹是否为同一人书写进行鉴定，鉴定意见为检材中的“周某娟”签名字迹与样本中的周某娟签名字迹不是同一人书写。
另，秦某霞在北京市朝阳区有商品房一套。
裁判结果
一、被告秦某霞、金某明于本判决生效后十五日内将位于北京市东城区（原为北京市东城区一号房屋）腾退并交付原告周某娟；
二、驳回原告周某娟的其他诉讼请求。
房产律师点评
返还原物纠纷是指权利人请求无权占有不动产或者动产的人返还该物的纠纷。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。涉案房屋登记在原告周某娟名下，周某娟依法享有占有、使用、收益、处分的权利。现被告秦某霞、金某明自认居住于涉案房屋，根据现有证据，无法证明二被告居住于涉案房屋经原告同意，或具有合同依据或法定依据，且被告亦具备腾退条件，故原告要求被告秦某霞、金某明腾退涉案房屋的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。被告并不认可孙某居住于涉案房屋，原告亦未提交证据对其主张予以证明，故原告要求孙某腾退涉案房屋的诉讼请求，法院不予支持。
