北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某君向本院提出诉讼请求，要求判令：1、确认我与周某峰就北京市海淀区XXX号房屋（以下简称涉案房屋）存在借名买房合同关系；2、周某峰将涉案房屋过户至我名下。
事实与理由：2000年，我与北京市T公司签订《商品房买卖合同》，约定由我以604261元购买涉案房屋，合同签订后，我缴纳了全部房款及相关税费。在涉案房屋入住后，办理房产证前，我的哥哥即周某峰提出只有业主的孩子才能上某小学，请求我将房产证改写成他的名字以便上重点小学。考虑亲情，我勉强同意房产证暂时登记在周某峰名下，适当时候再过户给我。
我遂找到开发商，开发商称购房合同、发票、税费单据等都要重新由周某峰签属，并需要支付5000元更名费。我同意并与开发商及周某峰办理了变更手续。后房产证登记在周某峰名下，但房屋由我持有，装修后与父母入住。周某峰未支付过任何费用。房产证及所有契税发票均由我保存。2017年周某峰以办理户口为由将房产证原件拿走，未予归还。因另购房屋，我与父母后搬入同一小区X号楼，考虑周某峰孩子上学问题，让其借住房屋至今。我多次要求被告办理房屋过户手续，但周某峰拒绝，经多次协商未果，故诉至法院。
被告辩称
周某峰辩称，不同意周某君的诉讼请求。1、我是周某君的哥哥，我与她之间没有借名买房的约定，不存在借名买房的合同关系。一开始是周某君与开发商签订的合同，交房之后，周某君就把该房屋赠与给我，三方一起到开发商处办理了买卖合同的变更，将原来的买房人更名为我，我是依据与开发商之间的买房合同取得房产证。2、2004年我入住到现在，2015年，周某君将房产证交给我，并知道我将户口迁到房屋中。
法院查明
2000年周某君与北京市T公司（以下简称T公司）签订《商品房认购书》，约定周某君向T公司购买涉案房屋，房屋总价616593元。2001年8月，周某君与T公司签订《补充协议》。同月，T公司向周某君发《入伙通知书》。同月，周某峰办理入住手续，交纳了物业费、有线电视费、印花税、代办费、公共维修基金、产权登记费、购房款等费用，并购买了家具。
2001年9月27日，周某峰与T公司签订《商品房买卖合同》，约定周某峰向T公司购买涉案房屋。同日，T公司出具收据，载明收到周某峰交来的更名费5000元。就该5000元，周某君称是其交的，周某峰称是自己交的。2001年10月28日，周某峰与某律师事务所签订《产权代办委托书》，约定周某峰委托该律所办理产权手续。2002年，周某峰取得涉案房屋所有权证。就前述房屋相关交纳的费用，因更名为周某峰，故都是写的周某峰的名字，票据原件由周某君持有，房屋产权证原件也由周某君持有。
周某君称周某峰自2005年11月入住涉案房屋至今，周某峰称其自2004年12月入住房屋至今，之前房屋由周某君控制使用，周某君称当时周某峰的房子太小，想要借住涉案房屋，故周某君基于亲情同意周某峰居住至今，因房产证原件在周某君手中，故其没有及时要回来房屋。2015年2月，周某峰将其户口迁入涉案房屋，周某峰称周某君将房产证给其用于迁户口，周某君称是其母亲在周某君不知情的情况下将房产证私自给了周某峰用于迁户口。
周某君称之所以将房屋更名到周某峰的名下，系因周某峰称其孩子要上某小学，故而将房屋更名到周某峰名下。周某君提交微信记录，欲证明其在2019年7月2日与周某峰聊天中，周某峰认可房屋归周某君所有，……
周某峰称之所以将房屋更名到自己名下，系因周某君要将房屋赠予给周某峰，当时周某峰的房子小，故周某君称赠其房屋，买房的时候没有考虑到将购房人写成周某峰的名字，装修之后才考虑到，且2003年才有学区房政策，而自己的孩子在2000年就上小学了，故不存在因孩子上学需要房屋的说法。周某君认可当时周某峰的孩子已经上了小学，但其称之后周某峰称要转到某重点小学。
周某君认为，在2001年9月27日双方到T公司签署《商品房买卖合同》确定更名的时候，双方即达成了口头协议，约定双方存在借名买房合同关系，就此，周某君未提交相应证据。
裁判结果
驳回周某君的诉讼请求。
房产律师点评
当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予以支持。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持。
周某君主张与周某峰存在借名买房合同关系，其应就双方借名买房合同成立负有举证责任。首先，根据法院查明的情况，周某君在将买房人变更为周某峰之前，其已经与开发商签订房屋买卖合同且已经办理入住，在此情况下，其没有必要再借用周某峰的名义买房，将房屋登记在周某峰名下；其次，周某君虽提交证据证明其对房屋购买实际出资，但其并未提交充分的证据，证明双方存在借名登记的约定，故周某君主张双方存在借名买房合同关系并要求周某峰将房屋过户至自己名下，依据不足，法院依法不予支持。
