北京房产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告郭某兰向本院提出如下诉讼请求：1、要求判令解除解除双方之间关于我方借用齐某静名义购买北京市通州区一号房屋的借名买房协议；2、被告齐某静支付折价款4222728.29元（涉案房屋的评估价格447.01万元，减去齐某静向第三人某银行偿还的贷款247371.71元）；3、被告齐某静向第三人某银行协助办理涉案房屋的房屋抵押注销登记手续；4、被告齐某静负担本案诉讼费用。
事实和理由：原被告系亲属关系，齐某静是我的外甥女。2006年12月11日，我在北京市通州区出资购买两套房屋，因临近年底，且我同时购买两套房屋，银行贷款手续相对复杂。我遂与齐某静及齐某静的母亲商议，以齐某静的名义购买其中一套房屋，即涉案的北京市通州区一号，齐某静当时表示同意。我随即以齐某静名义在案外人北京M公司处购买了涉案房屋，全部首付款105446元由我方支付。
齐某静配合我在第三人某银行处办理了《个人住房借款合同》，以齐某静名义办理了20年银行贷款，还贷的银行卡由我方保管并负责每月还贷。2007年12月，案外人北京M公司通知我方可以办理交房手续，齐某静配合我方去办理了房屋交接手续，房屋由我方实际管理控制。交房后，我自己出资将涉案房屋进行装修并居住至2010年9月。以后，我将涉案房屋出租，每月租金由我收取并归还房贷，期间，齐某静从未提出异议。
2009年，齐某静父母离婚，齐某静与我逐渐疏于联系。2015年11月28日，齐某静配偶周某旭突然给我来电，说由于我借用齐某静名义买房，影响其贷款利率，我提出可以马上配合齐某静过户，周某旭说再商量，然后就不再和我联系了。2017年12月29日，周某旭再次和我联系，要求我给予齐某静经济补偿，我提出面谈，齐某静及周某旭予以拒绝。2017年12月，齐某静单方面将我手中保管的齐某静名下的还贷银行卡单方挂失并补办了新卡，并来电威胁我说要将涉案房屋租客赶走。
我认为：在北京实施限购政策之前，我借用齐某静名义买房，没有违反相关政策，齐某静一致予以配合，且十多年来从未提出异议，涉案房屋也一直处于我的实际管理控制下，我是涉案房屋的实际所有权人，现齐某静以种种理由向我索要补偿，于法无据。为维护我方合法权益，我起诉至法院，请求法院判决支持我方的诉讼请求。
被告辩称
被告齐某静辩称：涉案房屋是我本人出资购买的，银行贷款也是我偿还，购房是我本人的真实意思表示，全部的购房、贷款的过程均由我本人亲自完成，该房屋已登记在我名下，我是涉案房屋的合法所有权人，双方之间并不存在借名买房的事实，因此谈不上借名买房关系的解除问题，更谈不上对郭某兰进行补偿的问题。郭某兰不主张其对涉案房屋的所有权，其没有权利主张我方与第三人办理涉案房屋的抵押注销登记手续。综上所述，请求法院驳回郭某兰的诉讼请求。
第三人某银行述称：我支行有贷款客户齐某静，与我方于2007年4月10日签署《某银行个人住房借款合同》，并于2007年4月10日我行发放个人住房贷款42万元，贷款期限20年，用于购买北京市通州区一号的房屋。经借款申请提前还款，该笔贷款已于2018年3月5日结清全部贷款本息。该房屋的注销抵押登记的材料已由借款人领走。
法院查明
郭某兰与案外人郭女士系姐妹关系，齐某静系郭女士与齐某强之女。郭某兰与齐某静均是天津市户籍。
2006年12月11日，齐某静（买受人）与北京M公司（出卖人，以下简称M公司）签订合同编号为Y386288的《北京市商品房预售合同》，约定齐某静购买M公司开发建设的北京市通州区一号房屋，房屋总价款为525466元。预售合同第十一条交付条件约定，出卖人应当在2007年12月31日前向买受人交付该商品房。预售合同同时还约定了其他内容。
2007年3月3日，齐某静作为借款人、抵押人与某银行（贷款人）签订《某银行个人住房借款合同》，齐某静从某银行贷款42万元，用于购买涉案房屋。借款期限为24个月，自2007年4月10日起至2027年4月10日止，并约定了借款利率及利息计收、借款发放及偿还等条款。其中借款发放及偿还条款约定：借款人不可撤销地授权M公司直接将款项划至M公司的账户。借款发放次月起每个公历月的20日及借款到期日为还款日。借款人采用等额本息偿还法偿还借款。
借款合同签订后，某银行按照约定将42万款项划至M公司账户。
本案审理过程中，郭某兰提交了涉案房屋的首付款转账凭证及2007年5月至2017年12月期间每月偿还银行贷款的还款凭证，证明涉案房屋的首付款系郭某兰支付、银行贷款系郭某兰偿还，郭某兰为涉案房屋的实际出资人。同时郭某兰提交了涉案房屋的物业费、燃气费和有线电视收视费的票据，用以证明涉案房屋的上述费用系由郭某兰支付，郭某兰为涉案房屋的权利人和使用人的事实。
郭某兰还提交了2010年10月至2018年期间的三份房屋租赁合同，证明郭某兰不在涉案房屋居住后，涉案房屋一直由郭某兰对外出租，涉案房屋的所有权和使用权一直由郭某兰行使。另，郭某兰申请证人郭女士（郭某兰之姐、齐某静之母）到庭作证，郭女士表示认可借名买房，并知晓借名买房过程。
齐某静对郭女士的证言不予认可，表示郭女士对涉及到购房的重要事实包括购房合同的签订、贷款、出资及还贷等均表示不知情；至于郭女士所述首付款系由郭某兰出资并不属实，郭女士虽然陈述首付款是郭某兰支付的，但对首付款的来源并不知情；齐某静表示郭女士与齐某强离婚后与齐某静不联系，关系不好，明显说明郭女士与齐某静母女之间有矛盾，证人郭女士离婚后借住在郭某兰处，证人郭女士与原告郭某兰之间的更加亲近，郭女士属于与本案存在利害关系的证人，其证人证言不能被采信。
关于涉案房屋首付款的出资及来源情况，齐某静表示当时齐某强出资5万元，齐某强的朋友宋某辉出资5万，因购房时齐某静年龄较小，社会经验不丰富，购房的时间点郭某兰在北京工作，也熟悉北京的房地产市场行情，再加上购房时郭某兰与郭女士家的关系不错，齐某强将10万元现金交付给郭某兰，购房时是郭某兰与齐某静共同办理的购房手续，但齐某静并未对其陈述的首付款出资情况提供相应证据。郭某兰对此不予认可，表示首付款都是由其郭某兰出资的，为此郭某兰提交了其支付首付款的银行账户及之前6个月的银行交易明细，用以证明其具有首付款的出资能力、首付款系由其出资的事实。
关于银行贷款的偿还问题，齐某静表示当时其与郭某兰商量以房屋对外出租的租金来按月偿还银行贷款，关于房屋对外出租前银行贷款如何偿还，齐某静表示其给郭某兰一部分款项，由郭某兰代为偿还款项，但齐某静并未对其上述说法提供相应证据。
齐某静表示涉案房屋的入住手续是由齐某静办理的，但房屋装修是郭某兰代为办理的，房屋装修款也大部分是由郭某兰出的，涉案房屋也是齐某静委托郭某兰对外出租的。
关于购房、贷款及房屋产权登记资料原件为何在郭某兰处一事，齐某静表示上述资料的原件均在齐某静父母郭女士和齐某强处，郭女士和齐某强于2010年离婚后，郭女士将上述资料的原件取走并交付给郭某兰。郭某兰表示因涉案房屋系其借用齐某静名义购买的，其系涉案房屋的实际产权人和使用人，因此上述资料原件均保存在郭某兰处。
2009年3月14日，涉案房屋的产权登记办理完毕，房屋所有权上登记的房屋所有权人为齐某静，2010年4月7日，房屋办理了抵押登记。
本案审理过程中，齐某静提交了其与周某旭的结婚证，二人登记结婚的日期为2011年1月26日。郭某兰提交了其与周某旭于2015年11月28日的通话录音资料，录音的主要内容为周某旭想在天津购买房屋，因涉案房屋在齐某静名下，因此如果周某旭再在天津购房就是第二套房屋，贷款利息要比首套高出不少，郭某兰提出将涉案房屋过户到郭某兰名下，这样周某旭购房就是首套了，周某旭表示即使将涉案房屋过户至郭某兰名下，周某旭再购房也是第二套房屋，郭某兰表示其2015年11月10号左右帮朋友签完合同、办理了购房交易，对天津的购房政策比较了解，让周某旭再核实一下，如果不能按照首套房屋处理，郭某兰表示可以帮忙处理。
郭某兰同时提交了其与齐某静于2018年1月的通话录音资料，主要内容为郭某兰提出与齐某静解决涉案房屋的问题，齐某静让郭某兰与周某旭商量，郭某兰表示愿意同齐某静协商解决。郭某兰在录音中提到涉案房屋是郭某兰以齐某静的名义购买的，齐某静在录音中并未对此予以否认。
2018年齐某静办理了涉案房屋的提前偿还贷款手续，齐某静向某银行全额偿还银行贷款本息共计247371.71元。
本案审理过程中，经郭某兰申请，估价结果为涉案房屋于2018年市场价值为447.01万元，郭某兰对该估价结果予以认可，齐某静对估价结果不予认可，表示因通州区限购政策影响，通州区的房屋价格一直持续下行，经查询相关房屋的价格为每平方米4万余元，涉案估价结果偏离市场真实价格。
郭某兰称因其非系北京市户籍人口，且在北京市未交纳社保及个税，因此不符合北京市通州区现在的购房资格，因此因此其要求解除双方之间的借名买房关系，并要求齐某静支付折价款4222728.29元（计算方法为涉案房屋的评估价格447.01万元，减去齐某静偿还的银行贷款247371.71元）。
裁判结果
一、解除原告郭某兰与被告齐某静之间关于郭某兰借用齐某静名义购买北京市通州区一号房屋的借名买房协议；
二、被告齐某静给付原告郭某兰首付款、已经偿还的银行贷款、产权代办费、印花税、契税、住宅专项维修资金、装修款及房屋增值损失等共计4222728.29元，于本判决生效之日起十日内执行清；
三、驳回原告郭某兰的其他诉讼请求。
房产律师点评
公民的合法权益受法律保护。因不可归责于当事人一方的原因，导致合同目的无法实现的，当事人一方可主张解除合同。
1、关于双方之间是否存在借名买房的法律关系问题。
因双方并无书面的借名买房的协议或约定，因此本案中双方是否存在借名购房的口头约定应当从购房首付款的出资、购房贷款的偿还、装修情况、占有使用情况、税费交纳及相关票据的持有情况、产权证书的持有情况以及借名买房有无合理解释等方面进行认定。
关于涉案房屋首付款的出资问题，郭某兰提交的首付款支付凭证及首付款发票等证据，可以证实涉案房屋首付款系由郭某兰支付的事实。齐某静表示首付款系齐某强和宋某辉各出资5万元、由齐某强将10万元现金交给郭某兰、由郭某兰办理购房事宜的说法，因其未能提供相应证据，法院对此不予采信。关于齐某静对郭某兰的出资能力提出的质疑，郭某兰提交的银行交易明细可以证实郭某兰具有涉案房屋首付款的出资能力，对齐某静提出的质疑予以有效驳斥，因此齐某静提出的该项质疑不能成立。
关于涉案房屋银行贷款的偿还问题，郭某兰提交的证据可以证明郭某兰将涉案房屋每月应当偿还的银行贷款按月支付至齐某静的还款账户，由贷款银行按月扣划，由此可以证明涉案房屋的银行贷款系由郭某兰偿还的事实。
关于涉案房屋的装修及占有使用情况，本案双方均一致认可涉案房屋系由郭某兰装修、并由郭某兰占有使用和对外出租的事实，法院对此予以确认。齐某静表示涉案房屋的装修及对外出租均系其委托郭某兰进行的，因其未能提供其与郭某兰之间关于涉案房屋装修及对外出租的委托代理关系的相应证据，法院对此不予采信。与此相应，对齐某静所述涉案房屋的银行贷款系由租金予以支付的说法，法院亦不予采信。
关于涉案房屋的税费交纳及相关票据的持有情况、产权证书的持有情况。因涉案房屋交易的相关税费（产权代办费、印花税、契税、北京市住宅专项维修资金、抵押登记费等）、使用产生的相关费用（物业费、燃气费及有线电视收视费等）均系郭某兰交纳，相关票据均由郭某兰持有；产权证书是不动产权属的权利凭证，该产权证书的原本由郭某兰持有；上述均表明郭某兰承担了涉案房屋的产权人及实际使用人应当承担的义务。
综上所述，并结合郭某兰提交的其与齐某静、周某旭的通话录音、等证据，可以认定因贷款原因郭某兰借用齐某静名义购买涉案房屋的事实，进而可以认定双方之间存在郭某兰借用齐某静名义购买涉案房屋的借名买房协议。
2、关于双方之间的借名买房协议是否应当解除的问题
郭某兰系非北京市户籍，且不符合北京市通州区的购房限购政策规定的购房资格，其无法取得涉案房屋的所有权，其与齐某静之间借名买房的协议因不可归责于双方的原因，导致合同目的无法实现，郭某兰据此要求解除其与齐某静之间的借名买房协议，符合合同解除的条件，法院对此予以支持。
3、关于双方借名买房关系解除后借名人的损失补偿问题。
借名买房合同解除后，齐某静应当将郭某兰支付的首付款、偿还的银行贷款、物业费、装修款、税费及公共维修基金返还给郭某兰。关于涉案房屋的增值部分的归属问题，因涉案房屋的实际购买人系郭某兰，齐某静仅系涉案房屋购买时的被借名人，因此涉案房屋的增值部分应归实际购买人郭某兰享有。关于齐某静应当返还郭某兰首付款、偿还的银行贷款、物业费、装修款、税费、公共维修基金及应当支付的增值损失的具体数额，由法院根据涉案房屋的现值（以评估报告结果为准）、齐某静偿还的银行贷款的金额及本案的案情予以核定。
双方的借名买房关系解除后，涉案房屋归属于齐某静所有，是否办理抵押注销登记手续与郭某兰无关，郭某兰要求齐某静协助第三人某银行办理抵押注销登记手续的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。
